คอนโดฯ รายเล็กสู้บิ๊กเนมไม่ไหว ทำใจไม่ใช่ตัวเลือกแรกจีน-ตปท. ต้องยอมเฉือนเนื้อขายแก้ปัญหาสต๊อกติดมือ

          อสังหาริมทรัพย์

          แม้ว่าในช่วงปี 2556 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริม ทรัพย์ ไทยจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ ประกอบกับการฟื้นตัวของภาคธุรกิจท่องเที่ยว หลังการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างเต็มรูปแบบ ยิ่งส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

          สังเกตได้จากในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2565 ที่กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติทยอยเข้ามาซื้อห้องชุด แบบยกล็อต เนื่องจากเป็นช่วงที่มีการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งมีการจัดแคมเปญและมอบส่วนลดเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ทำให้ในช่วงดังกล่าวเป็นช่วงนาทีทองของนักลงทุน ที่สามารถซื้อห้องชุดได้ในราคาถูกกว่าปกติ

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะมีซัปพลายคอนโดฯ บางส่วนที่ถูกระบายออกไป แต่ปริมาณการระบายออกของคอนโดฯ ดังกล่าว ยังถือว่ามีจำนวนน้อย เมื่อเทียบกับซัปพลายคอนโดฯ พร้อมอยู่ที่สะสมอยู่ในระบบ ปัญหาคือ ซัปพลายที่ยังสะสมอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่มีบางส่วนที่เป็นของผู้ประกอบการรายเล็กและผู้ประกอบการขนาดกลาง ซึ่งในกลุ่มของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางนี้ เป็นซัปพลายที่ค่อนข้างมีปัญหาในการระบายออก

          เนื่องจากดีมานด์ในประเทศถูกดูดซับไปค่อนข้างมากแล้วทำให้ซัปพลายที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางยังไม่สามารถระบายออกได้ เพราะต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรงจาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะเดียวกันความหวังในการระบายซัปพลาย จากการเข้ามาซื้อห้องชุดของ กลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีน

          ทั้งนี้ แม้ว่าห้องชุดพร้อมอยู่จะเป็นสินค้าที่ กลุ่มทุนและนักท่องเที่ยวจีนต้องการ แต่ปัญหาของผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ประกอบการขนาดกลาง ความน่าเชื่อถือและแบรนด์สินค้ายังไม่เป็นที่ยอมรับจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีการทำตลาดมาอย่างยาวนาน

          ดังนั้น แม้ว่าในช่วงปี 2566 นี้ กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนและนักลงทุนจะกลับเข้ามาอย่างเต็มรูปแบบ แต่โอกาสในการระบายสต๊อกคอนโดฯ ก็ยังคงมี ไม่มากนัก เนื่องจากต้องแข่งขันกับห้องชุดที่มีการ เปิดตัวใหม่และห้องชุดที่เป็นสต๊อกสะสมในมือ ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งพร้อมที่จะทำตลาดและจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้มากกว่าผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ประกอบการขนาดกลาง ซึ่งมีปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่องทางการเงิน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว ไม่ใช่ชะลอตัวลงในช่วงของสถานการณ์โควิด-19 เท่านั้น  ซึ่งทิศทางการชะลอตัวเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 เป็นต้นมา เพราะจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงชัดเจนในปี พ.ศ. 2561-2562 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนที่จะเกิดสถานการณ์โควิด-19  ผู้ประกอบการมีการปรับตัวมาก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้จำนวนมากนั้น ทยอยสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี พ.ศ. 2563 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยเริ่มเข้าสู่สถานการณ์โควิด-19 พร้อมกับทุกประเทศทั่วโลก

          ปี พ.ศ. 2563 จึงเป็นช่วงเวลาที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยที่สุดในประวัติศาสตร์ เพราะไม่เพียงแต่สต๊อกเหลือขายที่มาจากการเปิดขายโครงการมากมายก่อนหน้านี้ กำลังซื้อคนไทยก็หายไปจากตลาดแบบทันที รวมไปถึงชาวต่างชาติที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยด้วย โดยในช่วงเวลานั้น ผู้ประกอบการปรับตัวโดยการลดการขายพอร์ตคอนโดมิเนียมของตนเองโดยเร็วที่สุด และเลือกที่จะเร่งปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียมของตนเองให้ได้มากที่สุด และเร็วที่สุด โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนกรรมสิทธิ์หรือที่กำลัง จะสร้างเสร็จ ช่วงปี พ.ศ. 2563 จึงเห็นมหกรรมการ ลดราคาคอนโดมิเนียมกันแบบเปิดเผย และแบบ ไม่เปิดเผย แต่ลดค่อนข้างมากเมื่อผู้ซื้อต้องการ ที่จะซื้อจริงๆ ผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามลดค่าใช้จ่ายตัวเองลงโดยเร็ว และสร้างรายได้ใหม่จาก การขยายธุรกิจหรือกิจการต่างๆ มากขึ้นแบบชัดเจน

          ในขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือหน้าใหม่บางรายก็ทำการลดราคาเพื่อเร่งปิดโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แบบเดียวกันกับที่รายใหญ่ทำ และประสบความสำเร็จระดับหนึ่งด้วยกระแส ที่เกิดจากการขยับตัวของรายใหญ่ ซึ่งการเร่งปิดการขายโดยการลดราคาในช่วงปี พ.ศ. 2563 ต่อเนื่อง ถึงปี พ.ศ. 2564 มีผลให้ผู้ประกอบการรายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีรายได้พอผ่านช่วงเลวร้ายของสถานการณ์โควิด-19 มาได้ อีกหนึ่งการปรับตัวที่เห็นได้ชัดเจนเลยคือ การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการรายใหญ่  และรายเล็ก โดยเฉพาะการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงซึ่งฝั่งของผู้ประกอบการมองว่ายังมีกำลังซื้ออยู่ แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัว และกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ในประเทศไทยหดหายจากผลกระทบที่เกิดจากสถานการณ์โควิด-19

          เมื่อสถานการณ์โควิด-19 เริ่มผ่อนคลายมากขึ้น กิจกรรมหลายๆ อย่างกลับมาเกือบจะเป็นปกติแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมก็ชัดเจนว่ากลับมาขยายตัวเหมือนเดิม จะมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2565 มากกว่า 43,000 ยูนิตอีกครั้ง มากที่สุดในรอบหลายปีเลย โดยเฉพาะในกลุ่มของ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เดินหน้าเปิดแผนการ เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2566  มากขึ้น ในขณะที่กลุ่มของผู้ประกอบการรายเล็ก  รายกลาง และหน้าใหม่กลับลดน้อยลงไปจาก ตลาดมาก เพราะปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนซึ่ง เป็นปัญหาต่อเนื่องจากการขาดรายได้ช่วงโควิด-19 ปี พ.ศ. 2563-2565 ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก  หรือหน้าใหม่บางรายแทบไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ เลยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ยกเว้นการจัดกิจกรรมลดราคาในช่วงที่รายใหญ่มีการลดราคาขายกัน

          ตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2566 มีความเป็นไปได้ที่จะขยายตัวมากกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมาต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศ และหลายประเทศทั่วโลก รวมไปถึงปัจจัยหลายๆ อย่างยังไม่เอื้อต่อกำลังซื้อคนไทยในประเทศ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะยังดูไม่คึกคักหรือมีการขยายตัวมากแบบช่วงก่อนปี พ.ศ. 2561 ในขณะเดียวกันกำลังซื้อจากต่างประเทศก็หายไปจากตลาด และยังกลับมาแบบก่อนหน้านี้ แม้ว่าการเดินทางระหว่างประเทศจะดีขึ้น ประเทศไทยและประเทศอื่นๆ เปิดให้เดินทางเข้า-ออกประเทศของตนเองได้แล้วก็ตาม ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยเริ่มกลับมาคึกคักและอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้านี้ เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทยมากขึ้น แต่ยังขาดกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน แม้ว่าตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ชาวจีนจะสามารถออกนอกประเทศได้โดยที่ไม่ต้องมีการกักตัวเมื่อกลับเข้าประเทศจีนแล้วก็ตาม แต่ด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างยังไม่เอื้อต่อการเดินทางออกนอกประเทศจีน

          ประเทศไทยพึ่งพานักท่องเที่ยวชาวจีนค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดังนั้น เมื่อนักท่องเที่ยวจีนยังไม่มากแบบก่อนหน้านี้ ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยก็ยังไม่เทียบเท่าช่วงก่อนโควิด-19 รวมไปถึงตลาดคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกันที่จำเป็น ต้องคาดหวังถึงกำลังซื้อของคนจีน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยก่อนหน้านี้มีสัดส่วนมากถึงประมาณ 5% ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยคนจีน ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงคาดหวังถึงการ กลับมาของกำลังซื้อของคนจีน ที่เป็นเสมือนความหวังในตลาดคอนโดมิเนียม แต่ด้วยหลายๆ ปัจจัยในปัจจุบัน จึงส่งผลให้กลุ่มของนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาในประเทศไทยยังไม่มากพอที่จะใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด-19 และอาจจะต้องติดตามสถานการณ์ต่อเนื่องถึงช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2566

          ผู้ประกอบการหลายรายค่อนข้างชัดเจนว่า มองกำลังซื้อคนจีนเป็นความหวังในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วงที่กำลังซื้อคนจีนยังไม่ได้ เพิ่มขึ้นมากมาย ผู้ประกอบการหลายรายเดินหน้าเตรียมความพร้อม หรือหาช่องทางในการเข้าถึงผู้ซื้อชาวจีนกันแล้ว โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีการร่วมมือ หรือหาพันธมิตรที่เป็นบริษัทนายหน้าต่างประเทศที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล เพื่อช่วยในการขยายตลาดออกไปนอกประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อคนจีน รวมไปถึงกำลังซื้อจากประเทศอื่นๆ ด้วย ซึ่งความร่วมมือ รูปแบบนี้จะเห็นได้ชัดในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่เคยมีความสัมพันธ์ที่ดีกับบริษัทนายหน้าต่างชาติ

          โดยเฉพาะที่สามารถเข้าถึงกำลังซื้อชาวจีนได้ก็เริ่มกลับไปทำความคุ้นเคยหรือพูดคุยถึงความร่วมมือที่จะเกิดขึ้นในอนาคตบ้างแล้ว เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนที่ประเทศจีนจะเปิดประเทศหลังโควิด-19 มากกว่าปัจจุบัน แม้ว่าจะยังไม่รู้ว่าสถานการณ์ของคนจีน หรือสถานะทางการเงินของพวกเขาเป็นอย่างไร และยังคงต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่หรือไม่ เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนก็มีปัญหาที่ใหญ่มากเช่นกัน ซึ่งเรื่องนี้กระทบถึงกำลังซื้อของคนจีนในระดับหนึ่งแน่นอน ซึ่ง ณ ปัจจุบันก็ยังไม่มีทางออกที่ดีกับทุกฝ่าย แต่ด้วยนิสัยคนจีนที่ยังคงมองหาช่องทางการลงทุนอยู่ต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่พวกเขาสนใจ เพียงแต่ยังต้องรอดูสถานการณ์ต่างๆ ต่ออีกสักหลายเดือนก่อนที่จะเริ่มเห็นคนจีนเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น

          ช่วงระหว่างที่กำลังซื้อคนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เพิ่มขึ้นนั้น การหาพันธมิตร หรือความร่วมมือระหว่างประเทศเพื่อเข้าถึงกำลังซื้อคนจีนคงมีให้เห็นต่อเนื่อง แต่เท่าที่เห็นตอนนี้  ผู้ประกอบการไทยไม่ได้เน้นไปที่กำลังซื้อคนจีนเหมือนที่ผ่านมา พวกเขาต้องการกำลังซื้อจากประเทศ หรือภูมิภาคใดก็ได้ที่สามารถเข้ามาเป็นลูกค้าของ พวกเขา ฝั่งของผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือ หน้าใหม่ที่แม้ว่าจะหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ไปแล้ว แต่ยังคงมียูนิตเหลือขายในสต๊อกอยู่อีกไม่น้อย  ก็อาจจะต้องหาทางระบายสต๊อกเหล่านี้ออกไปให้เร็วที่สุด

          ไม่ว่าจะต้องตัดขายในราคาต่ำให้กับนักลงทุนไปเลยทีละหลายๆ ยูนิต หรือทั้งหมดที่เหลืออยู่ในโครงการนั้นๆ เพราะสุดท้ายแล้วได้เงินมากหรือ น้อยก็ยังดีกว่ามียูนิตเหลือขายอยู่ การหาพันธมิตรหรือความร่วมมือกับนายหน้าต่างชาติก็อาจจะมีขนาดหรือกลุ่มเป้าหมายที่เล็กกว่ารายใหญ่ และผู้ประกอบการรายเล็กหลายรายมีความสัมพันธ์หรือช่องทาง ในการติดต่อนายหน้าต่างชาติทั้งจากความร่วมมือในอดีต หรือจากช่องทางอื่นๆ เพราะตัวนายหน้าต่างชาติเองก็มีการเดินสายหาความร่วมมือด้วยเช่นกัน

          ระหว่างที่ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายเล็กลงไป หาความร่วมมือในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างชาตินั้น พวกเขาก็พยายามเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกจากตัวเองเช่นกัน เพื่อลดภาระหนี้สิน และ ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะช่วงปี พ.ศ. 2565 แต่ช่วงปี พ.ศ. 2566 การระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมเหลือขายอาจจะทำได้ยากขึ้น เพราะกำลังซื้อคนไทยส่วนหนึ่งตึงมือจากคอนโดมิเนียมที่อยู่ในมือของเขาเอง การรอคอยกำลังซื้อคนจีนที่ยังไม่รู้ว่าจะมาแบบเยอะอีกครั้งเมื่อไหร่ อาจจะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการที่ฐานะการเงินไม่ดีประสบปัญหาหนักได้ ผู้ประกอบการที่ยังพอมีเงินทุนหมุนเวียนหรือมีช่องทางในการระดมทุนใหม่ เช่น การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็อาจจะผ่านช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้ แต่ผู้ประกอบการที่ฐานะการเงินไม่แน่นหนาพอก็อาจจะต้องหยุดทุกอย่างไปก่อน เพื่อลดค่าใช้จ่าย จากนั้นก็อาจจะต้องขายโครงการที่เหลือขายอยู่รวมไปถึงที่ดินเพื่อเป็นการหารายได้เข้ามาหมุนเวียนในบริษัท ประกอบกับต้องเร่งปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมต่างๆ ที่สร้างเสร็จแล้วให้มากที่สุด และเร็วที่สุด

          แม้ว่าหลังจากนี้ คนจีนจะกลับเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น ก็ไม่ได้หมายความว่าพวกเขา จะลงทุนหรือซื้อคอนโดมิเนียมกันมากมายแบบที่ ผู้ประกอบการคาดหวัง เพราะสุดท้ายแล้ว ยังคงต้องพิจารณาอีกหลายปัจจัยประกอบ โดยเฉพาะเรื่องของวัตถุประสงค์ในการซื้อคอนโดมิเนียมของพวกเขาที่อาจจะต้องการเพียงผลตอบแทนจากการลงทุนมากกว่าเรื่องอื่นๆ ก็เป็นไปได้ และพวกเขามีช่องทาง ในการเข้าถึงข้อมูลต่างๆ มากขึ้น การจะโน้มน้าวใจพวกเขาด้วยตัวเลขสวยหรูที่ทำได้ยากแบบในอดีต ก็เป็นเรื่องที่ทำได้ยากแล้ว เนื่องมี Influencer KOL ที่เป็นคนจีนเข้ามาทำเรื่องราวรวมไปถึงบทวิเคราะห์ต่างๆ เยอะมากในช่วงที่ผ่านมา คนจีนที่สนใจใน ตลาดคอนโดมิเนียมประเทศไทยมีความรู้เรื่อง เหล่านี้มากขึ้น และอาจจะใช้เวลาในการพิจารณา เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนานกว่าที่ผ่านมา 

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา