ประเมินใหม่ กทม.วาละล้าน ที่ดินปรับขึ้น 2.7% เริ่มใช้ 1 ม.ค. 66

          แลนด์ลอร์ดแบกภาษีอ่วม ราคาจริงพุ่ง 3เท่า

          แลนด์ลอร์ดปลูกกล้วยอ่วมจ่ายภาษีที่ดินพุ่ง กรมธนารักษ์เริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ 1 ม.ค.66 ย่านใจกลางเมือง สีลม เพลินจิต วิทยุ ราชดำริ พระราม 1 สูงสุดแตะตร.ว.ละล้าน ห่างราคาซื้อขายตลาด 3 เท่า

          กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ วันที 1 มกราคม 2566 ไปจนถึงปี 2569 แต่ในทางกลับกัน พบว่าราคาดังกล่าวยังไล่ไม่ทันราคาซื้อขายตลาดของภาคเอกชน แม้พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ได้ให้อำนาจไว้หากเห็นว่าพื้นที่ใด ราคาประเมินต่ำกว่าราคาในท้องตลาด 15% ให้สามารถเปลี่ยนแปลงราคาและประกาศใช้ในพื้นที่นั้นใหม่ได้ทันที แต่ในทางปฏิบัติบริบทของราคาประเมินที่ดินจะเป็นราคากลาง ใช้อ้างอิง เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายที่อยู่อาศัย ฯลฯ ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นเสียเลยประชาชนอาจจะกระทบต่อการพิจารณาค่าชดเชย จากการเวนคืนโครงการรัฐ

          อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่เดิมจะต้องบังคับใช้มาตั้งปี 2563 -2566 แต่ขณะนั้นเกิดสถานการณ์โควิด-19 เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง จึงเลื่อนการประกาศใช้ออกไปและให้คงใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เดิมรอบปี 2559-2562 ไปพรางก่อน จนกว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมภาระค่าครองชีพประชาชน และเริ่มใช้จริงปี 2566-2569 แต่ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาดังกล่าวอาจล้าสมัยเพราะกรมธนารักษ์ จัดเก็บข้อมูลและประเมินไว้ล่วงหน้า เป็นเวลาเกือบ 10 ปี ท่ามกลางความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ การซื้อขายที่ดินใจกลางเมือง และนำไปสู่การพัฒนาโครงการของภาคเอกชนกันอย่างคึกคัก

          สีลม- เพลินจิต ตร.ว.ละล้าน
          นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า วันที่ 1 มกราคม 2566 จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมไปถึงปี 2569 แต่ในระหว่างทางหากเห็นว่าที่ดินแปลงใดเกิดความเหลื่อมล้ำสูง-ต่ำไม่เป็นธรรมสามารถอุทธรณ์มายังกรมฯได้ ซึ่งขณะนี้มียื่นเรื่องเข้ามาจำนวน 4-5 ราย ส่วนใหญ่ ราคาต่ำเกินจริง โดยที่ผ่านมาได้ปูพรมประเมินทั้งโซนแนวถนน และแนวรถไฟฟ้าใหม่ ที่จะมีการก่อสร้าง โดยเก็บข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและวิเคราะห์จากราคาซื้อขายแวดล้อมไว้ล่วงหน้า

          ยอมรับว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ต่ำกว่าราคาตลาด 2-3 เท่าตัว ยกตัวอย่าง ที่ดินถนนสีลม เอกชนซื้อขายกันที่ 1.8 -2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท ขณะโซนสุขุมวิท เพลินจิต ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์และที่ดินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งการซื้อขายอาจจะไม่มี

          จ่อปรับราคาประเมินใหม่
          ในอนาคตพื้นที่ใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ อาจจะมีการพิจารณาปรับราคาประเมินใหม่ ซึ่งคาดว่าราคาจะวิ่งไปแตะที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวาได้ เพราะกฎหมายประเมินที่ดินปี 2562 เปิดทางให้กรมธนารักษ์ สามารถปรับราคาประเมินได้ตลอดเวลา หากเห็นว่าทำเลเหล่านั้นมีการเปลี่ยนแปลงสูง โดยไม่จำเป็นต้องรอให้ครบรอบบัญชีทุก 4 ปี แต่ทั้งนี้กรมต้องคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนเป็นหลักก่อน

          “ราคาประเมินรอบนี้ ยอมรับว่าปรับขึ้นไม่มากเฉลี่ยในเขตกทม. 2.69% ที่ปรับขึ้นน้อยแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะเกรงว่าจะกระทบผู้เสียภาษีที่ดิน และผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการซื้อบ้าน ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นจะถูกต่อว่าจากประชาชนที่ขอรับชดเชยจากการเวนคืนที่ดินก่อสร้างโครงการรัฐซึ่งบริบทการใช้งานของราคาประเมิน จะต่างจากราคาซื้อขายตลาดอย่างสิ้นเชิง”

          แลนด์ลอร์ดสะเทือน
          นายฐนัญพงษ์ สะท้อนต่อว่า การปรับขึ้นของราคาประเมินปีหน้าจะกระทบแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์เสียมากกว่า และหากปล่อยรกร้างติดต่อกัน 3 ปี และเข้าสู่ปีที่ 4 เจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษีมากขึ้นถึง 3% ของมูลค่าราคาประเมินฯ เป็นเหตุให้ต้องอาศัยช่องว่างที่ถูกเปิดช่อง ปลูกพืชเกษตร เสียภาษีที่ดินในอัตราเกษตรที่ 0.01%

          โดยปีหน้าจะเสียเพิ่มตามการอ้างอิงของราคาประเมินใหม่ และหากเกิดภาวะแบกรับไม่ไหวก็จะปล่อยเช่า คายที่ดินออกขายให้กับนายทุนที่ทำประโยชน์จริงในอนาคต และนี่คือกลไกที่รัฐต้องการให้ที่ดินที่อยู่ในมือแลนด์ลอร์ดได้กระจายออกสู่ประชาชนที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและทำกินอย่างแท้จริง ส่วนประชาชนทั่วไปที่มีที่อยู่อาศัยทั่วไปหากเป็นบ้านหลังแรก จะไม่กระทบหรือแม้แต่บ้านหลังที่สองที่สาม แต่ละปีจะเสียภาษีที่ดินไม่มาก ซึ่งจะต่างจากแลนด์ลอร์ดใหญ่ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากดังกล่าว ที่จะกระทบจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ (พาณิชย์/อุตสาหกรรม) ที่เสียภาษีที่ดินเท่ากับอัตรารกร้างว่างเปล่า

          ที่ตาบอดอุทธรณ์พรึบ
          สอดคล้องกับ นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ในฐานะผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2566-2569) ปรับขึ้นไม่มาก ต่างจากราคาตลาดหลายเท่า ประเมินว่าจะมีผลกระทบประชาชนเบาบาง แต่สามารถพิจารณาใหม่ได้เป็นรายโซนหากเห็นว่ามีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างหวือหวา หรือจากการอุทธรณ์ของเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ ที่รับเรื่องในขณะนี้ คือ ที่ดินตาบอดแต่ ราคาประเมินสูงเกินจริง ข้อผิดพลาดดังกล่าวอาจเกิดได้จากประเมินแบบยกแปลงจากแนวถนน แต่ยอมรับว่าการปรับขึ้นของราคาประเมินจะมากหรือน้อยย่อมมีผลต่อภาระภาษีที่ดินซึ่งผู้ที่ปล่อยที่ดินรกร้างไม่ทำประโยชน์

          สยาม เพลินจิต ชิดลม ตร.ว.ละ 3.5 ล้าน
          นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะห่างจากราคาซื้อขายตลาดที่บริษัทประเมินไว้กว่า 3 เท่าตัว โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ซึ่งสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ราคาตลาดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมิน ปี 2566-2569 อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เทียบกับรอบบัญชีปี 2559 -2562 อยู่ที่ 9 แสนบาท ต่อตารางวา เช่นเดียวกับสีลม ราคาประเมินใหม่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาเก่า อยู่ที่ 9 แสนบาทต่อตารางวา ทั้งที่การพัฒนามีความเคลื่อนไหวสูงต่อเนื่อง และเป็นย่านศูนย์กลางเมือง ซึ่งตามข้อเท็จจริงไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น

          นายโสภณ กล่าวต่อว่า สำหรับ ราคาที่ดินปี 2565 บริษัทสำรวจ ช่วงครึ่งปีแรก ในทำเลราคาที่ดินสูงที่สุดของประเทศ เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 6% โดยบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขยับขึ้น 8.1% เมื่อเทียบปี 2537 ราคาที่ดินสยามสแควร์ตารางวาละ 4 แสนบาทเท่านั้น

          ขณะเอกมัยราคาขยับเป็น 1.79 ล้านบาทต่อตารางวา แยกอโศก มี เทอร์มินัล 21 ศูนย์การค้าแม่เหล็กสำคัญที่บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าสองสาย บีทีเอส สายสีเขียว และ MRT สีน้ำเงิน ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท สถานีพร้อมพงษ์ ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท เพราะมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียมจำนวนมาก เป็นต้น

          ดันราคาตลาดโขกภาษีคนรวย
          ทั้งนี้ รัฐควรประเมินที่ดินโดยใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ เพราะจะเก็บภาษีได้สูงโดยเฉพาะภาษีที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติราคาที่ใช้บัญชีรอบใหม่ปีหน้ากลับปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นลักษณะอุ้มแลนด์ลอร์ดเศรษฐีที่ดิน ให้จ่ายภาษีที่ดินต่ำ ขณะประชาชนทั่วไป คนทำงาน ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย แต่ต้องเสียภาษี ในอัตราที่สูง

          “รัฐควรประเมินที่ดินโดยใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ เพราะจะเก็บภาษีได้สูงโดยเฉพาะภาษีที่ดิน”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ