ปลดล็อก ต่างชาติ ซื้อที่ดิน 1 ไร่

          บ้านลักชัวรีตลาดแตก หวั่นราคาแพงขึ้น20%

          วิพากษ์ มติ ครม. เปิด ‘ชาวต่างชาติ’ มั่งคั่ง - ศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ลงทุน 40 ล้าน อยู่ไทย ซื้ออสังหาฯครองที่ดิน กทม.,พัทยา ได้ 1 ไร่ ดีเวลลอปเปอร์ดังชี้ มีประโยชน์ เปิดตลาดบ้านลักชัวรี แพง 30-100 ล้าน แต่หวั่น ไม่รัดกุม ทำราคา บ้าน โฉนด กทม.แพงขึ้นยกแผง 20% แนะขยายโซน ถึงปริมณฑล พร้อมกำหนดโควต้า 49% แก้จุดบอด ขณะคลอลิเออร์ เสนอเพิ่มเงินลงทุน 60 ล.ได้คุ้มกว่า

          หลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (25 ต.ค.) มีมติเห็นชอบ การดึงนักลงทุนต่างชาติศักยภาพสูง 4 ประเภท ครอบคลุม กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ เข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น กำหนดเงื่อนไขเงินลงทุน 40 ล้านบาท คงไว้ต่อเนื่องระยะ 3 ปี โดยให้สิทธิการขอใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย หรือการถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่กระทรวงมหาดไทยเสนอไว้ก่อนหน้า

          ปลดล็อก ขยายดีมานด์แนวราบ

          ทั้งนี้ รัฐบาลประเมินว่า จะกลายเป็นแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจ หลังจากไทยเปิดประเทศ เนื่องด้วยไทยเป็นหนึ่งประเทศท่องเที่ยว ที่เป็นจุดหมายปลายทางของชาวต่างชาติ ที่สนใจเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่อการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัย

          โดยการปลดล็อกต่างชาติจากประกาศดังกล่าว จะทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น และขยายวงกว้างสู่สินค้าแนวราบ ขณะผู้ประกอบการที่ได้ประโยชน์มากสุด เห็นจะเป็นกลุ่มที่มีพอร์ตสินค้าระดับบน ราคาบ้าน เกิน 20 ล้านบาท ขึ้นไป

          ซึ่งหากประเมินความสนใจอสังหาฯไทย ในหมู่ชาวต่างชาติ ย้อนกลับไปก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 พบช่วง ปี 2561 ไทยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของลูกค้าต่างชาติ อยู่ที่ 5.72 หมื่นล้านบาท มากถึง 16% ของมูลค่าโอนฯ ทั้งประเทศ แต่หลังจากโควิด-19 ทำให้ดีมานด์ชาวต่างชาติหายไป ส่งผลให้มูลค่าโอนฯ ของลูกค้าต่างชาติลดลง 11.6% ในปี 2562 และ 25% ในปี 2563 อยู่ที่ 5.06 หมื่นล้านบาท และ 3.77 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ ก่อนเริ่มกลับมามีอัตราขยายตัว 5% สู่ระดับ 3.96 หมื่นล้านบาทปี 2564 ที่ผ่านมา

          ขณะ ม.ค.-มิ.ย. ปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงาน (REIC) รายงานตัวเลขการโอนฯของต่างชาติ มีจำนวน 4,433 ยูนิต มูลค่า 22,331 ล้านบาท เพิ่มขึ้น  9.1% โดย จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา เยอรมัน และอินเดีย เป็น 5 ชาติที่ครอบครองคอนโดไทยสูงสุด

          จับตา ลักชัวรีเฮ้าส์ 30-100 ล้าน ทะลัก

          ’ฐานเศรษฐกิจ’ ตรวจสอบความเคลื่อนไหวและมุมมองในภาคอสังหาฯไทย โดยดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ระดับบน อย่าง นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ประกาศดังกล่าว จะเข้ามาเปลี่ยนแปลงทิศทางของตลาดอสังหาฯไทย ค่อนข้างมาก ต่อเนื่องจากทิศทางในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ที่ดีเวลลอปเปอร์หลายราย พยายามจับลูกค้าต่างชาติระดับบนมาก่อนหน้า จากดีมานด์ความสนใจแนวราบของต่างชาติที่เห็นได้ชัดเจน

          ซึ่งตามเงื่อนไขระบุ การลงทุนในไทย 40 ล้านบาท เท่ากับกลุ่มคนดังกล่าวต้องค่อนข้างมีฐานะความมั่งคั่งระดับนึง กลายเป็นการเปิดตลาด ‘ลักชัวรีเฮ้าส์’ อย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะในระดับราคา 30-100 ล้านบาท ที่คาดว่าหลังจากนี้จะมีซัพพลายเข้ามาในตลาดเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับกฎหมายดังกล่าว

          ”ทำเลที่น่าจับตามองมากสุด อยู่ตรงบริเวณ โดยรอบของสนามบินสุวรรณภูมิ พื้นที่เป้าหมายของชาวจีน พบขณะนี้มีอสังหาฯบางราย พัฒนาโครงการขึ้นมา รองรับชาวจีนกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะ ออกแบบสถาปัตยกรรม และทำฟังก์ชั่นต่างๆ เพื่อจับกลุ่มชาวจีนเทียร์ 1 (ปักกิ่ง เซียงไฮ้ กวางโจว เซินเจิ้น) อย่างชัดเจนทั้งโครงการ ไม่มีการทำการตลาดในไทย แต่มีการส่งเอเยนต์ไปโรดโชว์ในเมืองเป้าหมายเรียบร้อยแล้ว หวังขายยกโครงการ เป็นคอมมูนิตี้ปิด ถ้ากฎหมายเปิดช่อง”

          กระจุกโซน หวั่นทำบ้านไทยราคาพุ่ง 20%

          ทั้งนี้ นายวงศกรณ์ ห่วงว่า หากกฎกระทรวงดังกล่าว ไม่มีเงื่อนไขรัดกุม โดยเฉพาะการกำหนดสัดส่วนหรือโควต้าต่อโครงการ เช่น 49% ดั่งเช่น ในโครงการคอนโดมิเนียม อาจทำให้เกิดปัญหาอื่นๆ ตามมา รวมไปถึงข้อห่วงใย เรื่อง โซนนิ่ง ที่จำกัดให้มีการครอบครองแค่ในพื้นที่ กทม. และ พัทยาเท่านั้น ว่าจะส่งผลให้ ปีหน้า บ้านแนวราบระดับบน อาจมีราคาแพงขึ้นอย่างต่ำ 20% คล้ายกับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นกับ ตลาดคอนโดฯกลางเมือง ทองหล่อ สุขุมวิท เพลินจิต เมื่อ 4-5 ปีก่อน จากการเข้ามาของดีมานด์ต่างชาติจำนวนมาก ที่ทำให้เดิมคอนโดฯขายตร.ม.ละ 1.2 แสนบาท ขยับไปสูงถึง 3 แสนบาทต่อตร.ม.ในเวลารวดเร็ว เนื่องจาก เจ้าของที่ดินขายแพงขึ้น ขณะสเปกบ้านใหม่ๆ หรือ วัสดุอุปกรณ์มาตรฐานก็คงสูงขึ้นไปด้วย หากจะพัฒนาโครงการขึ้นมา เพื่อหวังกำลังซื้อต่างชาติ

          นั่นอาจทำให้คนไทยบางส่วนจับต้องราคาบ้านไม่ได้ จึงอยากเสนอให้รัฐ ขยายโซนนิ่ง ครอบคลุมปริมณฑลด้วย เนื่องจากพื้นที่สมุทรปราการ ก็เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ กลุ่มใหญ่ อย่างชาวจีน เช่นกัน ช่วยกระจายพื้นที่และทำเลที่หลากหลายขึ้น

          ”เบื้องต้นเห็นว่า กฎหมายยังมีช่องโหว่อยู่หลายจุด เช่น การกำหนดพื้นที่ แค่ กทม. ทำให้การพัฒนาโครงการกระจุกตัว ราคาที่ดินแพง คนที่อยากซื้อบ้านในโฉนดที่ดิน กทม. น่าจะต้องซื้อกันแพงขึ้นอย่างต่ำ 20% ซึ่งรัฐแก้ได้ โดยการขยายโซนนิ่งเพิ่ม และกำหนดการครอบครองให้จบที่ 49% ต่อโครงการเท่านั้น”

          นอกจากนี้ ยังกังวลว่า ปัจจุบันชาวจีน ไม่ได้อยู่ในฐานะผู้ซื้อเท่านั้น แต่บางส่วนเป็นนักลงทุน เป็นผู้พัฒนาโครงการ มีเครือข่ายและขายเองอย่างเบ็ดเสร็จ ถ้ารัฐไม่ออกกฎเกณฑ์ดูแลครอบคลุมมาถึงเรื่องนี้ด้วย ก็อาจมีผลกระทบตามมาเช่นกัน

          คอลลิเออร์ส แนะรัฐขยายเงินลงทุน 60 ล้าน

          สอดคล้องมุมมอง นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ให้ความเห็นว่า มองในฐานะบริษัท เรียลเอสเตท เอเจนซี่ ว่าจากปัจจัยดังกล่าว อาจเป็นโอกาสที่สำคัญสำหรับภาคอสังหาฯ - กลุ่มธุรกิจเชื่อมโยง และเศรษฐกิจไทย ผ่านการใช้กำลังซื้อต่างชาติ เข้ามาฟื้นฟูเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างหนัก ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เพราะนอกจากแรงซื้อในอสังหาฯแล้ว ยังก่อให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศ และกระตุ้นเม็ดเงินเข้าสู่ระบบอีกเป็นจำนวนมาก

          อีกทั้ง ถือเป็นการแก้ปัญหาใต้พรม การถือครองผ่านระบบบริษัท หรือ ผ่านนอมินีที่เกิดขึ้นมานานแล้ว โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุย พัทยา รวมถึงใน กทม.และปริมณฑล อีกด้วย

          แต่อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีข้อบังคับ ขอบเขตหรือเงื่อนไขอื่นๆ ของกำลังซื้อเหล่านี้อย่างชัดเจนเข้มงวด เช่น ควรกำหนดขอบเขตพื้นที่อย่างชัดเจน รวมถึงขยายวงเงินลงทุนจาก  40 ล้านบาท เป็น  60 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้กระทบกับกำลังซื้อในประเทศที่อาจจะส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ในบางพื้นที่อาจปรับตัวสูงขึ้นจนส่งผลกระทบต่อประชาชนในชาติ

          ”อยากเสนอให้รัฐ ขยายโซนนิ่ง ครอบคลุมปริมณฑลด้วย เนื่องจากพื้นที่สมุทรปราการ ก็เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ