เจาะลึกตลาดอสังหาฯไทย 2565 แนวราบยังแรง-กังวล โอมิครอน

        ปลายปี 2564 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเริ่มส่อแววคึกคักขึ้น หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือแอลทีวี ชั่วคราวถึง 31 ธ.ค.2565

          ตามมาด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และ จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือร้อยละ 0.01 ออกไปถึงสิ้นปี 2565 รวมไปถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ช่วยเรื่องค่าครองชีพที่ยังจำเป็น 

          แต่ยังไม่ทันที่รัฐประกาศก็มีชื่อ ‘โอมิครอน’ โควิดสายพันธุ์ใหม่ มาเพิ่มความไม่แน่นอนสูงขึ้น

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปี 2565 ขณะนี้ยังดูระยะยาว ค่อนข้างยาก เนื่องจากโควิดสายพันธุ์โอมิครอนยังเป็นปัจจัยที่ทำให้หลายฝ่ายกังวลหลังเริ่มเห็นตัวอย่างการแพร่ระบาดในต่างประเทศแล้ว ทั้งอังกฤษและอเมริกาที่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ ทำให้หลายภาคส่วนคงต้องจับตาดูผลกระทบของสถานการณ์โควิดรอบใหม่นี้ก่อน

          หากโอมิครอนไม่มีผลร้ายถึงชีวิต เชื่อว่าจะเป็นการระบาดรอบสุดท้ายของโควิด เพียงแต่จะกระทบในเชิงจิตวิทยา ทำให้คนยังใช้ชีวิตแบบระมัดระวัง เนื่องจากยังมีความกลัวอยู่ แต่หากผ่านพ้นไปได้ เชื่อว่าจะมีการฟื้นตัวดีขึ้น และกลับมาเป็นปกติอย่างยั่งยืนได้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2565

          ดังนั้นครึ่งปีแรก 2565 เชื่อว่าเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในหมวดของการเตรียมตัว พร้อมกับหาพันธมิตรในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อสร้างความแข็งแกร่งในการรักษาตลาด

          ในส่วนของอนันดา ครึ่งปีแรก 2565 เน้นระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ (Ready to Move-RTM) รวม 34 โครงการ มูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 21 โครงการ และบ้านแนวราบ 13 โครงการ

          ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลังให้น้ำหนักไปที่การเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 28,000 ล้านบาท เป็น โครงการคอนโดมิเนียม 5 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ

          “โควิดรอบนี้ถือเป็นบททดสอบความสามารถในการรับมือกับวิกฤตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากเติบโตมาอย่างต่อเนื่องตลอด 24 ปี นับตั้งแต่หลัง วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความแข็งแรงเพียงพอ และเชื่อว่าความเชื่อมั่นจะกลับมาหลังจากผ่านครึ่งแรกของปี 2565 ไปได้” นายประเสริฐกล่าว

          ขณะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 คาดว่าตลาดโดยรวมจะเติบโตในอัตรา 10-15% หลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในไตรมาส 3 ปี 2564  มาจากหลายปัจจัยบวก ทั้งการที่ธปท.ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์แอลทีวี รวมถึงการ ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ ดีต่อความ เชื่อมั่นและความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ประกอบกับประชาชนได้รับการฉีดวัคซีนโควิด-19 ทั่วประเทศแล้ว อีกทั้งมียารักษาทำให้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดอยู่ภายใต้การควบคุม 

          ตลอดจนรัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตขึ้น ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 ต่อเนื่องปี 2565 ที่คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตได้ 4% ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในภาคธุรกิจอสังหาฯ

          โดยเฉพาะสินค้าพร้อมขายที่มีอยู่ในตลาดประมาณ 7.5 แสนล้านบาท ซึ่ง 3 แสนล้านบาทเป็นคอนโดมิเนียม และอีก 4.5 แสนล้านบาท เป็นบ้านพักอาศัยแนวราบ

          สำหรับแผนงานปี 2565 จะเป็นปีที่แอล.พี.เอ็น.พัฒนาโครงการมากขึ้น แต่ขนาดโครงการจะเล็กลงเพื่อกระจายทำเลได้มากขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เพิ่งเริ่มทำงาน และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

          ส่วนบ้านแนวราบเน้นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยวเน้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

          “ยอมรับว่าปี 2565 ยังเผชิญปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจ โดยเฉพาะความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40-50% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา ต่ำกว่า 2 ล้านบาท เป็นผลจากภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 90% ต่อจีดีพี ถึงแม้การผ่อนคลายแอลทีวีจะช่วยให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นก็ตาม”

          นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้การตอบรับที่ดีจากตลาด เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป

          ประเมินแนวโน้มของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวม จะกลับไปเท่ากับช่วงก่อนเกิด การแพร่ระบาดของ โควิด-19 ได้ในปี 2566

          “แผนการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ขณะเดียวกันขยายการลงทุนไปในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเติบโตอย่างยั่งยืน ธุรกิจและเทคโนโลยี และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับสิ่งแวดล้อม เพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจในอนาคต” นายเศรษฐากล่าว

          ด้าน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมในปี 2564 จะโอนกรรมสิทธิ์ 281,026 หน่วย ลดลง 21.7% จากปี 2563 คิดเป็นมูลค่า 835,559 ล้านบาท ลดลง 10%

          สำหรับการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี รวมถึงการกระจายการฉีดวัคซีนโควิด-19 ได้ตามแผนงานรัฐบาล ตลอดจนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศเริ่มฟื้นตัว ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้ในระดับหนึ่ง ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะปกติเร็วขึ้น

          ศูนย์ข้อมูลฯ มองว่า เครื่องชี้ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นปกติภายในปลายปี 2566 โดยจะกลับมาดีเท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤต การแพร่ระบาดของโควิด-19 จากเดิมที่เคยคาดการณ์ไว้ภายในปี 2568-2570

          ส่วน นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว เริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตร การควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว

          คาดว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี จากปัจจัยบวกทั้งการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง

          ส่วนราคาอสังหาฯ คาดว่าจะทรงตัวจากปี 2564 ควบคู่ไปกับแคมเปญลด แลก แจก แถม และโปรโมชั่นที่ยังคง มีอยู่ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

          ขณะที่เทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ ของผู้ประกอบการ เริ่มเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบรับพฤติกรรมต่างๆ ที่เปลี่ยนไปของ ผู้บริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยี สมาร์ตโฮมต่างๆ มาใช้ในโครงการเพื่อลดการสัมผัส

          รวมถึงการดำเนินธุรกิจอื่นควบคู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น โรงพยาบาล โรงแรม ธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงอายุ เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว

          ส่วนทำเลที่น่าสนใจ จะกระจายตัวออกไปรอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้าหลายสายที่จะเปิดบริการในปี 2565 ได้แก่ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี

          อย่างไรก็ตามตลาดยังมีความท้าทาย อาทิ การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง

          ส่วนปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ นโยบายภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็วขึ้น

          เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นเกือบ 10% ของจีดีพี และจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

          จากการประเมินแม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2565 น่าจะไปได้ด้วยดี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังกังวล ‘โอมิครอน’ จะเป็นตัวฉุดรั้งให้ปัญหายืดยาวออก ไปอีก

          “ตลาดยังมีความท้าทาย อาทิ การแพร่ระบาดของโควิดที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง”

Reference: หนังสือพิมพ์ข่าวสด