'ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย' กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้า 

          ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษาบริษัทศุภลัย เผยแพร่บทความ เรื่อง“ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย 2566-2567 “ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2560-2561 มียอดขายในระดับสูง 290,000-310,000 ล้านบาทต่อปี ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เกรงว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่จึงกำหนดมาตรฐาน LTV ขึ้น ในปีถัดมา ยอดขายปี 2562 จึงลดเหลือราว 220,000 ล้านบาท จากนั้นเกิดการระบาดของ โควิดในปี 2563-2564 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ลดลงเหลือ 65,000-67,000 จากราว 100,000 หน่วยต่อปีตามภาวะปกติทั่วไป แต่ว่ามูลค่าการขายไม่ลดลง แต่ยังคงอยู่ในระดับ 220,000 ล้านบาท ผู้ประกอบการเพียงแต่ลดปริมาณสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด ปี 2565 ผู้ประกอบการกลับมาทำธุรกิจเต็มรูปแบบโดยเพิ่มปริมาณสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดจากราว 60,000 หน่วยในปี 2564 เป็น 107,000 หน่วยในปี 2565

          สถานการณ์การขายที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ปี 2564-2566  สินค้าที่เพิ่มมากได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว และแล้ว Say's Law ทางเศรษฐศาสตร์ได้ปรากฏขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง กล่าวคือ Supply Creates Its Own Demand เมื่อผู้ประกอบการเพิ่มปริมาณสินค้าออกสู่ตลาดก็ต้องพยายามทำตลาดให้ขายได้โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนสินค้าที่ขายได้/สินค้าใหม่ มีระดับสูงถึง 46% อาจจะไม่ได้สูงสุดในประวัติศาสตร์ที่สูงถึง 61% ในปี 2555 แต่ก็สูงสุดในรอบเกือบๆ 10 ปี ขณะที่สัดส่วนขายได้โดยรวมของตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมมีเพียง 37%

          ปีนี้หรือปี 2566 ได้แสดงให้เห็นว่า ปริมาณสินค้าใหม่ในปี 2565 เกินความพอดี สินค้าทุกประเภท ยกเว้นบ้านแฝดมีปริมาณสินค้าใหม่โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ลดลงหลายสิบเปอร์เซ็นต์จากปี 2565 แสดงว่ากำลังซื้อที่เหลืออยู่ไม่เพียงพอกับการ ดูดซับปริมาณสินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้น สัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้/สินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้น ลดลงชัดเจนแต่ว่าสัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้ยังคงเท่ากับหรือสูงกว่าตลาดโดยรวมของสินค้าแต่ละประเภท ยกเว้น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวัง

          ปัญหาสำคัญอีกอย่างในปี 2566 ก็คือ ธปท.ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา แม้จะขึ้นเพียง 2.5 หน่วย% น้อยกว่าของสหรัฐอเมริกาที่ปรับขึ้น 5.5 หน่วย% เป็นอย่างมาก  แต่การที่ธนาคารขึ้นอัตราดอกเบี้ยประมาณ 1 หน่วย % ก็ทำให้สินเชื่อผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นราว 11% นี่ก็ถือว่าทำลายกำลังซื้อไปส่วนหนึ่ง ในปี 2566 คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะที่อยู่ประมาณ 260,000 ล้านบาท ยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีฝีมือในการต่อสู้กับปัจจัยลบ ทั้งกำลังการดูดซับสินค้าและกำลังซื้อที่ลดลงนัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย แสดงว่า กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่

          ที่เกิดขึ้นและคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ขณะเดียวกัน อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลง ตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก ซึ่งในความเป็นจริงก็ไม่ได้กระทบเศรษฐกิจไทยมากนัก แต่ปัจจัยลบสำคัญมาจากภายในที่เกิดจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่องทั้งในด้านการบริโภคและการลงทุน

          ปัจจัยบวกในปี 2567 อาจหวังได้จากกำลังซื้อผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี และเหนืออื่นใด โครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

          สรุปโดยภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับราว 94,000 หน่วยในปี 2566 และ กำลังซื้อเป็นตัวเงินโดยรวมก็น่าจะใกล้เคียง กับปี 2566 แต่ผู้ประกอบการก็อาจเล็งผลเลิศ กว่านั้น หากงัดเอา Say's Law กลับมาใช้ นัยสำคัญของ Say's Law ก็คือ การงัดเอากลยุทธ์การตลาดทั้งหลายทั้งปวงมาใช้เพื่อ ดึงดูดการซื้อของผู้บริโภคนั่นเอง การเปลี่ยนแปลงรูปแบบสินค้าถือเป็นเรื่องสำคัญ

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์แนวหน้า