แบงก์ CONNECTอสังหาฯรายใหญ่ ปล่อยกู้ลูกค้าซื้อบ้าน-คอนโดฯ มั่นใจมีแรงผ่อนดบ.

          ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีความสำคัญ และเกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจอื่นๆ เป็นจำนวนมาก ดังนั้น หากจีดีพีของประเทศมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ก็ย่อมจะเป็นผลดี “ภาคอสังหาฯ” โดยที่ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการประเมินความสำคัญของภาคอสังหาฯต่อจีพีดีประมาณร้อยละ 10 นั่นหมายความว่า อสังหาฯ มี “แรงกระเพื่อม” ทำให้เศรษฐกิจขยับตัว ได้มาก ?

          แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาค อสังหาฯ ได้พบกับมรสุมในหลายด้าน ทั้งเรื่องเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำลง มาตรการรัฐในการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV เพื่อป้องกันเก็งกำไรภาคอสังหาฯ สกัดเรื่อง “เงินทอน” ที่เป็นการก่อหนี้ผ่านการขอสินเชื่อภาคอสังหาฯที่เกินมูลค่าหลักทรัพย์ และวิกฤตการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยิ่งซ้ำเติมให้ “เศรษฐกิจ” ภายในประเทศหดตัวลง ภาคการบริโภคชะลอตัวตามไปด้วย และที่ร้ายสุด สงครามที่เกิดขึ้นเมื่อต้นปี 2565 กลายเป็นวิกฤตที่ “ซ้ำซากและซ้ำเติม” ให้เศรษฐกิจโลกทรุดตัว ราคาน้ำมันที่สูงลิ่ว ส่งผลกระทบต่อภาคการผลิต สินค้าทยอยปรับตัวสูงขึ้น แต่ละประเทศต้องดำเนินนโยบายการปรับขึ้น “อัตราดอกเบี้ย” เพื่อลดผล กระทบเรื่องเงินเฟ้อ ซึ่งก็ไม่แน่ใจว่า นโยบายดังกล่าว เป็นเครื่องมือที่ถูกต้องถูกเวลาในตอนนี้หรือไม่ ??

          ขณะที่ “ภาคอสังหาฯ” ในประเทศไทย นั้น เมื่อเข้าสู่ปี 2566 ก็ยังต้องพบกับปัญหา ที่รู้สัญญาณมาล่วงหน้า ทั้งเรื่อง 1. อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น กระทบต่อธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม มีผลทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง เนื่องจากสถาบันการเงินจะเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติ สินเชื่อ 2. การกลับมาใช้มาตรการคุม LTV 3. ลดค่าธรรมเนียมการโอนลงมาเหลือร้อยละ 1 (มาตรการเดิมอยู่ที่ร้อยละ 0.01)

          แต่ก็ยังพอมีสัญญาณแรงบวก คือ รัฐบาลจีนประกาศเปิดประเทศ หลังจากดำเนินนโยบายควบคุม โควิด-19ในประเทศ ทำให้หลายฝ่ายประเมินว่า จะเป็นตัวเร่งสำคัญที่จะทำให้ภาคอุสาหกรรม ธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะในภาคอสังหาฯ ได้รับประโยชน์??

          ทั้งนี้ ก็ยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าติดตาม คือ การที่เศรษฐกิจยังเปราะบาง ทำให้ภาคสถาบันการเงิน ยังคงให้น้ำหนักการบริหารความเสี่ยง เพื่อได้ “ลูกค้า” ที่มีคุณภาพ ควบคู่ไปกับความสามารถในการชำระหนี้??

          แบงก์ ตัดวงจรธุรกิจก่อนจัดชั้น NPL แนะลูกค้า เอาบ้าน-ที่ดินไม่ติดจำนอง ขายลดหนี้

          แหล่งข่าว ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ “ผู้จัดการรายวัน360” ว่า ให้สังเกตตอนนี้ สถาบันการเงินเริ่มนำทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ยังไม่ถูกจัดชั้นถึงขั้นเป็น NPL นำมาออกขายก่อน เพราะถ้าเป็น NPL แบงก์จะต้องนำได้เงินตามจำนวนนั้น ฉะนั้น แบงก์พยายามไม่ให้เป็นหนี้ แต่จะขายออกไป เพื่อลดหนี้ ป้องกันความเสี่ยงที่เริ่มมีแนวโน้มไม่ดี ดีกว่าจะเข้าไปสู่กระบวนการ ซึ่งจะเป็นขั้นตอนที่ยุ่งยากและนาน

          “ตอนนี้ มีหลายๆ แบงก์ ให้ลูกหนี้ นำบ้านออกมาขาย บ้านบางหลัง ไม่ได้อยู่ติดภาระกับสถาบันการเงิน แต่ธุรกิจเป็นหนี้กับแบงก์ ทางแบงก์ก็ต้องการให้ตัดหนี้ และลูกหนี้ยินยอม โดยการให้ลูกหนี้ธุรกิจนำบ้านไปแสดงรายการในเว็บไซต์ของแบงก์ โดยจะให้วงเงินร้อยละ 100 ให้กู้ง่าย แถมดอกเบี้ยถูกด้วย ซึ่งก็มีที่ดินหลายแปลงเสนอมายังบริษัทอสังหาฯ ถ้าถามผมว่า แบงก์ทำถูกหรือไม่ ต้องบอกว่าถูก ช่วยป้องกันไม่ให้เกิดหนี้เสีย ธุรกิจไม่เสียประวัติ แต่มีผลกระทบเหมือนกัน แบงก์ให้วงเงินเต็มมูลค่า กลายเป็นคู่แข่งกับผู้ประกอบการอสังหาฯ คุณลองไปดูการจัดงาน มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 42 ปลายปีที่ผ่านมา จะเห็นว่า บูทของแบงก์ ยอดขายเอ็นพีเอสูงสุด ไม่ใช่เกิดจากยอดขายของผู้ประกอบการมากนัก” แหล่งข่าว

          ห่วงปล่อยสินเชื่อบ้านเกินมูลค่าหลักทรัพย์

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด (ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการแนวราบรายใหญ่ในจังหวัดชลบุรี) กล่าวในฐานะ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ถึงทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ว่า การไม่ต่อมาตรการมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่จะซื้อหรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มหลักในช่วงที่ผ่านมา จะหายไปอย่างแน่นอน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดจะลดลงติดลบถึง 20%

          แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วง ที่อาจจะกลายเป็น “ระเบิดเวลา” เกิดขึ้น คือ เรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) อันเป็นผลกระทบจากช่วงการระบาดของโควิด-19 ที่กำลังกลายเป็นปัญหาเกิดขึ้น ซึ่งขณะนี้ไม่สามารถอั้นได้อีกต่อไปแล้ว และคงต้องเฝ้าติดตามว่า หลังจากธปท.ได้เริ่มให้ธนาคารพิจารณาเรื่องจัดชั้นหนี้แล้ว จากเดิมที่ผ่อนปรนนโยบายเรื่องเกณฑ์ การจัดชั้นหนี้กับลูกหนี้ที่ประสบวิกฤตจากโควิด-19 ทำให้ในช่วงนั้น ตัวเลข NPL ในระบบไม่ได้ถูกสะท้อน ออกมา (ผลประกอบการที่แบงก์แจ้ง ไม่สอดรับกับสภาพความเป็นจริง)

          นอกจากนี้ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะไม่เห็นเรื่องโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) แล้ว ทำให้ธนาคารหลายแห่ง เริ่มหาผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อยังมีความสามารถในการผ่อนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน แต่ตนก็มีความกังวล คือ กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 10 ล้านบาท เนื่องจากสินเชื่อบ้านจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเมื่อเทียบกับสินเชื่อธุรกิจการค้า ที่ผ่านมาสถาบันการเงินจะเป็นผู้เสนอสินเชื่อให้เกินมูลค่าหลักทรัพย์ เช่น ถ้ามีฐานะและรายได้ดี จะให้เกินวงเงิน สินเชื่อซื้อบ้าน ทำให้ผู้กู้สามารถนำเงินส่วนเกินไปหมุนรอบธุรกิจได้ กลายเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนเติบโตขึ้นได้

          “มีบางภาคธุรกิจของอสังหาฯมีการโตมากขึ้น จากเรื่องสินเชื่อเงินทอน ซึ่งทุกวันนี้ ก็ยังมีให้เห็นและ ไม่จบลงง่ายๆ เป็นอีกหนึ่งระเบิดเวลาเช่นกัน ที่ส่งผลให้มีมูลค่าหนี้สูงกว่าหลักทรัพย์ โดยในต่างจังหวัดจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไป และในกทม.จะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไป” นายมีศักดิ์ กล่าว

          กลับมาคุม LTV ฉุดยอดขายบ้าน จ.ระยอง ร่วง 30-40%

          นายทายาท กาญจนะจิตรา กรรมการบริหาร พิณสิริ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า สิ่งสำคัญที่เราอยากเห็นคือ เรื่องการอนุมัติสินเชื่อบ้านให้รวดเร็วขึ้น เนื่องจากพื้นที่ในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะเป็นบ้านหลังที่สองเยอะมาก การที่ไม่มีเรื่อง LTV ทำให้คาดว่าในปี 2566 ยอดขายที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาลดลง 30-40%

          “คนในจังหวัดระยองไม่เยอะที่จะซื้อ จะเป็นแรงงานแฝงที่เข้ามาทำงาน ซึ่งจะผ่านการมีบ้านแล้ว ก็จะมีบ้านหลังที่สอง คนรุ่นใหม่ๆ จะมีคอนโดมิเนียมแล้ว เมื่อย้ายมาทำงานในระยอง ได้เงินเดือนที่ดี ก็จะซื้อบ้านเป็นหลังที่สอง”

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา