มุมมองเอกชน ให้สิทธิต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน

          หมายเหตุ - ตัวแทนภาคเอกชนแสดงความคิดเห็น ต่อคณะรัฐมนตรี เมื่อ 25 ต.ค.2565 มีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... ให้กลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท มีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่

          ธนิต โสรัตน์  รองประธานสภาองค์การนายจ้างผู้ประกอบการค้า และอุตสาหกรรมไทย (อีคอนไทย)

          กรณี ครม.เห็นชอบการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวหรือกรณีให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยไม่เกิน 1 ไร่ มีเงื่อนไขว่าต้องลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท ต้องดูเจตนาของรัฐบาลว่าออกกฎหมายฉบับดังกล่าวมาเพื่ออะไร เพราะไม่ได้เป็นความคิดใหม่ ร่างฉบับนี้ได้ถูกแช่มานานเกือบ 20 ปีแล้ว ผ่านมาหลายรัฐบาลก็ไม่ได้นำออกมาใช้ พอจะเอากฎหมายรูปแบบนี้มาใช้ จะมีคนออกมาบอกว่าเป็นกฎหมายขายชาติ ที่ผ่านมาหลายๆ รัฐบาลไม่มีใครพูดถึง แม้แต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง ก็ไม่มีใครพูด

          ย้อนกลับไปถึงแนวคิดว่า ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ไหม ตอบว่าได้ โดยแบบแรกในรูปแบบของคอนโดมิเนียม กำหนดให้ผู้ประกอบการขายให้ชาว ต่างชาติได้ไม่เกินครึ่งหนึ่งของโครงการ และรูปแบบการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (เอฟดีไอ) ซึ่งนักลงทุนกลุ่มนี้ก็มีการซื้อที่ดิน โดยเฉพาะในพื้นที่นิคมฯ โดยมีเงื่อนไขอนุมัติการลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ก่อน หรือกำหนดให้เป็นบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นเกินครึ่งหนึ่ง ดังนั้นการอนุมัติร่างกฎหมายนี้ ก็ต้องมาหาคำตอบว่าทำไมรัฐบาลจึงอยากออกกฎหมาย ซึ่งที่จริงรัฐบาลของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นรัฐบาลที่มาจากทหาร น่าจะเป็นกลุ่มที่ต่อต้านเรื่องนี้มาก จึงต้องดูว่ารัฐบาลต้องการอะไร

          ในความเห็นส่วนตัว ลึกๆ แล้ว ไม่เห็นด้วยกับกฎหมายนี้ ในฐานะนักธุรกิจที่ร่วมทุนกับต่างชาติ ก็รู้ว่าถ้าชาวต่างชาติจะมาลงทุน ก็มาลงทุนกันได้อยู่แล้ว ไม่ได้คิดซื้อที่ดิน คำถามที่มีต่อรัฐบาลคือ ตอนนี้ต้องการเงินไหม เพราะการอนุญาตให้ซื้อที่ดิน คนละเรื่องกับกรณีคอนโดมิเนียม เพราะชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการคอนโด ไม่มีภาระต้องดูแล หรือถ้าบ้านคงเป็นเมืองท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต เชียงใหม่ ก็ซื้อไว้ใช้พักผ่อน

          สำหรับเงื่อนไขลงทุน 40 ล้านบาท กับที่ดินในไทย 1 ไร่นั้น บอกตามตรงว่า ต่อให้เป็นคนไทยมีเงิน 40 ล้านก็ยังซื้อที่ดินในทำเลดี 1 ไร่ไม่ได้เลย เพราะที่ดินในเมืองแปลงแปลงหนึ่ง ราคาซื้อขายส่วนใหญ่อยู่ที่หลักร้อยล้าน แม้แต่บ้านหรูชานเมืองก็ตารางวาละ 5-6 หมื่นแล้ว ดังนั้น เงิน 40 ล้าน ถ้าคำนวณกลับเป็นเงินดอลลาร์สหรัฐก็เท่ากับ 1 ล้านเหรียญสหรัฐเท่านั้น เป็นเงินเพียงเล็กน้อยสำหรับการที่จะวัดว่าเป็นคนรวย มีฐานะมั่งคั่ง ตามข้อกำหนดในกฎหมาย ข้อที่ 1

          ปัจจุบันเงิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 40 ล้านบาท มันน้อยไปสำหรับการแลกที่ดิน 1 ไร่ และประเทศได้เงินเข้ามา แถมยังผูกเงื่อนไขอีกว่า ต้องมาซื้อพันธบัตรรัฐบาลหรือลงทุนในระยะเวลาเพียง 3 ปีนั้น มันจิ๊บจ๊อย ดังนั้น ผมยังไม่เห็นด้วย ถ้าต้องการเงินจริง บอกได้เลยว่างานนี้ได้เงินน้อยมาก เดี๋ยวนี้ต้องพูดกันที่ 50-100 ล้านเหรียญสหรัฐ ตีเป็นเงินไทย 200-300 ล้านบาท แบบนี้ถึงจะได้ตัวเศรษฐีมาจริง และคุ้มที่ไทยจะเสียที่ดิน 1 ไร่ไปบ้าง

          สิ่งที่จะตามมากับกฎหมายนี้ คือ การเข้ามาเก็งกำไรที่ดิน โดยเฉพาะรูปแบบนอมินี ชาติที่ห่วงที่สุดคือจีน และรองลงมาคืออินเดีย เข้ามาลงทุนแบบนอมินี และกว้านซึ่งที่ดินไทยไปเป็นแหล่งที่อยู่ของเขาเลย ทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น คนไทยก็จะเข้าถึงที่ดินยากขึ้น ที่ต้องระวังอย่างมากคือ คือการที่นอมินีนำที่ดินไปทำการเกษตรก็จะเป็นการแข่งขัน และแย่งอาชีพคนไทยไป

          ถ้ารัฐบาลต้องการเงินจริงๆ ไปใช้รูปแบบเดิมดีกว่า คือการออกพันธบัตรรัฐบาล แต่ถ้าจะดันกฎหมายนี้ต่อไปต้องเปลี่ยนและเพิ่มเงื่อนไขมากขึ้น 1.เงื่อนไขจำนวนเงินควรจะเป็นสกุลต่างชาติที่เป็นสากล อย่างเงินดอลลาร์สหรัฐ และควรเพิ่มวงเงินให้มากขึ้นเป็นอย่างน้อย 10 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อที่จะได้ดึงดูดชาวต่างชาติที่มีฐานะมั่งคั่งจริง 2.ต้องกำหนดเงื่อนไขไม่ให้มาลงทุนผ่านนอมินี และต้องมีการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินให้ชัดเจน ไม่ให้ทำอาชีพที่ทับซ้อนกับคนไทย เช่น เกษตรกรรม เป็นต้น เพื่อป้องกันการแย่งอาชีพคนไทย

          3.กำหนดพื้นที่ (โซนนิ่ง) ที่ควรซื้อและห้ามซื้อ หากเป็นไปได้ก็ควรให้ซื้อที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัยหมู่บ้านจัดสรรของผู้ประกอบการไทย ซึ่งจะทำให้ได้ประโยชน์เข้าประเทศโดยตรง อาทิ ภาษีที่ดิน ภาษีนิติบุคคล และยังช่วยให้กระตุ้นภาคอสังหาฯไปในตัวด้วย

          อย่างไรก็ตาม จากการที่วิเคราะห์ข้อมูลมา ในขณะนี้สถานะการเงินไทยยังแข็งแกร่ง หากต้องการเงินไม่จำเป็นต้องใช้เงินตราต่างประเทศ เท่าที่วิเคราะห์อัตราแลกเปลี่ยนในรอบหนึ่งเดือน พบว่า เงินบาทไทยยังมีความแข็งแกร่งกว่าหลายสกุลเงิน ทั้งเยนญี่ปุ่น หยวนจีน หรือแม้แต่ยูโรของสหภาพยุโรป รวมทั้งถ้าสถานการณ์น้ำมันคลี่คลาย สถานะการเงินประเทศก็ยิ่งดีขึ้น ดังนั้นหากไม่จำเป็นต้องใช้เงินตราต่างประเทศ ก็หาเงินระดมทุนผ่านการใช้เครื่องมือพันธบัตรรัฐบาลดีกว่า

          วิศิษฐ์ ลิ้มลือชา  รองประธานหอการค้าไทย

          เรื่องการให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในไทยได้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เนื่องจากในโลกนี้หลายประเทศก็ทำแบบนี้มาเยอะแล้ว แม้กระทั่งประเทศที่พัฒนาแล้วก็เปิดให้คนที่มีรายได้สูงเข้าไปอยู่ ลงทุน และเปิดให้ใช้บริการต่างๆ ภายในประเทศ เพราะว่าเรื่องของที่ดินไม่ว่าของประเทศไหน ต่อให้ต่างชาติเข้ามาซื้อก็ไม่สามารถนำกลับไปได้ ทุกอย่างยังเป็นทรัพย์สินของประเทศเช่นเดิม

          มองว่าร่างกฎกระทรวงดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นด้านอสังหาริมทรัพย์ การจับจ่ายสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ และต่างชาติที่มาสร้างบ้านหรือมาอยู่อาศัยในไทยก็จะเข้ามามีส่วนในการสนับสนุนด้านการจ้างงาน เช่น การออกแบบก่อสร้าง และการซ่อมแซมต่างๆ เป็นต้น รวมถึงการใช้วัสดุก่อสร้าง ตกแต่ง ล้วนแต่ต้องใช้วัสดุอุปกรณ์ในประเทศทั้งสิ้น ซึ่งจะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในหลากหลายรูปแบบอีกด้วย

          อีกแง่มุมหนึ่งประเทศไทย จำนวนประชากรในประเทศไม่เพิ่มขึ้นมานานแล้ว อัตราการเกิดใหม่ถือว่าน้อยมาก ในอนาคตก่อนที่จะมีร่างกฎกระทรวงนี้ขึ้นมา คาดการณ์ว่าจะมีหลายเชื้อชาติเพิ่มขึ้นในไทยเป็นอัตโนมัติอยู่แล้ว เหมือนกับประเทศที่พัฒนาแล้วหลายประเทศ แม้กระทั่งตอนนี้ที่ประเทศไทยมีชาวต่างชาติที่เป็นประเทศเพื่อนบ้านเข้ามาอาศัยค่อนข้างเยอะ เพียงแต่ว่าภาพที่เกิดขึ้นตอนนี้คือการเปิดโอกาสให้คนที่มีรายได้สูงจากต่างประเทศมาอยู่ มาลงทุนและใช้จ่ายในไทย ซึ่งไม่ได้จบลงแค่การที่ซื้อที่ดินได้ แต่ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนยังต้องเสียค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้าน ยิ่งถ้านำครอบครัวมาอาศัยด้วยจะเข้ามาช่วยใช้จ่ายในประเทศไทยได้เพิ่มขึ้นด้วย

          อย่างไรก็ดี สุดท้ายแล้วแม้นักลงทุนเหล่านี้จะสามารถเข้ามามีสิทธิซื้อและถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ก็ไม่สามารถนำกลับไปได้อยู่ดี มองว่าร่างดังกล่าวเป็นประโยชน์และช่วยพัฒนาประเทศ อีกทั้งขอย้ำว่าเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ ไม่ใช่ไทยเพียงประเทศเดียวที่ทำแบบนี้ ประเทศที่พัฒนาก็ทำมาก่อนหน้านี้แล้ว

          ส่วนในเรื่องของข้อกังวลของร่างกฎกระทรวงดังกล่าวนั้น ต้องไปดูในเรื่องของกฎหมายให้ชัดเจน ภาพที่เราอยากเห็นจริงๆ คือการดึงกลุ่มคนที่มีรายได้สูง หรือกลุ่มคนที่มีฐานะการเงินดี หรือกลุ่มที่มีโอกาสเข้ามาลงทุนในประเทศไทย เพื่อให้เกิดการพัฒนาประเทศที่แท้จริง ซึ่งในเรื่องของรูปแบบหรือลักษณะการลงทุนมีการระบุไว้แล้วแต่ยังไม่ชัดเจน อาทิ การลงทุนใน รูปแบบพันธบัตร แต่พันธบัตรก็ต้องมีระยะเวลาในการลงทุนเหมือนกัน ไม่ใช่ซื้อแค่ 6 เดือน แล้วสามารถซื้อที่ดินในไทยได้เลยคงไม่ใช่แบบนั้น

          ดังนั้นหลังจากนี้ คงมีการระบุข้อกำหนดที่ชัดเจนมากขึ้นว่าต้องลงทุนเป็นระยะเวลากี่ปี เพราะต้องเป็นการลงทุนในระยะยาว ยังมีเงื่อนไขหลายข้อที่นำมาเขียนหรือออกกฎระเบียบเพื่อป้องกันได้ แม้กระทั่งในเรื่องของการซื้อที่ดินในแต่ละปีก็ต้องมีการเสียภาษีที่ดินอยู่ดี ตอนนี้หากรัฐบาลเห็นจุดอ่อนตรงไหน ก็ยังสามารถป้องกันให้ไทยไม่เสียประโยชน์ได้ เพราะร่างกฎกระทรวงดังกล่าวยังเป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้นเท่านั้น

          สรนันท์ เศรษฐี  รองประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่

          ในส่วนของหอการค้าเรากำลังพูดคุยและหารือกันถึงกรณี ครม.อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงมหาดไทย ปลดล็อกต่างชาติ สามารถซื้อบ้าน-ถือครองที่ดินไว้อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ แลกการลงทุนในไทย ขั้นต่ำ 40 ล้านบาท เพราะเรื่องนี้ค่อนข้างใหม่ และใหญ่มากในประเทศไทย จึงอยู่ระหว่างประเมินกันอยู่ว่าจะเป็นอย่างไร ซึ่งยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจนว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหรืออย่างไรหรือไม่ เพราะมีทั้งข้อดีและข้อเสีย

          ข้อดี คือ เท่ากับช่วยส่งเสริมให้เกิดการลงทุน และการจ้างงานในประเทศ ข้อเสีย คือ ห่วงกันว่านี่เป็นการขายทรัพย์สินของชาติของเรา ควรจะต้องมีกรอบกฎหมายที่ชัดเจน และไม่ใช่ว่าจะสามารถไปซื้อที่ไหนก็ได้ เช่น ซื้อที่ดินในสุขุมวิท หรือติดชายหาด แต่ควรตีกรอบว่าจะสามารถซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง มีสัดส่วนที่แน่ชัด ดังนั้นจึงควรดูข้อดีและข้อเสียให้ละเอียด

          หลายคนอาจจะมองว่าเป็นการเข้ามาแย่งพื้นที่ทำกินของคนไทย ก็ต้องบอกว่าโครงการนี้ต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่ขายได้หมดเลยทั้งประเทศ เพราะนี่คือ สมบัติของชาติ แต่ต้องตีกรอบให้ชัดว่าเป็นโครงการเพื่ออยู่อาศัยในพื้นที่จัดสรร มีลักษณะคล้ายๆ กับการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม ต้องไม่ใช่การซื้อที่ดินเพื่อการทำธุรกิจ เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร หรือเทกโอเวอร์กันในภายหลัง

          เรื่องนี้ในหลายประเทศพอมีทำอยู่บ้าง แต่เป็นเรื่องใหม่และใหญ่ของประเทศไทยพอควร ควรต้องมีการหารือและปรับจูนทิศทางให้ถูกต้อง และไม่ควรซื้อได้ทุกที่จนกลายเป็นการแย่งที่ทำกิน หรือไปซื้อในเขตการค้า ซึ่งไม่เหมาะ

          รัชชพร พูลสวัสดิ์  นายกสมาคมส่งเสริมการท่องเที่ยวเกาะสมุย

          คิดว่านโยบายนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีหากมีการลงทุนจากต่างชาติด้วยข้อกำหนดที่วางไว้ แต่ต้องฟังเสียงให้รอบด้านเช่นกัน ส่วนตัวมองว่า เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่ดี ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยวหรือใครก็ตามที่มีกำลังจับจ่ายมาลงทุนซื้อบ้านพักอยู่อาศัย โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ จะเห็นได้ว่าหลังการแพร่ระบาดโควิด-19 และเริ่มทุเลาลงไป นักท่องเที่ยวต่างชาติทยอยเข้ามาลงทุนเพิ่มมากขึ้น เกาะสมุยก็มียอดเงินลงทุนเข้ามาจากชาวต่างชาติ ตั้งแต่ต้นปี‘65 เกิน 30% ไปแล้วเมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 ระบาด ถ้าเราจัดเก็บภาษีได้ดีก็จะนำมาพัฒนาท้องที่ได้

          สำหรับพื้นที่ที่มาลงทุนจะมาแย่งพื้นที่ทำกินของคนไทยหรือไม่นั้น ต้องดูในรายละเอียดข้อบังคับ จากการศึกษามาก็คิดว่าจะกำหนดพื้นที่ในเขตเทศบาลเท่านั้น มีการลงทุนแค่ 3 ปี หรือว่าธุรกิจใดสามารถมาลงทุนได้และครอบครองได้ เป็นสิ่งที่ต้องศึกษาเพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อชาวไทยที่ประกอบธุรกิจในเมืองไทย

          ขณะที่พื้นที่ท่องเที่ยวบนเกาะสมุยก็ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมามีนักลงทุนจากต่างชาติมาลงทุนในระบบต่างๆ เยอะ ไม่ว่าจะเลี่ยงกฎหมายก็ดี หรือทำตามกฎหมายก็ดี เนื่องจากที่นี่มีชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก มีทั้งรู้และไม่รู้กฎหมาย ทางเกาะสมุยก็จะต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด อาจจะส่งผลกระทบโดยตรง ส่วนราคาที่ดินอาจจะสูงขึ้นหากมีนักลงทุนต่างชาติแห่กันเข้ามา ดังนั้น การใช้นโยบายนี้ก็ต้องศึกษากันให้ดี รับฟังเสียงจากภาคธุรกิจ ประชาชน ก่อนที่จะออกมาเป็นระเบียบข้อบังคับต่างๆ

          ชาญณรงค์ บุริสตระกูล  ประธานหอการค้าจังหวัดขอนแก่น

          การให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยตามเงื่อนไขและสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ซื้อบ้านที่ดินในเมืองไทย ถือเป็นผลดี เพราะจะสร้างงาน สร้างรายได้ สร้างมาตรฐานการเป็นอยู่ที่ดีให้คนไทยไปด้วย กลุ่มนักธุรกิจก็มาใช้ประเทศไทยเป็นบ้าน เป็นสำนักงาน คนไทยทำงานด้วยก็เก่งขึ้น มีการลงทุนมากขึ้น ก็ทันสมัยขึ้น กลุ่มคนเก่ง คือ ทาเลนต์ ก็จะมาเสริมฐานรากเศรษฐกิจไทยให้ทันสมัย เป็นสตาร์ตอัพเพิ่มขึ้น หรืองานวิจัยต่างๆ ก็ดีขึ้น พัฒนาตามไปด้วย

          ขณะเดียวกันคนต่างชาติที่เป็นสูงวัย เป็นคนรายได้สูง เมื่อมาอยู่ ในเมืองไทย ก็ต้องกินต้องอยู่จะช่วยเพิ่มการบริโภค เพิ่มการบริการมาตรฐาน การบริการก็สูงขึ้น งานดีๆ ก็มีมากขึ้น ลูกค้าเยอะ การลงทุนสิ่งดีๆ เครื่องไม้เครื่องมือแพงๆ ก็จะมีมากขึ้น เช่น โรงพยาบาล ร้านอาหาร คนไทยก็ได้ใช้ไปด้วย

          คนที่มาอยู่ให้มองเป็นเพื่อนต่างชาติ มาอยู่กับเรา มาเชื่อมเราสู่โลกด้วยกัน ส่วนเรื่องแย่งงาน ผูกขาด ยึดแผ่นดิน รังแกกัน ไม่น่าเกิด แต่เราก็มีกฎหมายดูแลอยู่แล้ว ภาคอีสาน มีคนอีสานไปทำงาน ไปมีครอบครัวทั่วโลก ก็จะทำให้ครอบครัวต่างชาติมีบ้านหลังที่สองในไทยได้ อีสานน่าจะได้ประโยชน์ เพราะพื้นที่สิ่งแวดล้อม น่าอยู่ คนเป็นมิตร และมีสัมพันธ์กับนานาชาติ โดยจังหวัดขอนแก่น เป็นศูนย์กลางการค้าการลงทุน การศึกษา การรักษาพยาบาล ก็จะพร้อมเตรียมตัวรับ และส่งเสริมคนมาอยู่ให้สะดวกสบาย เจริญก้าวหน้าต่อไป

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน