เจาะลึกวิชันซีอีโอ'บมจ.เคหะสุขประชา'ปั้น'บ้านเช่าพร้อมอาชีพ'แสนหลัง
ยกมาตรฐาน ปท.-เฟ้นหา’แหล่งเงิน’เส้นเลือดใหญ่พัฒนาโครงการ
อสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าประเทศไทยจะเริ่มผ่านพ้นเรื่องการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และเดินหน้าการเปิดประเทศอย่างเต็มที่ แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผลพวงจากการระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อภาคธุรกิจต่างๆ ในขณะที่ รัฐบาลได้ตระหนักถึงความเดือดร้อนและผลที่จะเกิดขึ้น กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง จึงได้กำหนดนโยบายเป้าหมายในการยกระดับการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน ควบคู่ไปกับการเพิ่มโอกาสในเรื่องการประกอบอาชีพ ที่ยั่งยืนและสร้างรายได้ที่มั่นคง
โดยมีบริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) หรือ K-HA บริษัทลูกของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.)ได้อนุมัติจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2564 เป็นแกนหลักสำคัญในการขับเคลื่อนตามแผน 5 ปี (2565-2569) ในการสร้าง ‘บ้านเช่าพร้อมอาชีพ’ จำนวน 100,000 หลัง มูลค่ากว่า 60,000 ล้านบาทให้ได้ โดยปีแรก (2565) เป้าได้ถูกกำหนดให้ก่อสร้าง 20,000 หลัง มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท
และหลังจากที่ บมจ.เคหะสุขประชา ได้ดำเนินการเรื่องโครงสร้างผู้ถือหุ้นจนแล้วเสร็จเมื่อต้นเดือน มกราคม 65 พร้อมมาเริ่มดำเนินงานในวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ทางบริษัทฯได้เร่งสปีดอย่างเต็มที่ ในการ ผลักดันโครงการให้เดินตามเป้าหมายที่วางไว้ ผ่าน กลไกสำคัญในการว่าจ้างให้ “บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทรีนีตี จำกัด” เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน สำหรับรองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งประเด็นเรื่องหา “แหล่งเงิน” ถือเป็นบันไดก้าวใหญ่ก้าวแรกที่สำคัญ ที่จะนำ บมจ.เคหะสุขประชา ไปสู่เป้าของการสร้างโครงการ”บ้านเช่าพร้อมอาชีพ” ได้อย่างสมบูรณ์”เรื่องการก่อสร้างในแต่ละจังหวัดนั้น เราจะ ไม่กระจุกตัว แต่จะกระจายให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นมีรายได้ เราจะไม่ให้บริษัทใดบริษัทหนึ่งผูกขาด เราเชื่อมั่นว่า “ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ถ้าเราสามารถขยับ ก็จะทำให้วงจรเศรษฐกิจจะหมุนไปด้วย ถ้าดูตัวเลข ธุรกิจเชื่อมโยงกับธุรกิจอสังหาฯ ในทุกๆโครงการที่มีการพัฒนามีการไปกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ด้วย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง พลังงาน การใช้ปูนซีเมนต์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ และทางรัฐบาลได้มอบหมาย ให้การเคหะฯ ต้องเป็นต้นแบบ การเป็น “ดีเวลลอปเปอร์”ภาครัฐรายแรก ในการดำเนินงานส่วนนี้ แต่แน่นอน เราไม่ไปแข่งขันกับภาคธุรกิจอสังหาฯอื่นๆ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไ ม่มีใครสนใจ แต่เป็นกลุ่มที่มีความเดือดร้อนมากๆ” นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ ในฐานะประธานกรรมการ บมจ.เคหะสุขประชา กล่าวถึงบทบาทสำคัญของ บมจ.เคหะสุขประชาฯ
ทั้งนี้ เมื่อ “เป้าหมายใหญ่” ได้ถูกกำหนดแนวทางมาแล้ว ในด้านของฝ่ายนโยบาย ก็พร้อมขับเคลื่อน บริษัทอสังหาฯ ‘บมจ.เคหะสุขประชา’ ภายใต้การนำของแม่ทัพใหญ่ “พิษณุพร อุทกภาชน์” ในฐานะประธาน เจ้าหน้าที่บริหารร่วม บมจ.เคหะสุขประชา ที่มีประสบการณ์ ผ่านงานบริหารในธุรกิจโรงแรม ธุรกิจส่งออก และใน สายงานการเงิน ผลักดันให้ บมจ.สุขประชา ก้าวไป ข้างหน้าอย่างมั่นคง *เปิด 3 ภารกิจหลักที่ต้องลุยฝ่าให้สำเร็จ
นายพิษณุพร อุทกภาชน์ กล่าวถึงหน้าที่และ ภารกิจของ บมจ.เคหะสุขประชา ว่า การจัดตั้งบริษัทฯขึ้นมา เพื่อทำให้กระบวนการทำงานเกิดความคล่องตัว ซึ่งในนโยบายการสร้างที่อยู่อาศัยตามแผนแม่บทของรัฐบาล 20 ปี ที่คนไทยมีความต้องการที่อยู่อาศัย ประมาณ 5 ล้านคน โดยเป็นส่วนที่การเคหะแห่งชาติ ดำเนินการประมาณ 2 ล้านหน่วยภายใน 20 ปี แต่ด้วยข้อจำกัดในการเป็นหน่วยงานของรัฐ ทำให้การพัฒนาโครงการในแต่ละปีจะไม่สอดคล้องกับแผนที่วางไว้ ยิ่งประสบกับสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 งานทำไม่จบ และเมื่อถึงเวลาเปิดโครงการ จำนวนหน่วยไม่ได้ตามที่วางไว้ ผู้ซื้อเดิมที่ต้องการ ก็เปลี่ยนใจไม่รอแล้ว ดังนั้น ทางออก คือ การเปิดบริษัทลูก บมจ.เคหะสุขประชา เอาที่ดินของแม่ (กคช.) มาสร้างโครงการ
ทั้งนี้ บมจ.เคหะสุขประชา มีภารกิจใหญ่ 3 ด้าน ที่จะต้องดำเนินการให้สำเร็จ ได้แก่ เรื่องแรก ตามแผน 5 ปี(2565-2569) ดำเนินการสร้าง “บ้านเช่าพร้อมอาชีพ” ให้ได้ 100,000 หน่วย หรือปีละ 20,000 หน่วย ในขณะนี้ ได้มีการนำร่องแล้ว 2 โครงการสำคัญ ได้แก่ บ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง และ เคหะสุขประชาร่มเกล้า รวมกว่า 500 หน่วย อยู่ระหว่างทำแผนการตลาด โดย การก่อสร้างความคืบหน้าไปกว่า 90% ซึ่งในช่วงที่เปิดให้จองสิทธิ์ ประชาชนที่อยู่ในเกณฑ์ที่กำหนดไว้ ให้ความสนใจจำนวนมากถึง 6,060 คนเพียงแค่ 1 อาทิตย์เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ใน 2 โครงการนำร่อง งบประมาณในการก่อสร้างมาจากการเคหะฯทั้งหมด ซึ่งในระยะ ถัดไป บมจ.เคหะสุขประชา ก็อาจจะซื้อมาทั้งโครงการ และเช่าเฉพาะที่ดิน ส่วนตัวบ้านอาจจะซื้อมาและบริหารจัดการเอง อาจจะมีระยะเวลาเช่าสิ้นสุดปีที่ 30 ก็คืน ทั้งบ้านและที่ดินให้เจ้าของ
“ตอนนี้ เราเปิดกว้างให้ภาครัฐ หน่วยงานใด สามารถนำที่ดินมาให้เช่า ในราคาที่สมเหตุสมผล เห็นประโยชน์ร่วมกัน หรือแม้แต่ภาคเอกชนที่สนใจ ก็สามารถนำที่ดินมาร่วมได้ สิ่งที่จะเกิดขึ้น ที่ดินของเจ้าของจะมีมูลค่า สูงขึ้นต่อเนื่อง โมเดลที่เราเห็น คือ การเกิดขึ้นของมหาวิทยาลัยรามคำแหง 2 และ เอแบค (ABAC) ที่มี การยกที่ดินในการก่อสร้าง ส่งผลให้เจ้าของที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) ได้รับประโยชน์ มีอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้น มีตลาดสดเกิดแหล่งงาน แต่ถ้าเป็นคอนเซ็ปต์ของเคหะสุขประชา เจ้าของที่ดินกันบางส่วนให้เช่า 30 ปี ในราคาเพื่อสังคม สิ่งที่เกิดตามมา แปลงที่เหลือจะมีมูลค่ากลายเป็นทอง แนวคิดนี้ เราพยายามสื่อสารไปถึงภาคเอกชนให้เข้าใจ เราได้นำความเจริญเข้าไปสู่เจ้าของที่ดิน”
* แผนบริหาร Sunk Cost จำนวน 5,000 ไร่ ให้เกิดมูลค่า
เรื่องที่สอง การบริหารทรัพย์สินรอการพัฒนา (Sunk Cost) ที่อยู่ในแผนนำที่ดินจากการเคหะฯ มาพัฒนาในโครงการ “บ้านเช่าพร้อมอาชีพ” โดยอยู่ในขั้นตอนจ้าง ที่ปรึกษาเปรียบเทียบราคากับการเคหะฯ เพื่อประเมินที่ดิน 94 แปลงทั่วประเทศ จำนวน 5,000 ไร่ (ทั้งนี้ โมเดลในโครงการที่ร่มเกล้า ที่ดินประมาณ 20 ไร่ สามารถสร้างบ้านเช่าได้ 280 หน่วย มูลค่าลงทุนเฉพาะก่อสร้าง 120 ล้านบาท แล้วแต่ทำเลที่ตั้ง และสำรวจที่ตั้ง เหมาะกับ การสร้างอาชีพใน 6 รูปแบบได้หรือไม่) ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 14,000 ล้านบาท
โดยในส่วนของแหล่งเงินที่จะรองรับการซื้อที่ดินครั้งนี้ ทาง บล.ทรีนีตี้ กำลังดำเนินการ ซึ่งจะต้องมีการเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณา จะเป็นแบบการทยอยซื้อเข้ามา หรือแบ่งชำระ ก็ต้องรอ ครม.อีกที แต่ทั้งหมดแล้ว ก็เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ความพิเศษของโครงการบ้านเคหะสุขประชาคือ ทุกโครงการจะมีพื้นที่พิเศษขนาดใหญ่ เรียกว่า พื้นที่”เศรษฐกิจสุขประชา” เพื่อสร้างงาน สร้างอาชีพแก่ผู้เช่าตามความเหมาะสมของพื้นที่โครงการ แบ่งเป็น 6 รูปแบบได้แก่ 1. เกษตรอินทรีย์ 2. ปศุสัตว์ 3. อาชีพบริการในชุมชนฯและชุมชนข้างเคียง 4. ตลาด 5. อุตสาหกรรมขนาดเล็ก และ 6. ศูนย์การค้าปลีกค้าส่ง ยกตัวอย่าง โครงการบ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง เบื้องต้นจะจัดสรรพื้นที่เปิดเป็น “ตลาด” ส่วนที่โครงการบ้านเคหะสุขประชาร่มเกล้า จะจัดสรรพื้นที่เป็น “คอมมูนิตีมอลล์” ส่วนโครงการในต่างจังหวัดจะจัดสรรพื้นที่ทำเกษตรกรรม ปศุสัตว์ ฯลฯ
ตั้งเป้าให้ผู้เช่า สามารถมีรายได้จากภายในชุมชนได้มากถึง 15,000 บาท ต่อเดือน ด้วยการสร้างอาชีพ ซึ่งอยู่ใกล้โครงการ แบบเดินไปทำงานได้
* เป้าซื้อบ้านเอื้ออาทร 2 หมื่นหน่วย ปรับปรุงขายต่อ
และเรื่องที่สาม การรับซื้อทรัพย์สินมาบริหารการขาย แต่เป็นช่องทางการสร้างรายได้ให้กับ บมจ.เคหะสุขประชา (จะไม่อยู่ในแผนของการสร้างบ้านเช่าพร้อมอาชีพ 1 แสนหน่วย) โดยรูปแบบจะเป็นการรับซื้อโครงการบ้านเอื้ออาทรที่มีอยู่จำนวนไม่มากประมาณ 20,000 ยูนิตเมื่อเทียบกับที่ดำเนินการไปก่อนหน้านี้กว่าแสนหน่วย ในเบื้องต้นภายในปี 65 จะทยอยเข้าไปรับซื้อประมาณ 10% หรือ 2,000 ยูนิต มาบริหารจัดการ ตอนนี้ได้ส่ง ทีมขายเข้าไปสำรวจและคัดเลือกห้อง (เลือกชอป) โดยที่ บมจ.เคหะสุขประชา จะใช้กระแสเงินสดหมุนเวียน ในการทยอยซื้อบ้านเติมเข้าในพอร์ต ในราคาเฉลี่ย 6 แสนบาท พร้อมกับทำการปรับปรุงตกแต่งตามความต้องการของผู้ซื้อ เช่น ต้องการมีเฟอร์นิเจอร์ มีแอร์ มีตู้เย็น เพื่อให้ลูกค้าพร้อมเข้าอยู่ แทนที่จะให้การเคหะฯเป็นผู้ลงทุนส่วนนี้ เป็นการลดภาระให้กับ กคช.ไปอีกทางโดย บมจ.เคหะสุขประชา จะทำตลาดในราคาประมาณ 650,000 บาทต่อยูนิต ราคาที่เพิ่มขึ้นแทบจะไม่เป็นภาระต่อการผ่อนของผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย
“ผ่านมา 2 เดือนหลังจากทุกอย่างเรียบร้อย ก็เร่งเครื่อง เคหะสุขประชา เต็มที่ สิ่งที่เราวงแผนไว้ ก็เพื่อเดินไปให้สำเร็จ ผมอยากทำให้เกิด เพราะเป็นบุญ เป็นงานที่ทำให้คนเป็นล้านคน มีที่อยู่ มีอาชีพ และยกมาตรฐานประเทศชาติไปพร้อมๆ กัน ซึ่งเราต้องทำให้ได้ 1 แสนหน่วย นั้นคือเป้า แต่ถ้าเราสามารถระดมทุนได้ ส่วนจะเป็นช่องทางไหน อยู่ที่ที่ปรึกษาการเงินจัดโปรแกรมมา ถ้าได้ เราอาจจะทำได้มากกว่า 1 แสนหน่วย แต่ทั้งนี้และทั้งนั้น เมื่อเป็นโครงการเพื่อสังคม เราต้องชี้แจงให้ นักลงทุนเข้าใจ ประเด็นที่เราถูกถาม เอาเงินมากี่ปี ซึ่ง อยู่ที่เครื่องมือทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็น การเคหะฯค้ำประกันหนี้ ที่เช่ามาก็มีสิทธิ์การเช่าสามารถค้ำประกันได้ บ้านที่ปลูกได้ ก็มีรายได้ ก็มีวิธีทำซีเคียวริไทเซชัน ไประดมทุนผ่านกองทุนต่างๆ ได้”
นายพิษณุพร กล่าวว่า นอกจากที่ดินของการเคหะฯและที่ดินจากภาคเอกชนแล้ว ยังมีหน่วยงานของรัฐ จำนวนมาก มีความสนใจที่จะสนับสนุนเรื่องที่อยู่อาศัยให้กับหน่วยงานของตนเอง เนื่องจากหน่วยงานรัฐ ไม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ บมจ.เคหะสุขประชา มีข้อมูลเรื่องที่ดินมหาศาล และหากสามารถมีเงินทุนที่มาก เพียงพอ ก็สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับในกลุ่มต่างๆซึ่งที่ชัดเจน คือ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ส่วนกลุ่มเปราะบาง ยังรวมถึงกลุ่มผู้พิการ แม่เลี้ยงเดี่ยว พ่อเลี้ยงเดี่ยว นักศึกษาที่จบการศึกษาใหม่ กลุ่มที่เริ่มต้นทำงานรายได้เริ่มต้นแค่ 15,000 บาท จะสนับสนุนอย่างไร และกลุ่มครอบครัวขยาย ทำให้เห็นว่า ตอนนี้ บมจ.เคหะสุขประชากำลังรองรับกลุ่มลูกค้าต่างๆเหล่านี้
ปั้น ‘อีมาร์เก็ตเพลส’ ขายสินค้าจากชุมชน เจาะคนบ้านเอื้อฯ-สุขประชา กำลังซื้อมหาศาล
ในประเด็นการสร้างอาชีพกับโอกาสที่จะขายผลิตภัณฑ์ได้นั้น นายพิษณุพร อธิบายว่า ตลอดระยะเวลา 40 ปี การเคหะหฯ ได้สร้างที่อยู่อาศัยไปแล้ว 5 แสนหน่วย มีคนอยู่อาศัยประมาณ 2 ล้านคน ตรงนี้ คือ กำลังซื้อ(ดีมานด์) ที่มีอยู่ และมี บมจ.เคหะสุขประชาฯ เปิดโครงการสุขประชา ตามแผนพัฒนา 1 แสนหน่วย มีคนอยู่อาศัยประมาณ 5 แสนคน และมีการพัฒนาสินค้าตามที่เรากำหนดไว้ โดยมีบริษัทลูกของสุขประชา ทำหน้าที่ในด้าน “อีมาร์เก็ตเพลส” เพื่อนำเสนอผลิตภัณฑ์และสินค้าไปถึงผู้อยู่อาศัยของการเคหะฯและสุขประชา ซึ่งในขณะนี้ บริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด มองเห็นโอกาส ได้เข้ามาเจรจากับบริษัทฯเพื่อขอพื้นที่ในการเปิดจุดขาย ของไปรษณีย์ไทย
“ดังนั้น ถ้าเรามีโลจิสติกส์ และทำ อีคอมเมิร์ซ ให้แข็งแรง มีการฝึกอาชีพ เพื่อให้คนมีความสามารถที่ หลากหลาย และนำมืออาชีพมาช่วยในเรื่องการขายของ ก็จะทำให้เรามีรายได้ที่เติบโตอย่างมหาศาล ตัวอย่าง แค่เรามีแหล่งผลิตไข่ไก่ เอากำไรฟองละ 1 บาท เรามีฐานของคนในโครงการบ้านเอื้ออาทร และ สุขประชา เป็น ล้านคน ที่ต้องการบริโภค แค่ขายวันละล้านฟอง ก็ได้กำไรวันละล้านบาทแล้ว”
นายพิษณุพร กล่าวต่อว่า เรายังมีแนวคิด การส่งเสริมธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับกลุ่มคนรักสุนัขและแมว ที่เป็นเทรนด์มาแรง พร้อมจ่ายเงินให้สัตว์ที่เลี้ยงไว้ โดยที่เรามีแนวทางจะทำ “หมู่บ้านหมาแมว” และมีการสร้างอุตสาหกรรมขนาดเล็กรอบๆหมู่บ้าน ไม่ว่าจะเป็นอาหาร อุปกรณ์ต่างๆในการเลี้ยงสัตว์ สามารถสร้างรายได้ ต่อเนื่องให้กับชุมชนและอุตฯ
“เรามีหน่วยงานที่เรียกว่า “ศูนย์พัฒนาอาชีพ” ทำหน้าที่วิเคราะห์ว่าจะให้โปรดักต์ไหนกับชุมชน ซึ่งล่าสุดได้ร่วมกับ “คูโบต้าฟาร์ม” เพื่อหาแนวทางพัฒนาในด้านการทำเกษตรสมัยใหม่ “Smart Farmer” นำมาใช้ในโครงการสร้างอาชีพของชาวเคหะสุขประชา บ้านเช่าพร้อมอาชีพ โดยจะเริ่มโครงการที่จังหวัดระยอง หรือแม้แต่โครงการที่ร่วมกับบริษัทลูกของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ในการทำโมเดลบ้านผู้สูงอายุ ที่จะทำโครงการรองรับกลุ่มเป้าหมายและกันมาทำเพื่อหารายได้ แม้แต่ องค์การบริหารส่วนจังหวัดภูเก็ต มาคุยกับเรา มีที่ดินกลางเมืองประมาณ 9 ไร่ จะสนับสนุนให้ขึ้นที่อยู่อาศัยเช่า 30 ปี”
สำหรับแผนของ บมจ.เคหะสุขประชาฯ ในเฟส 2 นั้น อยู่ในแผนของการเพิ่มทุน ซึ่งมีนักลงทุนและสถาบันสนใจจำนวนมาก และหลังจากนั้น ก็เป็นขั้นตอนของการเข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตัวโครงสร้างผู้ถือหุ้นตอนนั้น ก็อาจจะมีการปรับเปลี่ยน แต่ในที่สุดแล้ว การเคหะแห่งชาติ ก็จะต้องถือหุ้นไม่ต่ำกว่า 25% เพื่อคงสภาพการเป็นบริษัทลูกของการเคหะฯ
..จากนี้ไป คงต้องติดตามผลงานของ บมจ.เคหะสุขประชา แม้ว่าจะพึ่งเริ่มสตาร์ทเครื่อง เสียงก็ดังกระหึ่มดึงให้นักลงทุนทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ รวมถึงกองทุนต่างๆ ให้ความสนใจที่จะเข้ามาร่วมกันพัฒนาโครงการให้สัมฤทธิผล .
Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
