แบงก์เข้มปล่อยกู้คอนโดพิษแอชตันอโศก

          แบงก์เข้มปล่อยกู้โครงการอสังหาริมทรัพย์ “เศรษฐกิจชะลอ-กำลังซื้อหด” เอฟเฟ็กต์ แอชตันอโศก “กสิกรไทย-กรุงเทพ” ย้ำเช็กละเอียดทั้ง “ทางเข้าออก-ใบอนุญาตก่อสร้างEIA” “ทิสโก้-LH Bank” เผยสัดส่วนหนี้ต่อทุนไม่สูง-ยอดพรีเซล 40-50% “CIMBT” ลดเสี่ยงปล่อยไม่เกิน 15% ของพอร์ตรวม ไม่เน้นตลาดคอนโดฯ

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังเกิดกรณี โครงการแอชตัน อโศก ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากทางเข้า-ออกของโครงการที่เช่า ที่มาจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่ง ประเทศไทย (รฟม.) แล้วนำมาใช้เป็น ทางเข้า-ออกนั้น ไม่สามารถทำได้ เนื่องจาก เป็นการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ของ รฟม. กรณีดังกล่าวส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

          อสังหาฯเน้นขอวงเงินกู้เพิ่ม

          นายศักดิ์ชัย พีชะพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มทิสโก้ เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ (PreFinance) มองว่า ทุกธนาคารยังยึดหลักความระมัดระวัง เพราะเศรษฐกิจที่ยังฟ้นตัวไม่ทั่วถึง และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อลดลง ซึ่งการพิจารณาปล่อยสินเชื่อจึงต้องเป็นอย่างระมัดระวังและรอบคอบมากขึ้น

          โดยหลักการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการของทิสโก้ ซึ่งโดยปกติลูกค้าหรือ ผู้ประกอบการจะต้องมีเงินทุนของตัวเองส่วนหนึ่งในการลงทุน อัตราส่วนหนี้สิน ต่อทุน (D/E) จะต้องไม่สูงเกินไป และ มียอดจอง (presale) 40-50% ซึ่งช่วงที่ ผ่านมาความต้องการสินเชื่อโครงการ อสังหาฯ หากเป็นวงเงินลงทุนใหม่ไม่ได้ ขยายตัวมากนัก แต่จะเห็นสัญญาณ ผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องนำเอาหลักประกันมาวาง เพื่อขอวงเงินมีทิศทางเพิ่มขึ้น

          “สินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เราอาจจะไม่สามารถชี้วัดภาพรวมของตลาดได้ แต่หากดูแนวโน้มภาพเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพราะกำลังซื้อลูกค้ายังกลับมาไม่เต็มที่ และกดดันจากหนี้ครัวเรือน ทำให้แนวโน้มการขอสินเชื่อ ใหม่เพื่อลงทุนอาจจะไม่ได้สูงมาก แต่จะ เป็นการขอวงเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องมากกว่า”

          แบงก์เข้มปล่อยกู้ซื้อที่ดิน

          นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ ยอมรับว่าการปล่อยสินเชื่อจะดูรอบคอบมากขึ้น เนื่องจากเป็น วงเงินที่ค่อนข้างสูง จากเดิมอาจจะดู พิจารณาในเรื่องของใบอนุญาต (license) หรือการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ต้องผ่านการรับรองจากหน่วยงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

          โดยปัจจุบันการพิจารณาในรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อ ที่ดิน หากเป็นที่ดินอยู่ในซอยไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันธนาคารจะพิจารณาดูทางเข้า-ทาง ออกเพิ่มเติม เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นภายหลังสร้างโครงการแล้วเสร็จ

          กรณีการขอวงเงินเพื่อลงทุนสร้างโครงการ โดยปกติธนาคารจะพิจารณาจากยอดการจองหรือยอดขาย ต้องไม่ต่ำกว่า 30% ของโครงการ รวมถึงดูกระแสเงินสด และอัตราส่วนหนี้สิ้นต่อทุน (D/E) จะต้องไม่สูงเกินไป ซึ่งวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อโครงการจะมีตั้งแต่หลัก 100-1,000 ล้านบาทต่อโครงการ อย่างไรก็ดี หากดูทิศทางความต้องการสินเชื่อโครงการในปัจจุบันค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะวางแผนในการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ และหากขาดเหลือจึงจะมาขอวงเงินสินเชื่อกับธนาคารเพิ่มเติม

          “อย่างไรก็ดี โครงการอสังหาฯ ระดับบนมองว่าตลาดยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่จะเห็นว่าสร้างไม่ทัน เพราะที่ดินหายาก และราคาก็ปรับขึ้น เนื่องจากยังเป็นที่ต้องการของต่างชาติ เช่น จีน หรือรัสเซีย ส่วนกลุ่มตลาดระดับล่างอาจจะค่อนข้างเหนื่อย เพราะมีเรื่องของหนี้ครัวเรือนมากดดันอยู่ ทำให้การขอวงเงินยังคงค่อนข้างนิ่ง ๆ ในช่วงนี้”

          เช็กใบอนุญาต-EIA-ทางเข้าออก

          นายศิริเดช เอื้องอุดมสิน รองผู้จัดการ ใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มความต้องการสินเชื่อ โครงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างนิ่ง ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟ้นตัว ไม่ทั่วถึง ทำให้กำลังซื้อลดลง และคนไม่กล้า ตัดสินใจซื้อ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเพื่อเก็งกำไร-ปล่อยเช่า เพราะมีความไม่แน่นอนสูงทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะพิจารณาการลงทุนในโครงการใหม่มากขึ้น

          ขณะที่การพิจารณาปล่อยสินเชื่อคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง สอดคล้องกับภาพรวมของระบบสถาบันการเงิน สำหรับการปล่อยสินเชื่อโครงการ ยังคงให้ความสำคัญกับความเป็นไปได้ของโครงการและใบอนุญาต อย่างไรก็ดี ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการขอวงเงินไปทำอะไร เช่น การขอวงเงินเพื่อซื้อที่ดิน ธนาคารจะพิจารณาภาพรวมที่ดินตรงนั้นว่าสามารถพัฒนาเป็นโครงการได้หรือไม่ ซึ่งโดยปกติธนาคารจะเข้มงวดในเรื่องของทางเข้าและทางออก เช่น ติดพื้นที่สาธารณะ หรือถนนส่วนบุคคล จะพิจารณาแตกต่างกัน

          “ปกติการปล่อยสินเชื่อโครงการ เราเข้มงวดอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเรื่องทางเข้า-ออกโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้าง ผลการทำ EIA เชื่อว่าทุกที่ก็คงดูเหมือนกัน แต่ตอนนี้ยอมรับว่าความต้องการสินเชื่อโครงการอสังหาฯน้อยลง เพราะคนไม่มีกำลังซื้อ แต่เชื่อว่าหากเศรษฐกิจดีขึ้นความต้องการน่าจะทยอยดีขึ้น”

          ลดปล่อยกู้ลงทุนคอนโดฯ

          แหล่งข่าวจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH Bank ยอมรับกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการ อสังหาฯ ของธนาคารมีความเข้มงวด มากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกันทั้งระบบธนาคารพาณิชย์ เป็นไปตามความเสี่ยง ภายหลังมีกรณีแอชตันอโศก ที่เกิดปัญหาทางเข้าออก

          การปล่อยสินเชื่อโครงการจะดู รายละเอียดมากขึ้น ซึ่งเดิมจะดูเรื่อง งบการเงิน แผนธุรกิจ และโครงการ ความ สามารถในการชำระเงิน รวมถึงยอดขาย (presale) ที่อย่างน้อยจะต้องมีประมาณ 40% เป็นต้น แต่ปัจจุบันจะดูโครงการที่ความเหมาะสม ใบอนุญาตต่าง ๆ สัดส่วนอัตราหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น (D/E) และข้อมูลจากตลาดให้รอบด้านมากขึ้น

          “ความต้องการสินเชื่อโครงการ prefinance ปัจจุบันถือว่าไม่มาก มองว่า เพราะซัพพลายในตลาดค่อนข้างล้น เช่น คอนโดมิเนียม ทำให้การปล่อยกู้จึง ไม่ได้มาก”

          นายวุธว์ ธนิตติราภรณ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดบรรษัทธุรกิจและธุรกรรมการเงิน ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธนาคาร มีการบริหารและจัดการความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเน้นการปล่อยสินเชื่อในกลุ่ม ผู้ประกอบการโครงการบ้านเดี่ยว ซึ่งจะเป็นกลุ่มซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งไม่เน้น ในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงกำหนด ปล่อยสินเชื่อพอร์ตอสังหาฯไม่เกิน 15% ของพอร์ตสินเชื่อทั้งหมด

          “เชื่อว่าทุกธนาคาร รวมถึงซีไอเอ็มบี ไทย น่าจะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากเศรษฐกิจที่ยังไม่ได้ดีมาก และกำลังซื้อยังไม่กลับมาเต็มที่ ทำให้การพิจารณาต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง”

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ