อสังหาฯปี67 ปัจจัยลบอ่วม! บ้าน-คอนโด ขยับราคา5-10%

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ  

          สถานการณ์ความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอกโดยเฉพาะ ภาวะสงคราม “อิสราเอล-ฮามาส” ส่งผล ต่อการปรับขึ้นราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อ “ต้นทุน” ต่างๆ ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แนวโน้ม ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญความท้าทายจากปัจจัยลบรอบด้าน ขณะเดียวกัน “ราคาที่ดิน” หนึ่งในต้นทุนสำคัญปรับ ราคาขึ้นราว 20% ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเตรียมขยับราคาที่อยู่อาศัย ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียม อีกราว 5-10% พร้อมๆ กับแนวทางพัฒนาโครงการที่มี ขนาดเล็กลง และอยู่ในทำเลไกลขึ้น เพื่อบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

          มงกุฎ เตโชฬาร หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โดยปกติราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นทุกปีอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันต้นทุน รับเหมาก่อสร้างเพิ่ม 2-3% ในปีหน้าอาจเพิ่ม ปรับราคาขายขึ้น5-10%จากค่าแรงที่กำลังจะเพิ่มขึ้น รวมถึงต้นทุนค่าขนส่งจากแนวโน้มราคาน้ำมันที่ปรับขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุม นอกจากนี้ยังมีต้นทุนดีไซน์ต่างๆ ดังนั้น เวลานี้จึงเป็นโอกาสของผู้ต้องการที่อยู่อาศัยควรรีบตัดสินใจซื้อก่อนราคาปรับขึ้น

          ”โครงการใหม่ที่พัฒนาปีหน้าจะเป็นต้นทุนใหม่ราคาขายต้องปรับขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่สามารถขายในราคาเดิมได้ ผลกระทบหลักมาจากต้นทุน ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในแต่ละโซน ขณะที่ โครงการบ้านเดี่ยวขยายออกไปในโซนรอบวงแหวนมากขึ้น”

          ธีราภรณ์ ศรีเจริญวงศ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 เพิ่มขึ้น 5-10% แน่นอนทั้งโครงการบ้าน และคอนโด โดยเฉพาะโครงการบ้านที่หาผู้รับเหมาค่อนข้างยาก เนื่องจากเป็นงานละเอียด ทำให้ผู้รับเหมารายใหญ่ไม่รับทำโครงการบ้าน จึงเกิดการแข่งขันในตลาดมากขึ้น

          ”แต่เราอยู่ตลาดนี้มาก่อนมั่นใจในสินค้า การออกแบบ โดนเฉพาะตลาดบน สามารถทำสินค้าคุณภาพดีออกมาได้แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นแต่ลูกค้ายอมรับได้กับราคาที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้ได้สิ่งที่ดีขึ้นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมา ทำตลาดบ้านหรูมากขึ้นนั่นเอง”

          ทั้งนี้ บ้านในตลาดล่างกลุ่มลูกค้าจะมีความ อ่อนไหวด้านราคาสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้ ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุนราคาก่อสร้าง เพื่อสามารถทำราคาให้กลุ่มลูกค้าสามารถซื้อได้

          สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปีหน้าบริษัทมีแผนพัฒนาโครงการหรือสินค้าให้ตอบโจทย์ ความต้องการของลูกค้ามากขึ้นทั้งโครงการบ้านเดี่ยว คอนโด ในทุกเซ็กเมนต์และ ทุกทำเลเพิ่มขึ้น

          ขณะเดียวกันต้องพยายาม “ลดต้นทุน” การพัฒนาโครงการ ท่ามกลางภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ฯลฯ พร้อมกับพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การดำเนินชีวิตของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ทั้งในเรื่องของขนาดพื้นที่ ฟังก์ชัน การใช้สอย รวมถึงบริการต่างๆ

          สมบูรณ์ ระบุว่า ภาคอสังหาฯยังมีปัจจัยลบ ที่ท้าทายในปีหน้า เพราะภาพรวมเศรษฐกิจยังมี ความเปราะบาง! จากหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง การส่งออกถดถอย และอัตราดอกเบี้ยสูง ขณะที่ภาพรวมอสังหาฯได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ “ลดลง” สวนทางกับการแข่งขัน และราคาที่ดินสูงขึ้น โดยแต่ละโซนมีการปรับราคาขึ้นประมาณ 20%

          ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นถึง 52% เนื่องจากสถาบันการเงินมีความกังวลในเรื่องหนี้เสีย

          สอดคล้องกับ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากราคาที่ดินแพงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนราคาการพัฒนาโครงการ อสังหาฯ เพิ่มขึ้น

          ”การที่ดอกเบี้ยขึ้นทุกๆ 1% มีผลต่อราคาขาย 9% สวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ลดลง หรือโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง”

          ดังนั้น เสนาฯ จึงปรับกลยุทธ์ในการพัฒนา โครงการเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ด้วยการเน้นพัฒนาโครงการคอนโดระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ออกมาเพื่อเป็นทางเลือกให้ลูกค้าแทนทาวน์เฮาส์ในย่านรามอินทรา

          จะเห็นว่า ต้นทุนราคาที่ดินสูงขึ้นในแต่ละทำเลแตกต่างกัน จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาทได้อีกต่อไป หากจะ ทำราคาต้องขยับขึ้นไปที่ระดับ 4-5 ล้านบาท ดังนั้นการพัฒนาโครงการคอนโดจึงเป็นทางเลือก ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อผู้บริโภค ประกอบกับทำเลโซนรามอินทรามีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นระบบโครงข่ายคมนาคมที่มีรถไฟฟ้า สายสีชมพูที่เตรียมเปิดให้บริการ และเป็นโซนที่เชื่อมต่อถนนสายหลักและสายรองที่สำคัญ รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมอย่าง ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และสถานศึกษา ทำให้ย่านรามอินทรา เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งในปัจจุบันและอนาคต

          ”จุดเด่นของโครงการมีทั้งเรื่องทำเลและห้องซึ่งมีขนาดและราคาที่คุ้มค่า เพราะลูกค้าจะได้ห้องไซส์ใหญ่ในราคาไซส์เล็ก เริ่มต้นกว่า 1 ล้านบาท เสนา ยังอยู่ระหว่าง การหาซื้อที่ดินเพิ่มเติมคาดว่าจะมี 3 โครงการ ในโซนรามอินทรา”

          ขณะเดียวกัน เสนา มีการพัฒนาโครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ระดับราคากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและต้องการคอนโด ติดรถไฟฟ้าที่ยังขยายตัวได้ดี

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ