เทียบอสังหาฯ ไทย-เพื่อนบ้าน

          โอกาสและความดึงดูดที่มีต่อนักลงทุน
          คาดดีมานด์ ตปท.ช่วยดูดซัปพลายหนุนตลาดปี 66
          อสังหาริมทรัพย์
          ท่ามกลางภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลก จากผลกระทบสงครามและต้นทุนพลังงานที่ส่งผล ให้อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงในประเทศต่างๆ มีผลต่อการขยายตัวและหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วโลก แม้ว่าเศรษฐกิจประเทศไทยในช่วงไตรมาส 3 ปีที่ผ่านมาจะมี อัตราการขยายตัวสูงถึง 4.5% ซึ่งสวนทางกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกา ซึ่งทำให้กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า ในปี 2566 ประเทศไทยและประเทศจีน จะเป็นเพียง 2 ประเทศในเอเชียที่เศรษฐกิจมีการขยายตัว
          โดยคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตอยู่ที่ 3.7% เพิ่มขึ้นจาก 2.8% ในปี 2565 สวนทางเศรษฐกิจโลก ซึ่งส่งผลดีต่อการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งด้านเรียลดีมานด์และการลงทุนจากต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยโดยเฉพาะจีน ที่จะเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง
          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายๆ รายคาดการณ์ว่าในปี 2566 ธุรกิจตลาดอสังหาฯ จะมีบทบาทสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจไทยให้ขยายตัวอย่างมาก เนื่องจากเชื่อว่าหลังมีรัฐบาลใหม่ในปี 2566 รัฐบาลใหม่จะยังคงใช้มาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะธุรกิจอสังหาฯ สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้ชัดเจนกว่าธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากเป็นธุรกิจต้นน้ำที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก ตั้งแต่ภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ธนาคาร ซึ่งทำให้เกิด เม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ และยังดึงดูดนักลงทุน ต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศได้ด้วย
          ขณะที่การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวไปยังภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ ทั้งนี้หากเทียบการลงทุนในปี 2565 กับช่วง 3 ปีก่อนหน้า การลงทุนในอสังหาฯ มีการขยายตัวดีกว่าอย่างชัดเจน โดยในปี2565 การลงทุนในภูมิภาคขยายตัวที่ 5% เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนซึ่งขยายตัวเพียง 3% ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนในปัจจุบันอยู่ที่เกือบ 10% ซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนขยายโครงข่ายรถไฟฟาและโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคม
          โดยจังหวัดในภูมิภาคที่ได้รับผลบวกจากการ ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจนมากๆ คือ 3 จังหวัดในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ซึ่งมีท่าเรือแหลมฉบังรองรับการขนส่งสินค้าขนาดใหญ่ และการลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา นอกจากนี้ยังมีเมืองการบินอู่ตะเภา ที่จะเป็นตัวผลักดันให้เกิดการขยายตัวของแรงงาน และส่งผลให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยขยายตัว
          ขณะที่ในพื้นที่ภาคเหนือเช่นจังหวัดเชียงใหม่เริ่มมีต่างชาติเข้ามามากขึ้น จังหวัดภูเก็ตเป็นอีกหนึ่งจังหวัดท่องเที่ยวที่มีนักท่องเที่ยว และนักลงทุนเข้ามามากขึ้น ทั้งกลุ่มนักลงทุนสิงคโปร์และจีน ซึ่งจังหวัดในภาคอีสานคาดว่าจะได้รับความสนใจจากการเกิดขึ้นของโครงการระเบียงเศรษฐกิจอีสาน หรือ NeEC ซึ่งจะกลายเป็น เทรนด์ที่น่าลงทุนในภูมิภาคโดยกลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่ คาดว่าจะเข้ามาลงทุนคือนักลงทุนจีน โดยเฉพาะเมื่อจีนเปิดประเทศจะมีนักลงทุนจากประเทศจีนจะเข้ามาจำนวนมากประกอบกับนโยบายรัฐบาลที่สนับสนุนให้เกิดการลงทุนจะยิ่งทำให้เกิดการขยายตัวภาคธุรกิจแรงงานและสิ่งที่ตามมาคือความต้องการที่อยู่อาศัย
          อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักๆ ของตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ยังคงเป็นปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะหลังจากที่ภาวะเงินเฟอปรับตัวสูง ทำให้ค่า ครองชีพสูงขึ้นและมีผลต่อค่าใช้จ่ายและเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลง นอกจากนี้ทิศทางหรือแนวโน้มดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคในประเทศซื้อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าในปี 2566 ดีมานด์ในประเทศยังสอดรับกับซัปพลายในตลาด และซัปพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด ทำให้ในปีหน้าตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องการดีมานด์จากภายนอกเข้ามาช่วยขับเคลื่อนตลาด
          โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มนักลงทุนชาวจีน และยุโรป ซึ่งคาดว่าในปี 2566 จะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคอาเซียน ซึ่งถือว่าเป็นจังหวะเหมาะสำหรับการชอปของถูกอาจกลายเป็นปัจจัยลบทำให้ ดีมานด์จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติถูกดูดซับไปได้ ดังนั้นสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีหน้าของประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งจะกลายมาเป็นคู่แข่งสำคัญในการแชร์กลุ่มลูกค้า นักลงทุนในปี 2566 จึงมีความสำคัญไม่น้อยหากผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีแผนจะขยายตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ในปีหน้า
          ทั้งนี้ รายงานการวิจัยตลาดของ Property Guru ได้คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ของ 5 ประเทศภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในปี 2566 ซึ่งประกอบด้วย สิงคโปร์ เวียดนาม อินโดนีเซีย มาเลเซีย และประเทศไทย ว่า ตลาดอสังหาฯ สิงคโปร์ในไตรมาสแรกปี 2566 คาดการณ์ว่าจะมีกิจกรรมการขายในตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากหลายปัจจัยด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นมาตรการควบคุมความร้อนแรงของราคา ซึ่งบังคับใช้ในเดือน ธ.ค. 2565 แรงกดดันจากอัตรา เงินเฟอ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ภาพรวมของเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่มีแนวโน้มว่าจะฟืนตัว
          โดยสินค้าที่ผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวสิงคโปร์ให้ความนิยมคือ แฟลต HDB (Housing and Development Board) ที่มีพื้นที่กว้าง ซึ่งในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมาเกิดสถิติการซื้อขายแฟลต HDB ที่สูงถึงล้านเหรียญดอลลาร์สิงคโปร์ และในปี 2566 เป็นที่คาดว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้าน หลังแรกในสิงคโปร์จะเบนเข็มไปเป็นการเช่าแทน เนื่องจากไม่มีเงินเก็บมากพอที่จะเริ่มต้นซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ดี ในระยะกลาง-ระยะยาว สิงคโปร์จะยังคงเป็นประเทศ ที่สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อต่างชาติเข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้เกิดรายได้และคนมีพรสวรรค์ใหม่ๆ ขึ้นในตลาด และแน่นอนว่าจะทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ๆ ในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นได้อีก
          ขณะที่แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในประเทศมาเลเซียก็มีทิศทางเดียวกับตลาดสิงคโปร์ และตลาดอื่นๆ ในภูมิภาค โดยสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซียต้องเผชิญในปี 2566 คืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง ดังนั้น ในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะใช้เวลาในการตัดสินใจค่อนข้างนานกว่าปกติ แต่อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นนั้น ดูเหมือนว่าจะไม่ค่อยส่งผลกระทบต่อตลาดนักลงทุนเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีส่วนได้จากส่วนต่างของกำไรจากการขายหรือการปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง
          ขณะที่ตลาดโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นจะยังมีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการจะต้องพยายามดึงดูดผู้ซื้อด้วยการแข่งกันลดราคาเนื่องจากซัปพลายที่มีอยู่ในตลาดนั้นมีปริมาณค่อนข้างมาก แม้เศรษฐกิจของมาเลเซียจะถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก แต่สำหรับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยนั้นคาดว่ายังคงไปต่อได้ โดยคาดว่าใน ปี 2566 รัฐบาลมาเลเซียเตรียมออกนโยบายช่วยเหลือให้ชาวมาเลเซียมีบ้านได้ง่ายขึ้น
          ส่วนตลาดอสังหาฯ อินโดนีเซีย แม้ในปี 2566 จะยังคงอยู่ในยุคเศรษฐกิจโลกถดถอย แต่สำหรับอินโดนีเซียแล้ว การถดถอยของเศรษฐกิจคงไม่หนักเท่าพิษเศรษฐกิจอันเกิดจากโควิด-19 ที่ผ่านมา เนื่องจากอินโดนีเซียเป็นประเทศผู้ผลิตสินค้าจำเป็นอย่างน้ำมันปาล์มและถ่านหิน ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการของตลาด ประกอบกับการขยายตัวของระบบขนส่งในประเทศ อาทิ ถนนและระบบขนส่งสาธารณะอย่างรวดเร็วทำให้เกิดทำเลศักยภาพใหม่ๆ ในอินโดนีเซียซึ่งทำให้เกิดตัวเลือกที่เพิ่มมากขึ้นของผู้ซื้อ ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซีย ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในระดับที่จับต้องได้ ดังนั้นจึงเป็นโอกาสของผู้ที่สนใจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือลงทุนในทำเลศักยภาพใหม่
          อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2565 พบว่าราคา ที่อยู่อาศัยและดีมานด์ที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียมีการ ปรับตัวขึ้น โดยเฉพาะบ้านเซกเมนต์ 1 พันล้านรูเปียห์อินโดนีเซียขึ้นไปหรือประมาณ 2.3 ล้านบาท มีการค้นหาถึง 56% บนเว็บไซต์ Rumah.com เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ราคาอื่นๆ และคาดว่าแนวโน้มดังกล่าวน่าจะยังคงอยู่ ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 นอกจากนี้ ปัจจัยของ การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในอินโดนีเซียในปี 2566 ยังขึ้นอยู่กับมาตรการจากทางรัฐบาลในการที่จะฟืนฟูเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งจะส่งผลต่อรายได้ของประชากรในประเทศด้วย
          สำหรับตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามนั้น ถือได้ว่าเป็นตลาดที่น่าจับตามาก เพราะในขณะที่การฟืนตัว ทางเศรษฐกิจของตลาดอื่นๆ ในภูมิภาคจะเป็นไป อย่างช้าๆ แต่การฟืนตัวของเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2566 คาดว่าจะเป็นแบบ K-shape โดยที่ภาคส่วนต่างๆ มีอัตราการเติบโตที่แตกต่างกันออกไป โดยอุตสาหกรรมการส่งออกจะเติบโตอย่างคึกคักจากการเข้ามาลงทุนโดยตรงของนักลงทุนต่างชาติ ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับคาดว่าจะเกิดการชะลอตัวเช่นเดียวกับตลาดอื่นๆ
          อย่างไรก็ดี ด้วยปริมาณซัปพลายที่ค่อนข้างน้อยในตลาดปัจจุบัน ผนวกกับเศรษฐกิจของเวียดนามที่ คาดว่าจะโตดีกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคจะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเรื่องของราคาในตลาด รีเซล หรือบ้านมือสอง ส่วนอัตราสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น มีแนวโน้มที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านในเวียดนาม โดยเฉพาะใน เซกเมนต์ตลาดกลางจะเปลี่ยนไปเช่าแทนการซื้อ
          ขณะที่ Property Guru คาดการณ์ว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ประเทศไทยในปี2566 นั้น ราคาอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการเปิดใหม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% จากราคาต้นทุนการก่อสร้างทั้งค่าวัสดุ ค่าแรง ขั้นต่ำ และราคาที่ดินที่สูงขึ้นแต่ถือเป็นโอกาสของบ้าน มือสองหรือบ้านราคาต้นทุนเดิมที่คาดว่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น โดยบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคและความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟา ที่ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกซึ่งมักเป็นทำเลของบ้านเดี่ยว จึงส่งผลให้ระดับราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้น
          ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ได้แก่อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นอีก ซึ่งจะส่งผลต่อผู้ที่กู้ซื้อบ้านหรือกำลังผ่อนบ้านอยู่ ต้องจ่ายค่างวดมากขึ้น หรือใช้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น นอกจากนี้มาตรการรัฐที่สิ้นสุดไปใน ปี 2565 เช่น การลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV จะทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปหรือบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวได้
          ขณะเดียวกัน “สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ว่า หากเศรษฐกิจในปี 2566 ขยายตัวได้ดี ประกอบกับชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้มากขึ้น รัฐบาลลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง จะส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ประเทศต่างๆ เข้ามาลงทุนในไทยต่อเนื่อง จะส่งผลต่อจีดีพีประเทศขยายตัวได้มากกว่า 3% ซึ่งจะผลักดันให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวได้ดี และเป็นกลุ่มธุรกิจ ที่น่าลงทุน
          แน่นอนว่าหากเศรษฐกิจขยายตัวได้ดีในปีหน้า ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะขยายการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มสูงกว่าปี 2565 เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคนไทยและคนต่างชาติ ซึ่งจะทำให้ที่อยู่อาศัยทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร โดยเฉพาะ คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 3.5 ล้านบาทได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น และมีผลให้ผู้ประกอบการกลับมาให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการในตลาดนี้เพิ่มขึ้นเช่นกัน
          “ข้อควรระวังของผู้ประกอบการที่ให้น้ำหนักใน การเจาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีน คือ ภายใต้การกลับเข้ามาของกลุ่มกำลังซื้อชาวจีน ซึ่งยัง ไม่มีความแน่นอนว่าจะกลับมาเมื่อไหร่ บวกกับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ จะทำให้นักลงทุนใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ดังนั้น ผู้พัฒนาหรือดีเวลลอปเปอร์ต้องประเมินโอกาส รวมไปถึงการเลือกรูปแบบการเข้าไปลงทุนให้ดี เช่น หลีกเลี่ยงกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น หลีกเลี่ยงทำเลที่มีซัปพลายสะสมเยอะ เป็นต้น”

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา