บ้านแพงฮอตรับปีกระต่ายทอง อสังหาฯ กางแผนชิงส่วนแบ่งตลาดพรีเมียม จับตาสมรภูมิบ้านเดี่ยว-บ้านหรูระอุ

23 Jan 2023 169 0

          อสังหาริมทรัพย์

          ต้องยอมรับว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่มีอัตราการเติบโตถดถอยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่มีผลให้ต้นทุนพลังงานต่างๆ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและกระทบต่อต้นทุนสินค้าต้นทุนการผลิตในอุตสาหกรรม ที่สำคัญมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั่วโลก และการปรับตัวเข้ากับพลังเงินเฟ้อในประเทศต่างๆ ทั่วโลก รวมถึงประเทศไทยด้วย

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศไทย ในปีนี้จะได้รับการคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการเติบโต สวนทางกับทิศทางเศรษฐกิจโลก โดยคาดการณ์ว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมหรือจีดีพีของประเทศจะขยายตัวอยู่ประมาณ 3.5% ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการลงทุนของธุรกิจต่าง ๆ ในประเทศ

          ขณะเดียวกันการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวไทยในปีนี้ จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจในประเทศไทยขยายตัวได้ดีขึ้นรวมถึงธุรกิจที่อยู่อาศัยในทุกเซกเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ อาคารสำนักงาน โรงแรม อพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยกลุ่มที่มีความคาดหวังต่อการฟื้นตัวทางภาคการท่องเที่ยวมากที่สุดคือ กลุ่มโรงแรมและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมซึ่งมีซัปพลายสะสมอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก

          ทั้งนี้ การฟื้นตัวของภาคธุรกิจการท่องเที่ยวประกอบกับการเปิดประเทศของจีนจะทำให้จำนวน นักท่องเที่ยวจีนกลับมา ซึ่งเป็นความหวังของผู้ประกอบการไทยว่าจะช่วยระบายสต๊อกคอนโดฯ ในตลาด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันก็ไม่ได้ให้น้ำหนักกับตลาดคอนโดฯ เหมือนในช่วงที่ผ่านมา แต่กลับเพิ่มน้ำหนักในการลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวซึ่งมีแนวโน้มขยายตัวดีตั้งแต่ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวในระดับพรีเมียม ซึ่งเป็นกลุ่มที่เจาะกำลังซื้อลูกค้าศักยภาพสูง ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจผันผวนในปัจจุบัน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า  ช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ.2563 เป็นต้นมา บ้านจัดสรรราคาแพงหรือบ้านที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไปมีมากขึ้นแบบชัดเจน ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะมีบ้าง แต่ไม่มากเมื่อเปรียบเทียบกับปัจจุบันหรือในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังไม่มีโครงการที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมากเหมือนในปัจจุบัน อาจจะมีเพียงไม่กี่ยูนิตใน 1 โครงการเท่านั้น ที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป แต่ช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมา มีหลายโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายด้วยราคามากกว่า  20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป หรืออาจจะต่ำกว่านี้ไม่มาก และได้รับการตอบรับที่ดี สามารถปิดการขายได้ในเวลา ไม่นาน บางโครงการปิดการขายในเวลาไม่กี่วันหลังจากที่เปิดขายแบบเป็นทางการก็มี ก่อนหน้านี้มีเพียง ผู้ประกอบการไม่กี่รายเท่านั้นที่เปิดขายบ้านในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป และเกือบทั้งหมดเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่ปัจจุบัน นอกจากจะมีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายรายขยับเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรรราคาแพงแล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือ รายใหม่เปิดขายโครงการระดับนี้เพิ่มขึ้น

          ช่วงของการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ ช่วงปี พ.ศ. 2563 ซึ่งเป็นปีแรกที่ทุกประเทศในโลกประสบกับปัญหาในเรื่องของเศรษฐกิจชะลอตัวแบบรุนแรง และฉับพลันทันทีแบบไม่ทันตั้งตัว คนจำนวนมากในประเทศไทยขาดรายได้หรือมีรายได้ลดลงแทบจะทันที เพราะผู้ว่าจ้างไม่ว่าจะเป็นองค์กรขนาดเล็ก หรือขนาดใหญ่ล้วนต้องรีบจัดการหาวิธีเพื่อลดภาระในเรื่องของรายจ่ายของตนเองทันที คนจำนวนมากจึงตกงานทันที และทยอยไม่มีงานทำมากขึ้นเรื่อยๆ รวมไปถึง การมีรายได้ลดลงจากที่ได้ก่อนหน้านี้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จึงกลายเป็นเรื่องใหญ่ขึ้นมาทันที  รวมไปถึงกลุ่มที่มีภาระเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยก่อนหน้านี้ก็เช่นกัน ที่ได้รับผลกระทบจากการขาดรายได้  หรือมีรายได้ลดลง เกิดปัญหาหนี้เสีย หรือหนี้ครัวเรือนที่เกิดขึ้นทั้งในระบบและนอกระบบมากขึ้น กระทบต่อการพิจารณาขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ

          บุคคลหรือครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งโดยปกติจะสามารถขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 10 ล้านบาทก็อาจจะไม่สามารถทำได้แล้ว เพราะธนาคารมีเงื่อนไขในการพิจารณามากขึ้น รวมไปถึงการพิจารณาในเรื่องของงานที่ผู้ขอสินเชื่อกำลังทำอยู่ปัจจุบันว่าได้รับผลกระทบจากเรื่องของโควิด-19 มากน้อยเพียงใด มีการแบ่งระดับหรือแบ่งเกรดในการพิจารณาสินเชื่อแบบชัดเจน ซึ่งเรื่องเหล่านี้ทางฝั่งของผู้ประกอบการก็สามารถรับรู้ได้จากปัญหาของกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในระหว่างการขอสินเชื่อจากธนาคารต่างๆ ยิ่งในกลุ่มของผู้ซื้อที่สามารถซื้อหรือ ขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อบ้านในระดับราคาไม่มาก  เช่น 3-7 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งในกลุ่มของผู้ที่ซื้อ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวก็ยิ่งเห็นได้ชัดเจนว่ามีความเข้มงวดเรื่องของการพิจารณาขอสินเชื่อธนาคารมากขึ้น  มีผู้ที่มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารมากขึ้น จนผู้ประกอบการต้องหาทางออกในเรื่องนี้ เพราะพวกเขายังต้องหารายได้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง และในช่วงเวลาที่มีปัญหาต่างๆ แบบตอนนั้น

          การเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มคนที่ไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร หรือไม่มีปัญหาในเรื่องของรายได้ทั้ง รายได้ครัวเรือน และรายได้ส่วนบุคคล  หรือต้องการสินเชื่อธนาคารเพียงส่วนหนึ่งของการซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งคนกลุ่มนี้ ไม่ได้สนใจซื้อคอนโดมิเนียมราคาแพง แต่ให้ความสนใจหรือต้องการบ้านราคาแพงมากกว่า ซึ่งเรื่องนี้ผู้ประกอบการต่างๆ  ก็รับรู้ได้อยู่แล้ว เพราะบางรายมีบ้านในโครงการจัดสรรที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต และสัมผัสกับลูกค้ากลุ่มนี้มาหลายปีต่อเนื่อง จนสามารถเข้าใจ รวมไปถึงรับรู้ในหลายๆ เรื่องของลูกค้ากลุ่มนี้ และที่สำคัญ คือการรับรู้ในเรื่องที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้อยู่เหนือปัญหาเศรษฐกิจ ไม่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ หรือได้รับผลกระทบไม่มาก ผู้ประกอบการ กลุ่มนี้จึงให้ความสนใจกำลังซื้อกลุ่มนี้มากขึ้นแบบชัดเจน มีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง มากขึ้นควบคู่ไปกับการออกมาตรการทางการตลาดเพื่อปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรราคาไม่แพง รวมไปถึงการเข้าไปช่วยผู้ซื้อแก้ปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร

          การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงที่เพิ่มมากขึ้น และปิดการขายหรือได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจำนวนมากแบบที่อาจจะไม่เคยเป็นข่าวมาก่อน ยิ่งสร้างกระแส และความน่าสนใจให้กับบ้านในโครงการระดับราคานี้มากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีโครงการ บ้านจัดสรรในระดับนี้ หรือมั่นใจในศักยภาพของตนเองว่าสามารถพัฒนาบ้านในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปได้ก็เริ่มเปิดขายโครงการระดับนี้มากขึ้นเรื่อยๆ และมีมาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมา ที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนของโครงการระดับนี้มากขึ้น

          โดยในการแถลงข่าวของผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกราย ต้องมีการพูดถึงโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายจากที่ก่อนหน้านี้อาจจะมีเพียง 1-2  โครงการต่อปีก็เปลี่ยนเป็นมากกว่า 3-4 โครงการหรือมากกว่านั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่เคยให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในระดับราคาไม่แพงมาโดยตลอด เริ่มเปลี่ยนทิศทาง และพูดถึงโครงการราคาแพงมากขึ้น ลดสัดส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงลงไปทันที เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แม้ว่าคนส่วนใหญ่ในประเทศไทยจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็ตาม แต่การขายบ้านให้กับคนที่มีความพร้อม และปิดการขายได้เร็วเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดในช่วงเวลานั้น

          ปัจจัยสำคัญที่มีส่วนในการผลักดันให้ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญในกำลังซื้อของกลุ่มบ้านราคาแพงก็คือ เรื่องของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น เพราะ การขยายของเส้นทางรถไฟฟาที่ครอบคลุมไปทั้งกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลแล้ว เมื่อต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด ประกอบกับเรื่องของต้นทุนค่าแรงงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าขนส่งเพิ่มขึ้น เพราะการปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน มีผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะลดสัดส่วนของบ้านจัดสรรราคา 3-7 ล้านบาทลงไป หรือลดจำนวนโครงการทาวน์เฮาส์ลงไปแบบชัดเจนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครที่จำนวนโครงการทาวน์เฮาส์เปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง  ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับโครงการ ทาวน์เฮาส์ลดลง และให้ความสำคัญกับโครงการ บ้านเดี่ยวมากขึ้น เพราะสามารถตั้งขายในราคาที่แพงขึ้นได้แบบชัดเจน ทั้งจากเรื่องของราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และขนาดของพื้นที่ใช้สอย อีกทั้งกลุ่มของผู้ซื้อยังพอมีช่องทางให้สอดแทรกได้ และปัญหาของผู้ซื้อบ้านราคาแพงน้อยกว่าชัดเจน อาจจะจุกจิกหรือมีเรื่องที่อาจจะต้องใช้ความใส่ใจมากกว่าผู้ซื้อระดับกลางลงไปมากกว่า

          เมื่อบ้านจัดสรรราคาแพงได้รับความสนใจจาก ผู้ซื้อจำนวนมาก ปิดการขายกันต่อเนื่องแบบสร้างกระแส และสร้างความประหลาดให้กับคนไทยมากพอสมควร ผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลาง รวมไปถึงรายใหม่ๆ เริ่มให้ความสำคัญกับบ้านราคาแพงมากขึ้น แต่อาจจะเฉพาะกลุ่มของผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาโครงการระดับนี้ หรือใกล้เคียงกับระดับราคาขายนี้มาก่อนเพียงแต่มีจำนวนของโครงการที่น้อยมาก แต่ก็สร้างการรับรู้ไปแล้วในตลาดก่อนหน้านี้ เนื่องจากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาแพงผู้ประกอบการต้องมีความน่าเชื่อถือ เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับนี้มีความพิถีพิถันในการพิจารณาสูงมาก ถ้าผู้ประกอบการรายใดขาดความน่าเชื่อถือหรือเคยมีปัญหาในการพัฒนาโครงการราคาแพงมาก่อน ก็อาจจะประสบกับปัญหาในการขายได้ แบบที่เห็นบางโครงการของผู้ประกอบการบางรายที่ใช้เวลาในการขายนานกว่าโครงการของผู้ประกอบการที่ได้รับการยอมรับในตลาดแล้ว

          ทำเลของโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงก่อน หน้านี้อาจจะอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน และพื้นที่ตาม แนวถนนราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ พระราม 9 บางนา-ตราด กัลปพฤกษ์ ไชยพฤกษ์ รัตนาธิเบศร์ หรือ ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกรอบกรุงเทพมหานคร พระราม 2 และถนนเส้นทางหลักในพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครในจังหวัดปริมณฑลต่างๆ แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา เมื่อมีถนนตัดใหม่หรือมีถนนที่ได้รับการขยายพื้นผิวจราจรมากขึ้น ผู้ประกอบการพากันเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น แบบชัดเจน เพราะด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง และกำลังซื้อต่างๆ แบบที่กล่าวไปแล้ว จำนวนของบ้านจัดสรรในระดับราคานี้จึงมากขึ้นแบบชัดเจน พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า หรือพัฒนาการตัดใหม่ เทพรักษ์ ถนนพระเทพ และรวมไปถึงถนนที่มีมานานแล้ว อย่างถนนพุทธมณฑลสาย 3 ขึ้นไปถึงพุทธมณฑลสาย 5 นอกจากนี้ พื้นที่ตามแนวถนนที่เคยมีบ้านระดับนี้มาก่อนหน้านี้ก็ยังคงมีบ้านระดับนี้มากต่อเนื่องขึ้นไปอีก และนับวันบ้านจะมีราคาแพงขึ้น

          การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับโครงการราคาแพง ทั้งๆ ที่พวกเขาอาจจะเปิดขายโครงการระดับราคาอื่นๆ ด้วย แต่ได้รับการพูดถึงน้อยกว่า เพราะเป็นเรื่องที่คนส่วนใหญ่รับรู้อยู่แล้วว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีโครงการที่อยู่อาศัยหลายระดับราคา แต่การพูดถึงโครงการราคาแพงสามารถสร้างกระแส และได้รับความน่าสนใจมากกว่า เพราะด้วยราคาขายเริ่มต้น และรูปแบบบ้านรวมไปถึงพื้นที่ต่างๆ ภายในโครงการล้วนสร้างความสนใจได้ทั้งหมด เพราะไม่ใช่จะเห็นโครงการแบบนี้ได้บ่อยๆ แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับให้ความสนใจกับบ้านจัดสรรราคาแพงแบบชัดเจน แทบจะไม่มีโครงการที่เปิดขายบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตเลย เพราะพวกเขามีความน่าเชื่อถือในตลาดบ้านระดับนี้ อีกทั้งมีกลุ่มลูกค้าในมือจากการที่เปิดขายโครงการระดับนี้มายาวนานหลายปี จึงมีช่องทางในการขาย และสามารถคาดเดาขนาดของกำลังซื้อได้จากข้อมูลที่มีอยู่แล้ว ซึ่งสามารถสังเกตได้ว่า ผู้ประกอบการ บางรายจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับที่ใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกันมากกว่า 1 โครงการ โดยเป็นการทยอยเปิดขายทีละโครงการ เพราะพวกเขาสามารถคาดเดากำลังซื้อได้จากข้อมูลที่พวกเขามีอยู่แล้วส่วนหนึ่ง

          บ้านในระดับราคานี้อาจจะถึงจุดอิ่มตัวในปีนี้ เพราะด้วยขนาดของผู้ซื้อในกลุ่มนี้ที่มีไม่มาก และส่วนหนึ่งมีการซื้อบ้านไปแล้วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ประกอบกับการเข้มงวดในการซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านในกลุ่มของผู้ซื้อต่างชาติ จึงอาจจะทำให้กำลังซื้อในระดับนี้เริ่มลดลงไม่มากเมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่คงไม่ถึงกับไม่มีผู้ซื้อเลย แต่สำหรับผู้ประกอบการบางรายที่ได้รับการยอมรับในกลุ่มผู้ซื้อระดับนี้ก็อาจจะไม่ได้รับผล กระทบใดๆ ยังคงสามารถปิดการขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงได้ต่อเนื่องต่อไป การจะเข้าสู่ตลาดของผู้ซื้อระดับนี้ได้นอกจากรูปแบบของโครงการต้องโดดเด่นแล้ว ยังต้องพิจารณาในเรื่องของคุณภาพในการก่อสร้าง ความพิถีพิถันในการพัฒนา รวมไปถึงความเอาใจใส่ในเรื่องของบริการหลังการขายต่างๆ จึงเห็นผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่สามารถปิดการขายโครงการระดับนี้ได้ต่อเนื่องแบบที่เห็นกันในข่าวช่วงที่ผ่านมา