รายงาน: ปลุกต่างชาติ เพิ่มกำลังซื้อ 'อสังหาฯไทย'

         * อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          จากปัจจุบัน รัฐบาลระบุ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ จากความเกี่ยวเนื่องของธุรกิจต่างๆมากมาย จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ต่อทิศทางเศรษฐกิจไทย นับห่วงโซ่ทั้งระบบ ตั้งแต่ต้นน้ำ ถึงปลายน้ำ มีส่วนสนับสนุน จีดีพี มากถึง 9% และเกิดการจ้างงาน 2.8 ล้านคนนั้น นำมาซึ่งการออกมาตรการเพื่อส่งเสริม ในหลายรูปแบบ เพื่อให้อสังหาฯได้รับผลกระทบน้อยที่สุด

          แต่อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางปัญหาหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อดันค่าครองชีพ ที่กำลังมีผลต่อกำลังซื้ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ของคนไทย และปัญหาเชิงโครงสร้างประชากร ทำให้รัฐบาลมีนโยบายดึงดูด ชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักอยู่อาศัยในประเทศไทย ผ่านนโยบายสำคัญๆต่างๆ เช่น การสนับสนุน 12 อุตสาหกรรมใหม่ ดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติ, การดึงดูด 4 กลุ่มต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคน ในระยะ 5 ปี ตามแนวทางของบีโอไอ และ นโยบาย วีซ่าประเภทใหม่ “Long-Term Resident Visa: LTR Visa” ที่เปิดตัวไปอย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน ที่ผ่านมา เป้าหมายสูงสุด เพื่อต่อยอดการฟื้นตัวภาคการท่องเที่ยว และภาคบริการ ที่ประเทศไทยยืนหนึ่งโดดเด่นในสายตานานาชาติ หลังวิกฤติการณ์โควิด-19

          ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดสัมนาใหญ่ เพื่อระดมความคิดเห็น ถึงโอกาสครั้งใหม่ หลังจากยังมีเสียงคัดค้าน และข้อห่วงใยในหลายประการอยู่มาก ซึ่งปรากฏแนวทาง,ประโยชน์ และความเป็นไปได้ในการปรับแก้กฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ ที่น่าสนใจในหลายมิติ

          ดูดภาษี ‘ต่างชาติ’

          นายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ประธานคณะกรรมการกฎหมายภาษีและกฎระเบียบสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุถึงการแก้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดินโดยคนต่างชาติ ว่า ปัจจุบัน กรมที่ดินอยู่ระหว่างจัดทำร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้ เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ตามนโยบายดึงดูดคนต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูงเข้ามาในประเทศไทย  เพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่  เงื่อนไข นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ไม่น้อยกว่า 3ปี ในธุรกิจ หรือ กิจการตามประเภทที่กำหนด

          อย่างไรก็ตาม ยังมีการศึกษา พิจารณา แก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆเพิ่มเติม เช่น เพิ่มคุณภาพสมบัติของคนต่างด้าว ในการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดเดิม 49%, การแก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเปิดช่องให้คนต่างต้าว ถือครองที่ดินจัดสรรได้ตามกฎหมาย เช่น 49% ของพื้นที่ และ พิจารณาปรับแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ โดยขยายระยะเวลาการเช่า เป็น 50 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี

          ทั้งนี้ ในแง่ประโยชน์มองว่า การปรับเปลี่ยนกฎหมายเบื้องต้น จะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ มีรายได้เพิ่มขึ้น ขายและเช่าได้มากขึ้น และส่งผลให้รัฐบาลเก็บภาษีได้มากขึ้น รวมถึงการเข้ามาใช้จ่ายของชาวต่างชาติในระบบเศรษฐกิจไทยด้วย

          อีกด้าน นับเป็นการปฎิรูป แก้ไขเรื่องการเป็น ‘นอมินี’ ของบริษัทไทย (เทียม) และนำมาซึ่งการสร้างความโปร่งใส ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ ท้ายที่สุดรัฐบาลจะมีรายได้ภาษีเพิ่มทั้งระดับประเทศและระดับท้องถิ่น

          อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอว่า การแก้ไขกฎกระทรวงให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้นนั้น ต้องมาพร้อมกับเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อเป็นประโยชน์อย่างแท้จริงของประเทศชาติ

          “เงื่อนไขที่ดีจะเป็นทางออก และประโยชน์ เช่น การกำหนดเนื้อที่และราคาขั้นต่ำที่เหมาะสม, การแก้ ไขกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้จดทะเบียนการเช่าได้ 60 ปี ต่อได้อีก 30 ปี รวมไปถึงการเก็บภาษีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ การจดทะเบียนการเช่า ของชาวต่างชาติในอัตราก้าวหน้าที่สูงกว่าคนไทย เช่นเดียวกับ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของชาวต่างชาติในอัตราที่สูงกว่าคนไทย เป็นต้น”

          บิ๊กอสังหาฯ ชูโอกาส 3 ต่อ

          ฟากผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุ สนับสนุนแนวนโยบายของรัฐบาลในการดึงดูดชาวต่างชาติ  ว่า ปัจจุบัน ‘กำลังซื้อคนไทย’ อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด จากสภาพเศรษฐกิจ และ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 สำหรับตลาดที่จะเป็นโอกาส คือ กลุ่มโครงการแนวราบ และบ้านตากอากาศ ในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เพราะต่างชาติให้ความสำคัญเรื่องของสภาพอากาศ แวดล้อมที่ปลอดภัย สวยงาม อีกทั้งเมื่อเทียบราคากับอสังหาฯในต่างประเทศนั้น อสังหาฯไทยมีราคาถูกกว่ามาก เหมาะกับการเข้ามาซื้อเป็นบ้านอยู่อาศัยหลังวัยเกษียณ หรือ Work From Anywhere

          ขณะแรงหนุนสำคัญ คือ ขณะนี้ชาวต่างชาติมองศักยภาพไทยในหลายด้าน โดยเฉพาะการเป็นศูนย์กลางของอาเซียน และ มาตรการส่งเสริมของรัฐที่ดึงดูดมากกว่าในอดีต ซึ่งการการขายที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติ เท่ากับ เป็นการยิงนกทีเดียวได้ 3 ตัว ได้แก่ ส่งเสริมการส่งออก, ส่งเสริมการลงทุน และส่งเสริมการท่องเที่ยวไทยอย่างถาวร

          ยุโรป-จีน แห่หาที่อยู่ใหม่

          นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเน้นย้ำว่า ขณะนี้นอกจากภาครัฐ ควรเร่งสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนผู้มีรายได้น้อย ผ่านการเสนอให้เอกชนร่วมโครงการกับที่ดินของรัฐแล้ว เห็นว่า การสร้างเม็ดเงินเข้าสู่ระบบ เพื่อสนับสนุนรายได้ และกำลังซื้อให้กับชุมชน-ท้องถิ่นไทย ก็เป็นสิ่งสำคัญในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติ ซื้อบ้านเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และที่ดินในสนามกอล์ฟ หรือ ตามความเป็นไปได้ของแต่ละพื้นที่ (ภายใต้ข้อจำกัด) ผ่านนโยบายชักชวนกลุ่มผู้มีฐานะมั่งคั่งจากทั้งกลุ่มประเทศ CLMV และประเทศอื่นๆเข้ามาใช้ชีวิตในเมืองไทย เพื่อพลิกวิกฤติของชาวโลก เป็น โอกาสของประเทศไทย

          “วิกฤติสงครามยูเครน วิกฤติเงินเฟ้อ และพลังงานที่เกิดขึ้นทั่วโลก ส่งผลให้ชาวโลกเกิดความไม่มั่นคงในชีวิต ชาวยุโรปกำลังพิจารณาว่าจะหลบภัยไปอยู่ที่ไหน จีนก็เกิดวิกฤติอสังหา พม่ามีสงคราม ทั้งกลุ่มรายได้ดี และแรงงาน ช่วยหนุนเศรษฐกิจไทยได้ นี่อาจเป็นโอกาสของอสังหาฯไทย ถ้าเราเปิดช่อง”

          เสนอปั้นโปรเจ็กต์ร่วม

          สำหรับโอกาสอสังหาฯไทย ต่อชาวต่างชาติกลุ่มคนจีน ซึ่งถือเป็นผู้ซื้ออันดับ 1  นายไพจิตร วิบูลย์ธนสาร รองประธานและเลขาธิการหอการค้าไทยในจีน กล่าวว่า จะมีโอกาสอย่างมาก ภายหลังจีนปลดล็อกเปิดประเทศ เนื่องจากมีมิติความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นแตกต่างจากประเทศอื่น จีนให้ความเชื่อใจในเชิงพี่น้อง จุดเด่นอสังหาฯไทย ราคาไม่แพง ใช้ระยะเวลาเดินทาง 3-4 ชั่วโมง ทำให้เดินทางเข้า-ออก บ่อยได้ตามต้องการ

          ซึ่งเป็นโจทย์ต่อเนื่องของรัฐบาล หากต้องการสนับสนุนชาวต่างชาติ ว่าจะทำอย่างไร ในการเชื่อมโยงภาคท่องเที่ยว กับอสังหาฯ เข้าไว้ด้วยกัน ในแง่ซอฟต์พาวเวอร์ เพื่อให้เกิดความยั่งยืน และมีส่วนสนับสนุนเศรษฐกิจอย่างแท้จริง เพราะ ขณะนี้กระแสความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยของชาวจีนมีมาก โดยเฉพาะกลุ่มคนสูงวัย ที่มองหาสภาพอากาศอบอุ่น, กลุ่มพ่อ-แม่ ที่ส่งบุตรหลานเข้ามาเรียน และต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่คอนโดฯอย่างในอดีต ซึ่งทั้ง กทม. , พัทยา,ภูเก็ต และเชียงใหม่ ต่างได้รับความนิยมสูง ซึ่งแนวทางนี้จะช่วยขับเคลื่อนประเทศไทยได้ หากวางกลไกไว้เหมาะสมในทุกๆด้าน อย่างค่อยเป็นค่อยไป

          “หากรัฐมองว่า อสังหาฯ สำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ นอกจากจะแก้ไขกฎหมายให้ดึงดูดแล้ว การทำโรดโชว์ในเมืองต่างๆของจีน เชื่อมโยงกับเอเยนต์ท้องถิ่นทั้งในเมืองใหญ่ เมืองรอง ทำการจับคู่ เป้าหมายเฉพาะ ปั้นโปรเจ็กต์ร่วมกันของรัฐไทยและจีน นำร่อง 1-2 เมือง เพื่อดูผลลัพธ์ มีแนวทางการโอนเงินข้ามประเทศที่สะดวกและรวดเร็ว ในลักษณะแซนบ็อกซ์ น่าจะได้ผลสำเร็จไม่น้อย”

          อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องพิจารณาหลังจากนี้ ชาวจีนมักให้ความสำคัญกับการมีที่อยู่อาศัยที่สร้างสุขภาพอนามัยที่ดี มีความปลอดภัยสูง ฉะนั้น ปัญหาน้ำท่วมที่เกิดขึ้น ในกทม. อาจเป็นจุดบอด หากไม่มีแนวทางป้องกันให้ชาวจีนเห็น.

 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ