สแกนตลาด-เศรษฐกิจไม่เป็นใจ

         'อสังหาฯ'รื้อลงทุน เปิดใหม่ ม.ค.วูบ 3 หมื่นล.

เช่นเดียวกับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่ผู้ประกอบการต่างเน้นกำเงินสด รักษาสภาพคล่องมากกว่าโหมลงทุนเปิดตัวโครงการอย่างหวือหวาเหมือนที่ผ่านมา

อสังหาฯลดเสี่ยงเปิดน้อยลง

        ดูจากการประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ มีทั้งเพิ่มและลดลง เมื่อเทียบจากปีก่อนหน้า พร้อมกับขยับพอร์ต ขยายตลาดแนวราบราคาแพงมากขึ้น หนีตลาดกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ที่ยังตกอยู่ในโหมด “กู้ไม่ผ่านสูง” ขณะเดียวกันปรับพอร์ตฟอลิโอมุ่งระบายสต๊อกเก่า เปลี่ยนเป็นเงินสดให้ได้มากที่สุด

       โดยแผนของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิด 11 โครงการ มูลค่า 30,200 ล้านบาท บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิด 48 โครงการ มูลค่า 58,000 ล้านบาท บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิด 30 โครงการ มูลค่า 29,000 ล้านบาท บมจ.แสนสิริ เปิด 46 โครงการ มูลค่า 61,000 ล้านบาท บมจ.ศุภาลัย เปิด 42 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิด 34 โครงการ มูลค่า 37,000 ล้านบาท บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เปิด 6 โครงการ มูลค่า 6,500 ล้านบาท บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิด 17 โครงการ มูลค่า 30,000 ล้านบาท บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิด 7 โครงการ มูลค่า 7,700 ล้านบาท บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิด 7 โครงการ มูลค่า 14,310 ล้านบาท เป็นต้น

      “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ปี 2567 ทิศทางของบริษัทคอนเซอร์เวทีฟมากขึ้น ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูง 20% โดยโครงการแนวราบ 20 โครงการ มูลค่า 17,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 14 โครงการ มูลค่า 20,000 ล้านบาท เป็นการปรับให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดที่ไม่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2566 จากเดิมคาดการณ์ไตรมาส 4/2566 ตลาดจะฟ้นตามภาวะเศรษฐกิจ สุดท้ายก็ยังไม่ฟ้น และปีนี้ดูแนวโน้มคงจะทรงตัวเหมือนกับปีที่ผ่านมา

อีกสัญญาณที่เห็นชัดเจน คือ การเปิดตัวในไตรมาสแรกของปี 2567 เป็นไปอย่างเงียบเหงา อาจจะเป็นเพราะว่าต่างรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจ รวมถึงทิศทางของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คาดการณ์ว่ามีแนวโน้มจะลดลงในครึ่งหลังของปีนี้

ม.ค.เปิดใหม่แค่ 19 โครงการ

         สอดคล้องกับผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเดือนมกราคม 2567 ของ ”โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ที่ระบุว่า ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในเดือนมกราคม 2567 ในแง่ของจำนวนโครงการเปิดขายใหม่หดตัวลง หลังจากที่ได้มีการทยอยเปิดตัวโครงการไปแล้วในไตรมาส 4 ของปี 2566 ทำให้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 19 โครงการ ลดลงจากเดือนธันวาคม 2566 จำนวน 11 โครงการ ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการ

         ”โสภณ” กล่าวว่า ดูจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนมกราคมนี้มีทั้งหมด 3,760 หน่วย ลดลง 1,687 หน่วย จากเดือนธันวาคม 2566 มีจำนวน 5,447 หน่วย หรือลดลง 31% เนื่องจากการเปิดขายเดือนมกราคมนี้ ส่วนใหญ่ 52% ของจำนวนหน่วยขายเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ และเป็นโครงการขนาดเล็กไปจนถึงขนาดกลาง ที่มีจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการไม่สูงมากนัก จึงทำให้เดือนมกราคมนี้มีจำนวนอุปทานหน่วยขายลดลง

         ส่วนมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมกราคม 2567 มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,245 ล้านบาท ลดลงจำนวน 29,423 ล้านบาท จากเดือนธันวาคม 2566 มีมูลค่า 48,668 ล้านบาท หรือลดลง 60.5% ซึ่งในเดือนมกราคมนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกับเดือนธันวาคมที่ผ่านมา โดยจะพบว่าอาคารชุดที่เข้าสู่ตลาดในเดือนมกราคม ส่วนใหญ่เป็นระดับราคาปานกลางค่อนข้างต่ำ ส่วนบ้านแนวราบจะมีระดับราคาปานกลางเป็นสำคัญ

แห่ผุดบ้านหรู-ไร้คอนโดต่ำล้าน

       ”เมื่อดูในแง่ของประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด พบว่าเป็นบ้านเดี่ยว 12,193 ล้านบาท คิดเป็น 63.4% รองลงมาอาคารชุด 2,833 ล้านบาท คิดเป็น 14.7% ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮาส์ 2,699 ล้านบาท คิดเป็น 14% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด” โสภณกล่าว

        พร้อมกับย้ำว่า ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนมกราคมนี้ ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ที่ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท เป็นสำคัญ หากพิจารณาระดับราคาขาย จะพบว่า ในเดือนมกราคมนี้ไม่มีการเปิดขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

        สำหรับผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนมกราคมนี้ โสภณเปิดเผยว่า ส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ มี 7 บริษัท ได้แก่ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.ศุภาลัย บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ.แสนสิริ นอกจากนี้ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

      “หากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนมกราคมของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปี 2566 ที่ผ่านมา จะพบว่า ในปี 2567 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปี 2566 ทั้งมูลค่าโครงการ และจำนวนหน่วยขาย โดยมูลค่าโครงการลดลง 3,521 ล้านบาท หรือลดลง 13.3% ส่วนจำนวนหน่วยขายลดลง 4,654 หน่วย หรือลดลง 55.3%” โสภณกล่าว

เปิดโครงการขายดีเวอร์

       พร้อมกับยกตัวอย่างโครงการเด่นและขายดีในเดือนมกราคม ซึ่งเป็นเดือนแรกของปี 2567 ได้แก่ โครงการ เทอร์ร่า เรสซิเดนซ์ 2 จังหวัดปทุมธานี เป็นคอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 889 หน่วย ขนาด 30-33 ตารางเมตร ราคา 1.4 ล้านบาท ขายได้แล้ว 445 หน่วย หรือ 50% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าและบุคลากรในมหาวิทยาลัย, โครงการแกรนด์เวโรน่า รามคำแหง-ร่มเกล้า บ้านเดี่ยว 2 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 2.5 ชั้น ถนนร่มเกล้า กรุงเทพฯ มีเนื้อที่ 32 ไร่ จำนวน 189 หน่วย ราคาเริ่มต้น 4.19 ล้านบาท ขายได้แล้ว 29 หน่วยหรือ 15% ส่วนใหญ่เป็นคนทำงานในย่านร่มเกล้าและรามคำแหง และโครงการบูก้าน พระราม 9-เหม่งจ๋าย บ้านเดี่ยว 3 ชั้น จำนวน 8 ยูนิต เริ่มต้น 70-180 ล้านบาท

      โสภณย้ำว่า ในเดือนมกราคมนี้ ยังได้พบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 427 โครงการ อย่างไรก็ตาม แม้อสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเดือนมกราคมที่ผ่านมา จะมีไม่มาก แต่คาดว่าในเดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนมีนาคมนี้ จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และจะเห็นมากยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

      ขณะที่ ”กรี เดชชัย” กรรมการผู้จัดการใหญ่ธุรกิจที่อยู่อาศัย บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กล่าวว่า โครงการเอสเซ็นท์ นครสวรรค์ คอนโดมิเนียมสูง 19 ชั้น รวม 442 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.95 ล้านบาท เป็นโครงการแรกที่เปิดขายในปี 2567 หลังเปิดจอง 5 วันแรกวันที่ 2-6 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา มียอดขายกว่า 80% ตั้งเป้าปิดโครงการภายในไตรมาส 2/2567 และมียอดขาย 1,100 ล้านบาท โดยมีห้องให้เลือกแบบ 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอน ยังมีที่จอดรถ 200 ช่องจอด ส่วนกลางลอยฟ้า วิวเมือง มุมสูง อยู่ในพื้นที่มิกซ์ยูส มีครบทั้งศูนย์การค้า โรงแรม โรงพยาบาล แลนด์มาร์ก แห่งใหม่ของนครสวรรค์

Reference: หนังสือพิมพ์มติชน