โควิด ทุบรายเล็ก บิ๊กทุนลุยเทกโอเวอร์คอนโดฯ

        “โควิด ยังพ่นพิษ อสังหาฯ ทุบสภาพคล่อง ผู้พัฒนาคอนโดฯ รายเล็ก คอลลิเออร์สฯ เผย 2 ปีวิกฤติ 20 โครงการไปต่อไม่ไหว ล่าสุด เสนาฯ เข้าเทกโอเวอร์ ฮุบโครงการไฮป์ สาทร-ธนบุรี พัฒนาต่อ ขณะนายกสมาคมอสังหาฯ ชี้แบงก์ไม่ปล่อยกู้ เปิดทางรายใหญ่กุมตลาดเบ็ดเสร็จประเมิน ราคาที่ดินสูง-บังคับใช้ภาษีที่ดินเต็มรูปแบบ จ่อแพแตกอีกระลอก”

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 ที่ผันผวน จากวิกฤติโควิด19 และเศรษฐกิจไทย นอกจากส่งผลให้ผู้ประกอบการ ต้องหันมาเน้นกระจายความเสี่ยง ขยายธุรกิจอื่นๆ เพื่อสร้าง รายได้ประจำ มากขึ้น ขณะต้นทุน เช่น ราคาที่ดิน, ค่าทาง การตลาด, การออกแบบพื้นที่ใหม่ๆ มากขึ้น ประกอบกับยอดขายรวมชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดแนวราบ ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มบ้านระดับราคาถูก-ปานกลาง นั้น ยังได้ส่งผลต่อภาวะความเป็นอยู่ของผู้ประกอบการรายใหม่-รายเล็ก แบกความเสี่ยง และเผชิญกับความยากลำบากในการทำธุรกิจมากขึ้นอีกด้วย

          ความเชื่อมั่นรายเล็กไม่ฟื้น

          สอดคล้องดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการในพื้นที่ กรุงเทพมหานครปริมณฑล ไตรมาส 3 ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุ ตั้งแต่ปี 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการ LTV  หรือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ต่อเนื่องวิกฤติโควิด ปี 2563-2564 ล็อกดาวน์หลายระลอก ส่งผลเศรษฐกิจ และความวิตกกังวลของผู้ประกอบการอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่ม นอกตลาดหลักทรัพย์ ดัชนีต่ำกว่าค่ากลาง อยู่ที่ 41.7 ครอบคลุม ผลประกอบการ, ยอดขาย, การลงทุน, การจ้างงาน, ต้นทุนการประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่ หรือ เฟสใหม่

          เจาะลึกตลาดในแง่โครงการบ้าน-คอนโดฯเปิดใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มูลค่า 86,419 ล้านบาท พบสัดส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อรายกลาง-รายเล็ก ทิ้งห่างมากขึ้น กระโดดมาอยู่ที่ 73.1 : 26.9% แปรผันจาก 55.8 : 44.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 สะท้อนความไม่มั่นใจและอ่อนแอลงของผู้เล่นนอกตลาดอย่างชัดเจน

          20 โครงการหยุดพัฒนา

          การไล่ซื้อกิจการ-เทกโอเวอร์โครงการโดยกลุ่มทุน เริ่มรุกคืบมีให้เห็นมากขึ้นในยุคโควิด โดย นายภัทรชัยทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผย ‘ฐานเศรษฐกิจ’ ว่า  2 ปีขาลงของตลาดคอนโดฯ มีคอนโดฯมากกว่า 20 โครงการ มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท หยุดการขายและการพัฒนาลง โดยบางส่วนเลือกที่จะขายโครงการต่อให้กับผู้พัฒนารายใหญ่ๆ เพื่อนำไปพัฒนาต่อ ทั้งเหมาแปลงที่ดิน, เหมาหน่วยเหลือขายบางส่วน ยกชั้นในราคาถูก กลายเป็นโอกาสทองของกลุ่มทุน ขณะย้อนไป 10 ปี มีการซื้อขายโครงการในลักษณะนี้ มูลค่ารวมกว่า 23,450 ล้านบาท เจาะปี 2563  บริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แจ้ง ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลท.) ถึงการโอนฯสินค้าคงเหลือ ในโครงการ เอ สเปซ เมกา (โครงการ Mega1) และ เอ สเปซ เมกา 2 (โครงการ Mega2) ให้แก่ บริษัท เรียลแอสเสทดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในมูลค่า 1,100 ล้านบาท ส่วน บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เข้าซื้อโครงการคอนโดฯสร้างค้างติดถนนรัตนาธิเบศร์ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพื่อนำมาปรับปรุงและดีไซน์ ซึ่งเดิมเป็นสินทรัพย์ของบริษัท แอสเซท ไบร์ท จำกัด (มหาชน) และเข้าซื้อโครงการเอ็กเซลเลนซ์ สุขุมวิท ตึกสูง  12 ชั้น 3 อาคารอีก 572 ยูนิต ในเวลาถัดมา และหมาดๆ บริษัทเสนาฯ ยังมีมติเข้าลงทุนใน บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด 100% อีกครั้ง ระบุ เพื่อต้องการขยายการลงทุนในธุรกิจ เก็บโครงการ ไฮป์ สาทร-ธนบุรี ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาเข้ามาในพอร์ตได้อีก 1 โครงการ ทั้งนี้ คาดหากวิกฤติโควิดยังยื้อเยื้อ อาจได้เห็นการซื้อกิจการในลักษณะนี้เพิ่มเติมอีก

          ”เราจะยังคงเห็นกลุ่มทุนรายใหญ่ เข้าซื้อหุ้น-เข้าซื้อโครงการ หรือ กิจการจากผู้พัฒนารายเล็กๆ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ และอนาคต ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯและธุรกิจโรงแรมที่ผู้พัฒนา ประสบกับปัญหาสภาพคล่อง ต้องการขายกิจการเหล่านี้ออกไป เพื่อนำเงินเข้ามาหมุนเวียนและนำไปลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ต่อไป”

          พอร์ตคอนโดฯอยู่ยาก

          ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ และหัวหน้าสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด วิเคราะห์ การเทคโอเวอร์กิจการ ในธุรกิจอสังหาฯ อย่างกรณี บมจ.เสนาฯ นั้น คาดเป็นไป เพราะวัตถุประสงค์เฉพาะ อนึ่งอาจต้องการเก็บสินทรัพย์เข้าพอร์ต และมองเห็นศักยภาพ หรือ โอกาสการทำรายได้เพิ่มเติมจากโครงการ เนื่อง จากดีเวลลอปเปอร์ไทย เดิมนิยมซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการด้วยตัวเองมากกว่า อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าสถานการณ์โควิด ได้ทำให้สัดส่วนทางการตลาด  ของรายใหญ่ปรับสูงขึ้น เพราะรายเล็ก ไม่มีต้นทุน หรือกำลังเพียงพอในการเปิดโครงการ หรือขยายโปรเจ็กต์ใหม่ๆ  ต่างจากรายใหญ่ ที่มีความพร้อมด้านการเงิน ประกอบกับปัจจุบัน เป็นขาขึ้นของตลาดแนวราบ ฉะนั้น หากดีเวลลอปเปอร์รายใดมีพอร์ตเฉพาะคอนโดฯ ทำให้ไม่สามารถสร้างรายได้ได้

          ”เป็นภาวะที่บีบให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก ต้องปรับตัว ไม่งั้นจะเหนื่อยมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะขณะนี้ยอดขายเกิดขึ้นในโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ถ้าจะยื้อก็คงต้องรอจนกว่าดีมานด์คอนโดฯจะฟื้น ซึ่งคาดว่าอีกนาน ส่วนการเทคโอเวอร์ ประเมินหากรายใหญ่ไม่มีความจำเป็น ว่าต้องการสินทรัพย์นั้นจริงๆ การไล่ซื้อไล่ทุบกวาดโครงการอื่นๆ ในเวลานี้ ถือเป็นความเสี่ยงเช่นกัน”

          4 ปัจจัยฉุดรายเล็ก

          ขณะ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุ แม้ โควิด-19 ไม่ได้ส่งผลกระทบหนักหน่วงให้กับธุรกิจอสังหาฯมากเหมือนที่เคยคาดการณ์ไว้ ว่าจะทำให้รายเล็ก-รายน้อยล้มหายตายจากไปจำนวนมาก เนื่องจากบางรายปรับตัวเก่งกว่าที่คิด เช่น เลือกเลย์ออฟคนออก เพื่อยื้อธุรกิจไปต่อ และมีพอร์ตแนวราบเก่า ตุนไว้ในมืออยู่บ้าง ขณะหลังรัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ ช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยอดขายรวมมีสัญญาณปรับดีขึ้น แต่เหตุผลที่ทำให้รายเล็กถูกรายใหญ่กินส่วนแบ่งมากขึ้น มาจาก 1. ธนาคารไม่ยอมปล่อยสินเชื่อรายย่อย ขณะกู้โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ กรณีเพื่อขอวงเงินซื้อที่ดิน ธนาคารแทบไม่อนุมัติ ให้เหตุผลว่าเสี่ยง 2. ราคาที่ดินสูง เนื่องจากเจ้าของไม่มีความจำเป็นต้องขายออก ส่งผลต่อต้นทุน 3. การบุกทำเลใหม่ๆ ไม่ใช่เรื่องง่าย พบมีเฉพาะดีเวลลอปเปอร์บางรายเท่านั้นที่สำเร็จ และ 4. กฎระเบียบทางราชการซ้ำซ้อนยากขึ้น เช่น การทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ, การทำสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร เป็นต้น

          ”รายใหญ่ประกาศยอดขาย 9 เดือน ทะลุเป้า มีเพียงรายเล็กที่มีปัญหา เพราะจะขยายโปรเจ็กต์เพิ่มก็ไม่ได้ แบงก์ไม่อนุมัติ ของเดิมก็ใกล้จะหมด ไม่มีใครยอมเสี่ยงแคะกระปุกมาลงทุนเต็มที่ตอนนี้ ทำให้เห็นบทบาทของรายใหญ่มากขึ้น ต้องประคองกันไปให้รอด จนกว่าสถานการณ์จะกลับมาดีเหมือนเดิม และยังต้องเฝ้าระวัง ภาษีที่ดินที่จะออกมาบังคับใช้เต็มที่ และโดมิโนเอฟเฟ็กต์ จากปัญหาอื่นๆ เป็นต้น”

          นายพรนริศ ยังระบุว่า การไม่อนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับรายเล็ก แต่รายใหญ่ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ซึ่งทางออกกลายเป็นว่า ขณะนี้มีการระดมทุนผ่านการออกเหรียญดิจิทัล หรือตั้งกองทุนสำหรับกลุ่มที่มีสินทรัพย์ เช่น แสนสิริ, เค อี กรุ๊ป ขณะบางส่วนหันไปจับตลาดคอนโดฯราคาถูก แต่คาดว่าจะเป็นปรากฏการณ์ในระยะสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากกำไรน้อย ส่วนตลาดพรีเมียม บางเซกเม้นท์ พบยอดขายไปได้ดี ภาพรวมตลาดจะกลับมาดี จะขึ้นอยู่กับภาวะของกำ

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ