'บ้านมือสอง' ขายดี บ้านใหม่แพง ทรัพย์รอขายเก็งกำไรคึกคัก 

          บ้านมือสองขายดี “แบงก์-เอเอ็มซี” ชี้เทรนด์ตลาดทรัพย์รอการขายคึกคักรับเศรษฐกิจฟ้น “กสิกรไทย” เผยช่วงนี้ทรัพย์ไหลเข้า-ขายออกเร็ว เผยบ้านใหม่ราคาสูงเอื้อมไม่ถึง ลูกค้าแห่ซื้อบ้านมือสอง แทน ขณะที่ “SAM-CHAYO” ประเมิน Q4 ตลาดกระหน่ำ แคมเปญเทขายทรัพย์ นักลงทุนซื้อของถูกเก็งกำไร ด้าน ธปท.ผ่อนคลายแบงก์ถือครอง NPA นาน 10 ปี ลดภาระช่วงโควิด-แบงก์คล่องตัว

          นางสาวสุวรรณี เจษฎาศักดิ์ ผู้อำนวยการ อาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในช่วงไตรมาส 3/2565 ธปท.ได้ออกประกาศผ่อนปรนการถือครองสินทรัพย์รอ การขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน โดยมีการผ่อนผันให้ NPA ที่รับมาในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 สถาบันการเงินสามารถถือครองทรัพย์ได้นานขึ้น จากเกณฑ์เดิมตามกฎหมายกำหนดให้ถือครองเพียงไม่เกิน 5 ปี แต่ ธปท.ได้ขยายเพิ่มเติมให้อีก 5 ปี รวมทั้งสิ้นสามารถถือครองได้ไม่เกิน 10 ปี เนื่องจาก ธปท.เห็นว่ามีหนี้ที่เป็นสินทรัพย์รอการขายบางส่วนเข้ามาเพิ่มขึ้นในช่วงที่สถานการณ์ไม่ปกติ

          ประกอบกับในช่วงที่มีการระบาดของ โควิด-19 ทำให้การขาย NPA ค่อนข้าง เป็นอุปสรรค รวมถึงมีทรัพย์บางส่วนที่เป็นอุปสรรค เช่น ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออก หรือพื้นที่มีน้ำท่วมขังประจำ เป็นต้น ส่งผลให้สถาบันการเงินไม่สามารถระบายทรัพย์ NPA ได้ ธปท.จึงมีการผ่อนปรนเกณฑ์การถือครองดังกล่าว เพื่อให้สถาบันการเงินมีความคล่องตัวในการบริหารทรัพย์ NPA มากขึ้น

          “ช่วงที่ผ่านมา NPA ที่ไม่ติดอุปสรรค เราก็เห็นขายได้ตามกำหนดเป็นปกติ แต่ตัวที่เป็นอุปสรรค เช่น ที่ดินตาบอด ที่ดินน้ำท่วมขัง ที่ทำให้เกิดการขายหรือระบายไม่ได้ จากเดิมหากเกินระยะเวลาถือครอง ส่วนนี้แบงก์จะต้องเข้ามาขอเราอนุมัติทีละแปลง ซึ่งจะเป็นภาระค่อนข้างมาก ดังนั้น หากเข้าเงื่อนไขตามที่กำหนดก็ผ่อนผันให้ถือได้ต่ออีก 5 ปี ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้าน operation ได้ และหากถือครองมากจะมีเรื่องของการตั้งสำรองและเงินกองทุนเท่า x% ด้วย”

          NPA ไหลเข้าไหลออกเร็วขึ้น นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตอนนี้เกณฑ์การถือครอง NPA ของ ธปท. ยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม โดยในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ธปท.ผ่อนผันให้ธนาคารสามารถถือครองทรัพย์เพิ่มอีก 5 ปี จากเดิมกำหนดให้ถือได้ 5 ปี รวมเป็น 10 ปี ขณะนี้ภาพรวม NPA เริ่มเห็นสัญญาณการไหลเข้าเร็วและออกเร็วขึ้นกว่าในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ส่วนหนึ่งมาจากราคา ที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้น จากปัจจัยต้นทุนที่แพงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคทั่วไป และ กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรให้ความสนใจเข้ามาซื้อทรัพย์ NPA มากขึ้น ประกอบกับสามารถเจรจาต่อรองกับธนาคารเรื่องราคาได้ ทำให้ความน่าสนใจเพิ่มขึ้น

          จากแนวโน้มทรัพย์ NPA ที่สามารถระบายได้เร็วขึ้น ทำให้ธนาคารไม่ได้ใช้เกณฑ์ระยะผ่อนผันของ ธปท.มากนัก เนื่องจากทรัพย์ NPA เข้าและออกเร็ว โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนทรัพย์ที่เป็นโรงงานและที่ดินอาจจะระบายยาก แต่โดยเฉลี่ยอายุทรัพย์จะอยู่ที่ 3-5 ปี จะระบายได้เร็ว ประกอบกับธนาคารมีโปรโมชั่น และมีการปรับช่องทางขาย ทำให้ยอดขายทรัพย์ NPA และปีนี้น่าจะได้สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ ซึ่งโดยเฉลี่ยการขายทรัพย์ NPA เฉลี่ยจะอยู่ที่ 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี

          ทั้งนี้ หากดูทรัพย์ NPA จะประกอบ 2 ส่วน คือ ทรัพย์สิน NPA ทั่วไป และทรัพย์ที่มาจากโครงการพักทรัพย์ พักหนี้ (Asset Warehousing) ซึ่งในส่วนของพักทรัพย์ พักหนี้ ยังไม่ได้เป็นทรัพย์ของธนาคาร แต่เป็นของลูกหนี้ที่สามารถเข้ามาไถ่ถอนทรัพย์ภายใน 5 ปี โดยปกติทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงินไม่ควรมีเกิน 1-2% ของทรัพย์สินของธนาคารทั้งหมด อย่างไรก็ดี สัดส่วน ดังกล่าวขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร

          คนนิยมบ้านมือสองนายชัยยศยังระบุด้วยว่า ตอนนี้ทรัพย์ NPA เข้ามาเร็วและออกเร็ว เพราะคนเริ่มฮิตบ้านมือสองมากกว่าบ้านใหม่ ซึ่งช่วยให้การระบายทรัพย์ดีขึ้น และแบงก์เองขายในราคาเท่าทุนหรือได้กำไรนิดหน่อยก็ปล่อยขาย เพราะ NPA เป็นแหล่งพักหนี้ช่วยจัดการหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ซึ่งเทรนด์คงเห็น NPA ไหลเข้ามาเรื่อย ๆ แต่ก็ขายออกได้เรื่อย ๆ เช่นกัน

          ขณะที่นายธรัฐพร เตชะกิจขจร กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการขายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในปีนี้ ถือว่าทำได้ค่อนข้างดีกว่าเมื่อเทียบปีก่อน และคาดว่าภายในปี 2565 น่าจะทำได้เกินเป้าหมายที่ตั้งไว้อยู่ที่ 2,500 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันสามารถขายทรัพย์ NPA ไปแล้วกว่า 2,000 ล้านบาท ปัจจัยจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ทยอย ฟี้นตัว ขณะเดียวกันก็พบว่าคนที่มีศักยภาพและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจให้ความสนใจเข้ามาซื้อ NPA มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ดีและมีศักยภาพ เช่น ที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงคอนโดมิเนียม และหมู่บ้านในกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่มีการซื้อขายได้ค่อนข้างดี

          นายธรัฐพรกล่าวด้วยว่า ทรัพย์รอการขายที่ได้รับความนิยมจากลูกค้า โดยเฉพาะที่ดินเปล่าและที่ดินสิ่งปลูกสร้าง จะอยู่พื้นที่บริเวณรอบกรุงเทพฯและแหล่งหัวเมืองใหญ่ เช่น ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ และภูเก็ต ส่วนที่อยู่อาศัย จะเป็นพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯและปริมณฑล และที่อยู่ในโครงการจัดสรรดี ๆ จะเป็นที่นิยมของลูกค้าเช่นกัน

          “NPA เราขายได้ปกติ เพราะเรามีทรัพย์ที่หลากหลาย แต่ที่เห็นเริ่มดีขึ้น จะเป็นที่ดินสวย ๆ มีลูกค้าเข้ามาซื้อเก็บไว้ เพื่อพัฒนาเป็นโลจิสติกส์ โรงงาน และในช่วงปลายปีเราพยายามทำโปรแกรมส่วนลดทยอยออกมาสูงสุดมีถึง 60% และคาดว่าตลาด NPA น่าจะคึกคัก เพราะเป็นซีซั่นขายของทั้ง AMC และแบงก์”

          แข่งอัดส่วนลดกระตุ้นการขาย นายสุขสันต์ ยศะสินธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชโย กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ CHAYO เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มตลาดสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ในปีนี้และต่อเนื่องถึงปี 2566 จะเห็นการแข่งขันหรือเสนอแคมเปญส่วนลด เพื่อกระตุ้นการขายตามความต้องการซื้อของ ผู้บริโภคที่มีมากขึ้น เช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท หากเป็นช่วงที่เร่งระบายจะลดราคา 20-30% หรือลดเหลือ 7-8 แสนบาท

          ทั้งนี้ มองว่าปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาด NPA ในระบบค่อนข้างดี จะมาจาก 3-4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1.ทรัพย์ NPA ที่มีการถือครองนานเกินระยะเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนด 5-10 ปี ธนาคารจะต้องมีการตั้งสำรองเพิ่มขึ้นตามเกณฑ์ 2.แนวโน้มหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จึงต้องเร่งระบายทรัพย์ที่เป็น NPA ของเก่าออก

          และ 3.มาตรการภาครัฐ ซึ่งสนับสนุนหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น การโอนและภาษีธุรกิจ หรือหากเสียก็เสียในจำนวนที่น้อยลง รวมถึงมาตรการผ่อนคลายของ ธปท.ที่ต้องการช่วยสถาบันการเงินให้สามารถลดเอ็นพีแอลและเอ็นพีเอออกจากระบบได้คล่องตัวขึ้น

          “การรับซื้อทรัพย์ NPA ของ CHAYO จะตั้งเป้ารับซื้อไว้ไม่เกิน 10% ของพอร์ตลงทุน เช่น รับซื้อหนี้เอ็นพีแอล จะซื้อ NPA ประมาณ 100 ล้านบาท ปีนี้บริษัทตั้งเป้ารับซื้อหนี้ประมาณ 3,000 ล้านบาท เป็นการรับซื้อ NPA ประมาณ 300 ล้านบาท โดยราคารับซื้อจะขอส่วนลด (discount) ประมาณ 50-60% และกรณีที่ยังมีคนอาศัยอยู่จะขอส่วนลดมากกว่า 60% ทั้งนี้ ทรัพย์ที่รับซื้อจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมที่มี 20-30 ห้อง รวมถึงสาขาธนาคาร เป็นต้น”

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ