3 นายกอสังหาชี้ธุรกิจฟื้นปี'66 คอนโดต่ำ 3 ล้านแน่นตลาด-บ้านขาดแคลน

          ปัจจุบันปัจจัยลบทั้งในและนอกประเทศที่รุมกระหน่ำเศรษฐกิจโดยรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเซ็กเตอร์หนึ่ง ที่นักธุรกิจกังวลว่าจะเติบโตถดถอยกว่าเดิมอีกหรือไม่ หลังเกิดโควิด-19

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว ทำให้ปี 2566 ภาพรวมตลาดจะกลับมาฟ้นตัวสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 แม้จะมีผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อ แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบกับกำลังซื้อมากนัก

          โดยเฉพาะเงินเฟ้อแม้จะปรับตัวสูงขึ้นในไตรมาส 2 แต่ไตรมาส 3 ก็เริ่มปรับตัวลดลง ถือเป็นปัจจัยบวกให้ผู้ประกอบการ คุมต้นทุนค่าก่อสร้างไม่ให้สูงเกินไป ส่งผลให้ราคาขายไม่ได้สูงเกินกำลังของผู้ซื้อที่อยู่ในภาวะเปราะบาง ขณะที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติเริ่มทยอยกลับมาซื้ออสังหาฯในไทยอีกครั้งหนึ่ง หลังภาครัฐผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และเปิดประเทศเต็มรูปแบบ เพื่อต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ

          คอนโดฯ เปิดตัวเพียบ-อพาร์ตเมนต์ผู้เช่าเต็ม
          ภาพรวมตลาดอสังหาฯครึ่งแรกปี 2565 มีเปิดตัวโครงการใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 51,500 ยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 60% อีก 40% เป็นบ้านจัดสรร และพบว่า การเติบโตของคอนโดฯใหม่มีมากขึ้น 50% เทียบกับปีที่แล้ว ที่เปิดตัวน้อย เนื่องจากผลของโควิด-19 หากเป็นเช่นนี้ ต่อไป คาดว่าปีนี้ทั้งปีตัวเลขการเปิดตัวใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯจะทุบสถิติสูงสุดในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา

          ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนในการ ถือที่ดินสะสมมาพอสมควรแล้ว ขณะที่ความมั่นใจก็ดีตาม ไปด้วย โดยเฉพาะบ้านจัดสรรจะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่าคอนโดฯ เพราะช่วงที่ประกาศล็อกดาวน์หลายบริษัทให้พนักงานทำงานที่บ้าน (work from home) ต่อเนื่อง หลายเดือน ทำให้คนใช้เวลาอยู่ในบ้านมากขึ้น ส่งผลให้ ความต้องการพื้นที่ใช้สอยในบ้านมีมากขึ้น บ้านจัดสรรจึงได้รับความนิยม

          สำหรับตลาดคอนโดฯจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะราคาที่เข้าถึงง่ายหรือไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะผลกระทบราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูง และปัญหาจากปริมาณฝนที่ตกมากในปีนี้ ส่งผลให้เกิดน้ำท่วมหลายพื้นที่ สร้างปัญหาการเดินทาง คนทำงานส่วนหนึ่งจึงเลือกซื้อคอนโดฯ ใกล้ที่ทำงานแทน

          ขณะที่คอนโดฯปล่อยเช่าเริ่มกลับมาอีกครั้ง เห็นได้จากธุรกิจรับบริหารการเช่าคอนโดฯของออริจิ้นฯ พบว่าอัตราค่าเช่าคอนโดฯขณะนี้ปรับขึ้นเป็น 2 เท่าจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะทำเลที่มีต่างชาติเข้ามาทำงานอยู่ในไทย สังเกตจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มมีผู้เช่าเต็ม ชาวต่างชาติจึงต้องเช่าคอนโดฯแทน

          ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มผลักผู้เช่าระยะยาวออกไป เพื่อรองรับผู้เช่าระยะสั้นแทนหรือให้เช่ารายวันสำหรับ นักท่องเที่ยว เนื่องจากทำราคาได้ดีกว่า โดยโครงการสเตย์บริดจ์ สวีทส์ แบงค็อก ทองหล่อ ของบริษัท ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่าย่านทองหล่อ ปัจจุบันมีอัตราเข้าพักสูงถึง 90% โดย 70% เป็นลูกค้าเช่าระยะยาว แต่นโยบายบริษัทต้องการลดสัดส่วนผู้เช่าระยะยาวเหลือ 30% เพื่อรับลูกค้ารายวันที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เพราะได้ ADR หรืออัตราค่าบริการห้องพักเฉลี่ยต่อวันสูงขึ้นกว่าเท่าตัวใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด-19 คือ 3,500-4,000 บาท/คืน ขณะที่ช่วงเกิดโควิด-19 ราคา ค่าเช่าอยู่ที่ 1,500-2,000 บาท

          กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยเดินทางเข้ามาส่วนใหญ่ เป็นชาวฮ่องกง ขณะที่ลูกค้าคนจีนซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายยังเดินทางมาน้อยมาก ซึ่งไทยถือเป็นจุดหมายปลายทางอันดับ 4 รองจากญี่ปุ่น เกาหลี เป็นต้น

          ชี้คนรุ่นใหม่นิยมเช่าอยู่ - แนวราบโอนแค่ 5 หมื่นยูนิต
          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการได้พัฒนาสินค้าคุณภาพสู่ตลาดมากขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มชะลอตัว เพราะลักษณะสังคมไทยเปลี่ยนแปลงไป โดยก้าวเข้าสู่สังคม ผู้สูงอายุ คนวัยทำงานเริ่มลดลง และจำนวนเด็กเกิดใหม่น้อยลง คนหนุ่มสาวก็เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเป็นการเช่าอยู่แทน โดยเฉพาะการเช่าคอนโดฯ เพราะสามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปได้เรื่อย ๆ ไม่ต้องแบกรับภาระเงินกู้ในระยะยาว

          ดังนั้น การพึ่งพากำลังซื้อของชาวต่างชาติ ถือเป็นทางเลือกในการกระตุ้นให้ภาคธุรกิจอสังหาฯกลับมาฟ้นตัวอีกครั้ง เพราะกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีมูลค่าสูงถึง 1.5 แสนล้านบาทต่อปี โดยชาวจีนยังให้ความสนใจซื้อคอนโดฯในไทยมากกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชีย
หากภาครัฐมีการแก้ไขกฎหมายให้สิทธิชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้นจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจแน่นอน

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯช่วงครึ่งปีแรก มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแล้วกว่า 50,000 ยูนิต ทั้งปีคาดว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 100,000 ยูนิต หรือ แทบไม่เติบโต เนื่องจากผู้ประกอบการหาซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ยากขึ้นและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่โครงการเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรกมี 20,000 ยูนิต คาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 40,000 กว่ายูนิต จะเห็นว่าตัวเลข ยังห่างกับยอดโอนกรรมสิทธิ์มาก ทำให้สินค้าในตลาดถูก ดูดซับออกไปได้ค่อนข้างมาก บ้านจะหายากขึ้นเรื่อย ๆ และมีราคาแพงขึ้นต่อเนื่อง คนที่พร้อมควรตัดสินใจซื้อตอนนี้

          ดอกเบี้ยขยับจิ๊บๆ - ต่างชาติหนุนเศรษฐกิจ
          นายกสมาคมอาคารชุดไทยให้ความเห็นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นว่า หลังพ้นวิกฤตเศรษฐกิจทุกครั้งภาคอสังหาฯจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ฟ้นตัวได้ร้อนแรงอยู่เสมอ โดยกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากภาคธุรกิจที่กลับมาฟ้นตัว มีการจ้างงาน รวมถึงลูกค้าต่างประเทศจะกลับมาซื้อบ้าน ซึ่งมีผลมากกว่าบรรยากาศของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้นเล็กน้อย 0.25-0.50% ทำให้ไม่รู้สึกกังวล คิดว่าภาคธุรกิจอสังหาฯได้ผ่านพ้นจุด ต่ำสุดแล้ว และจะทยอยดีขึ้นต่อเนื่อง

          ยิ่งกว่านั้นยังแอบหวังว่า ปี 2566 อัตราการเติบโต ของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาในจุดที่ปกติก่อนเกิดโควิดด้วย
“ทุก 1% ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น จะกระทบกำลังซื้อ ผู้บริโภค 6% ดังนั้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 0.25% จะกระทบกำลังซื้อ 1.5% และจากอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกเริ่มมีแนวโน้มขาขึ้นนั้น แต่ดอกเบี้ยของไทยยังปรับขึ้นช้ากว่าต่างประเทศ ดังนั้น คนพร้อมที่จะซื้อบ้านตอนนี้ ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุด”

          แม้ดอกเบี้ยจะปรับขึ้น แต่เชื่อว่าช่วง 3-4 เดือนที่เหลือของปีนี้ ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินยังคงแข่งขันปล่อยสินเชื่อ พร้อมอัดโปรโมชั่นพิเศษให้กับผู้ซื้อบ้านอย่างแน่นอน

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ