MKปรับทิศบุกอสังหาฯให้เช่าเต็มสูบ เดินหน้าพัฒนาโกดัง-โรงงานให้เช่า หนุนโตในอนาคต

         นายวรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชนฟ) หรือ MK ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการข่าวหุ้นเจาะตลาดทาง Kaohoon TV Online ว่า ปัจจุบัน MK เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ดำเนินธุรกิจมายาวนาน ภายใต้แบรนด์ “ชวนชื่น” และในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาได้เริ่มดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โกดัง และโรงงานให้เช่า ภายใต้แบรนด์ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ 6-7 โครงการแล้ว พื้นที่บริการรวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) และธุรกิจเรื่องการดูแลสุขภาพ ภายใต้แบรนด์ RAKxa และ RXV ซึ่งทุกธุรกิจยังเดินหน้าต่อไปในกลุ่ม MK

         ขณะที่กรณีการปรับโครงสร้างธุรกิจตามการเปลี่ยนแปลงในปัจจุบัน โดยบริษัท เอฟเอ็นเอส โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ FNS ที่้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ถือหุ้นของ MK ในสัดส่วน 49.5% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด โดยมีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับโกดัง และโรงงานให้เช่าบางส่วน เช่น หน่วยลงทุนในกองทรัสต์ และโครงการวังน้อยที่ MK ถือหุ้นในสัดส่วน 50%  ทาง FNS ถือหุ้นในสัดส่วน 50%

         ทั้งนี้จะมีการปรับโครงสร้าง โดย  FNS จะโอนธุรกิจโกดัง และโรงงานให้เช่าให้กับ MK และ MK ที่มีธุรกิจเกี่ยวกับการดูแลสุขภาพ ก็จะโอนธุรกิจดังกล่าวให้กับ FNS เป็นการทำรายการระหว่างกันในฐานะผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ดังนั้น จึงจะมีการประชุมผู้ถือหุ้นของทั้ง 2 บริษัท ซึ่ง FNS จะมีขึ้นในวันที่ 28 ก.พ. 2567 และ MK จะจัดขึ้นในวันที่ 1 มี.ค. 2567 เพื่อให้ผู้ถือหุ้นทั้งสองฝ่ายพิจารณาการขาย และปรับโครงสร้างดังกล่าว  คาดว่าภายในไตรมาส 1/2567 ทุกอย่างจะชัดเจนมากขึ้น

       ”หลังจากนี้ MK จะมุ่งเน้นธุรกิจโกดัง หรือโรงงานให้เช่า เพราะมีศักยภาพในการแข่งขันสูง และเติบโตเป็นอย่างมาก โดยมีพื้นที่ทั้งหมดแล้วกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ปัจจุบันมีการโอนเข้ากองทรัสต์ PROSPECT REIT (มูลค่ากองทรัสต์ 55,000 กว่าล้านบาท) ไปแล้ว 300,000 ตร.ม. และภายในสิ้นปี 2567 จะมีการโอนเข้ากองทรัสต์เพิ่มเติมอีกรวมเป็น 900,000 ตร.ม.  รวมถึงเหลือพื้นที่พัฒนาอีกกว่า 100,000 ตร.ม. เชื่อว่าตรงนี้จะไปได้ดีอย่างแน่นอน” นายวรสิทธิ์ กล่าว

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ายังเดินหน้าต่อไป เนื่องจากศักยภาพในการแข่งขันที่สูง โดยจะมีการปรับโครงสร้าง และพัฒนาธุรกิจให้ดียิ่งขึ้นไปอีก เช่น การพัฒนาพื้นที่แบบ Built-to-Suit ล่าสุด ยังได้พัฒนาโครงการที่วังน้อย ขนาดกว่า 100,000 ตร.ม. ให้แก่บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT จะแล้วเสร็จภายในกลางปี 2567 ถือเป็นหนึ่งในผลงานของบริษัท

        นอกจากนี้บริษัทตั้งเป้าหมายเพิ่มพื้นที่พัฒนาอีก โดยมองหาพื้นที่ใหม่ในโซน บางนา-ตราด  อีสเทิร์นซีบอร์ด และโซนเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นหลัก นอกจากนี้บริษัทยังมีพื้นที่ส่วนหนึ่ง คือ เขตปลอดอากร (Free Zone) ที่ได้ Contact กับกรมศุลกากรด้วย ถือเป็นอีกหนึ่งจุดขายของบริษัท

      “บริษัทยังคงเดินหน้าแผนผลักดันเพิ่มทุนเพื่อขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์เพิ่มเติมต่อเนื่อง ส่วนผลตอบแทนของกองทรัสต์อยู่ในระดับที่ดี 8-9% เนื่องจากอัตราค่าเช่าสูง และอัตราการใช้พื้นที่ (OCC) สูงกว่า 90% ตลอดเวลา ส่วนธุรกิจสุขภาพที่ยังมีผลขาดทุนอยู่ หลังจากนำธุรกิจสุขภาพออกจาก MK แล้วผลการดำเนินงานจะกลับมาเป็นบวกได้ และธุรกิจ MK จะแข็งแรงขึ้น แต่สิ่งสำคัญ คือ FNS ถือหุ้นใน MK อยู่ที่ 49.5% เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนมากกว่า 50% ของทรัพย์สิน FNS ทั้งหมด ดังนั้น FNS ต้องทำให้ MK แข็งแกร่ง เพื่อให้ FNS แข็งแรงต่อไปในอนาคตด้วย” นายวรสิทธิ์ กล่าว

      ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งปัจจุบันไม่ได้เป็นจุดเด่น หรือจุดขาย เพราะมีเรื่องปัจจัยลบต่าง ๆ เข้ามา โดย MK มีการวิเคราะห์ล่วงหน้าไว้แล้ว เห็นได้จาก 4-5 ปีที่ผ่านไม่ได้มีการซื้อที่ดินเพิ่มเลย ซึ่งมองว่าที่ดินที่มีอยู่ปัจจุบันที่จะสร้างยอดขายได้อีกกว่า 3,000 ล้านบาท ที่จะทยอยพัฒนา และขายภายใต้แบรนด์ “ชวนชื่น” แต่ต้องยอมรับว่าศักยภาพในการแข่งขันค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบรายใหญ่ และยังคงประคองต่อไป คาดว่า 2-3 ปีข้างหน้าจะพิจารณาการดำเนินธุรกิจอีกครั้ง

      อย่างไรก็ตาม ในอนาคต MK จะพยายามพัฒนาฐานะการเงินให้แข็งแรงมากกว่านี้ สอดคล้องกับความตั้งใจในการทยอยลดหนี้ต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ต่ำกว่า 2 เท่า และพยายามผลักดันให้เหลือน้อยกว่า 1 เท่า โดยการขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ที่ MK ถือหน่วยลงทุนอยู่ 30%  การขายที่ดิน และสินทรัพย์ที่ไม่ก่อเกิดรายได้ออกไป ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทได้มีการขายที่ดิน เพื่อนำเงินไปใช้หนี้ไปกว่า 4,000 ล้านบาท สามารถลดหนี้ไปได้ครึ่งหนึ่ง ซึ่งที่ดินที่เหลืออยู่มีแผนที่จะขายเพิ่มเติมในอนาคตด้วย

      นอกจากนี้ ในส่วนกรณีการเข้าไปถือหุ้นในบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ประมาณ 4% นั้น บริษัทมองว่าเป็นหนึ่งในบริษัทยักษ์ใหญ่ และทำผลการดำเนินงานได้ดีกว่า MK แต่การถือหุ้นไม่ได้มีนัยอะไร แต่เพื่อผลตอบแทนที่ดีเท่านั้น ส่วนที่ดินในมือที่มีอยู่อาจมีการร่วมมือกับพันธมิตรรายใหญ่ในอนาคต ซึ่งยังเปิดกว้าง



 

Reference: หนังสือพิมพ์ข่าวหุ้น