ทุนจีนบุกคอนโดไทยแสนล้านยึดเรียบ กทม.-ภูเก็ต-พัทยา

          อัพเดตกลุ่มบริษัททุนจีนซุ่มลงทุนตลาดคอนโดเมืองไทยในรอบ 14 ปี สำรวจ 10 บริษัทมูลค่าโครงการทะลุ 1.14 แสนล้านบาท ไม่สนร่วมทุน บริษัทไทยเพราะต้องการเป็นผู้บริหารหลัก โมเดลเน้นขายลูกค้าจีนเต็มโควตาซื้อ 49% ที่เหลือเจาะลูกค้าคนไทย โฟกัสตลาดแมสราคา 8 หมื่น/ตร.ม.ตามแนวรถไฟฟ้า อัพเกรดเซ็กเมนต์ไฮเอนด์โซนสุขุมวิทและภูเก็ตราคา 1.6-2 แสน/ตร.ม. รอเศรษฐกิจฟ้นตัวจ่อลงทุนรอบใหม่ในกรุงเทพฯ-ภูเก็ต-พัทยา

          ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ประเทศไทยกำลังจะมีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศ นับเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า กำลังจะมีการออกนโยบายเพื่อพลิกฟ้นเศรษฐกิจขนานใหญ่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 และนำมาสู่โอกาสการลงทุนรอบใหม่ของ ผู้ประกอบการ

          ไทยมีโควตาต่างชาติ 49%

          ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีจุดโฟกัสที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีลักษณะพิเศษ จากการที่กฎหมายไทยเปิดช่องให้คนต่างชาติ สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ หรือที่เรียกว่าโควตา 49%

          ทำให้เป็นจุดดึงดูดการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติโดยอัตโนมัติ เพราะมีโอกาสขายให้กับลูกค้าต่างชาติได้เต็มโควตา 49% อย่างรวดเร็ว เหลือโควตาเพียง 51% ที่ขายลูกค้าคนไทย และต้องมาแข่งขันกับผู้ประกอบการไทย

          โดยพบว่า มีนักลงทุน 2 ชาติหลักที่เข้ามาลงทุนพัฒนาคอนโดฯคือ ญี่ปุ่นกับจีน จุดเน้นอยู่ที่กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาตินั้น จะเป็นลูกค้าจีนเกินครึ่งอยู่ตลอดเวลา กลายเป็นเหตุผลทวีคูณที่ทำให้มี นักลงทุนจีนเข้ามาลงทุนสร้างคอนโดฯในเมืองไทย เพื่อขายลูกค้าจีนด้วยกัน

          ล่าสุด จากการสำรวจพอร์ตลงทุนของนักลงทุนจีนในตลาดคอนโดฯเมืองไทย พบว่ามีการเข้ามาลงทุนอย่างจริงจัง ไม่ต่ำกว่า 14 ปีมาแล้ว โดยเริ่มเข้ามาจดทะเบียนบริษัทไทยตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา คัดเฉพาะ 10 บริษัทที่ดำเนินกิจกรรมการตลาดอย่างต่อเนื่อง น่าสนใจ ว่ามีมูลค่าลงทุนรวมกันเกิน 1 แสนล้านบาท

          10 บริษัททุนจีนซุ่มลงทุน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ DNA จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจที่ปรึกษาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มายาวนาน กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดคอนโดฯเมืองไทยได้รับความสนใจ จากนักลงทุนจีนเป็นอย่างมาก มีการเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2552-2561 โดยข้อมูลภาคสนามจำนวนเพียง 10 บริษัท แต่มีมูลค่าโครงการรวมกันเกิน 1.14 แสนล้านบาทแล้ว

          รายละเอียด ได้แก่ 1.บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด มีทุนจดทะเบียน 2,000 ล้านบาทในปี 2560 ปัจจุบันพัฒนาโครงการมูลค่ารวม 51,300 ล้านบาท 2.บริษัท ไฮไชน์ ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ป จำกัด ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ในปี 2561 พัฒนาแล้ว 22,500 ล้านบาท 3.บริษัท เทียนเฉิน อินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาทในปี 2552 พัฒนาแล้ว 17,000 ล้านบาท

          4.บริษัท รอยัลลี ไชนีส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ทุนจดทะเบียน 250 ล้านบาทในปี 2556 พัฒนาแล้ว 7,800 ล้านบาท 5.บริษัท พีทีเอฟ เรียลตี้ (2017) จำกัด ทุนจดทะเบียน 130 ล้านบาทในปี 2560 พัฒนาแล้ว 6,600 ล้านบาท 6.บริษัท ดับบลิว พี ดีเวลลอปเปอร์ จำกัด ทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาทในปี 2556 พัฒนาแล้ว 3,000 ล้านบาท 7.บริษัท จีดีที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ทุนจดทะเบียน 500 ล้านบาทในปี 2556 พัฒนาแล้ว 2,600 ล้านบาท

          8.บริษัท ซีทีซีซี เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด ทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาทในปี 2555 พัฒนาแล้ว 1,900 ล้านบาท 9.บริษัท มีสไตล์ เอสเตท จำกัด ทุนจดทะเบียน 150 ล้านบาทในปี 2556 พัฒนาแล้ว 1,300 ล้านบาท และ 10.บริษัท อีลิท พลัส ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาทในปี 2559 พัฒนาแล้ว 700 ล้านบาท

          โดยนักลงทุนจีนที่เข้าสู่ตลาดอสังหาฯ เมืองไทย มีรูปแบบการลงทุน ได้แก่ 1.เข้ามาด้วยตัวเองแล้วเปิดบริษัทไทย (ผู้ถือหุ้นต่างชาติไม่เกิน 49% ผู้ถือหุ้นไทย 51%) 2.ร่วมทุนกับคนไทยเพื่อพัฒนาโครงการต่าง ๆ 3.เข้ามาแบบบริษัทต่างประเทศ จากนั้นหาผู้ร่วมทุนเป็นรายโครงการ โดยจดทะเบียนตั้งบริษัทร่วมทุนเป็นรายโครงการ

          ”การลงทุนแบบที่ 3 ตั้งบริษัทร่วมทุนเป็นรายโครงการ อาจจะหาตัวตนหรือความน่าเชื่อถือได้ยาก และขาดความต่อเนื่อง เพราะชื่อบริษัทเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย ๆ”

          ในขณะที่รูปแบบที่ 2 การร่วมทุนหรือ JV-joint venture กับคนไทย ไม่เป็น ที่นิยมของนักลงทุนจีน เนื่องจากมีพฤติกรรมการลงทุนที่แตกต่างจาก นักลงทุนญี่ปุ่น

          กล่าวคือ นักลงทุนญี่ปุ่นร่วมทุนด้วยเงินลงทุนและโนว์ฮาวการทำ small space ที่เป็นความเชี่ยวชาญจากตลาดญี่ปุ่น โดยผู้บริหารหลักเป็นคนไทย ส่วนสไตล์นักลงทุนจีน ต้องการเป็นผู้บริหารหลัก ดังนั้น จึงไม่ค่อยเห็นดีล JV ระหว่างนักลงทุนไทยกับจีน

          ตั้งบริษัทไทยแต่จีนบริหาร

          นายสุรเชษฐกล่าวว่า รูปแบบที่ 1 การตั้งบริษัทไทยตามกฎหมายไทย เป็นวิธีการที่ใช้มากที่สุด โดยกลุ่มบริษัทที่มีกรรมการหรือผู้ร่วมทุนหลักเป็นชาวจีน และลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบขายขาดหรือโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนใหญ่ เป็นบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็น คนจีน แม้ว่าบริษัทจะจดทะเบียนเป็นบริษัทไทย ตามกฎหมายไทยก็ตาม

          เมื่อเป็นบริษัทไทยก็สามารถเข้ามาซื้อกิจการ อาคาร โครงการ ที่ดิน ฯลฯ วิธีการบริษัทจีนที่เข้ามาตั้งบริษัทย่อย หรือบริษัทสาขาในประเทศไทย รวมถึง ตั้งบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนไทย แต่อำนาจการบริหารจัดการบริษัทเป็นของกรรมการฝ่ายจีน

          ข้อสังเกตคือ บริษัททุนจีนในตลาดอสังหาฯไทย หลายบริษัทไม่ได้ทำธุรกิจพัฒนาที่ดินมาก่อน หรือในประเทศจีนก็ไม่เคยทำอสังหาฯเช่นกัน แต่มีการลงทุนธุรกิจอื่นที่ประสบความสำเร็จในเมืองไทย จากนั้นเห็นช่องทางที่ไทยเป็นประเทศเดสติเนชั่นด้านการท่องเที่ยว ระดับโลก ประกอบกับมีนักท่องเที่ยวจีน เข้ามาเยือนเมืองไทยเคยมีสถิติสูงสุดปีละ 10 ล้านคนมาแล้ว จึงสนใจลงทุนโรงแรมในกรุงเทพฯ กับหัวเมืองท่องเที่ยว และต่อยอดเป็นลงทุนคอนโดฯในที่สุด

          “การลงทุนอสังหาฯของกลุ่มทุนจีนอาจจะมีมากกว่านี้ แต่ไม่ค่อยเป็นที่พูดถึงมากนัก หรือทำแบบไม่ออกหน้าออกตาว่าเป็นโครงการของคนจีน หรือเป็นเงินทุนของคนจีน”

          คิดแบบไทย-เจาะลูกค้าไทย

          นายสุรเชษฐกล่าวถึงรูปแบบการพัฒนาโครงการในไทยด้วยว่า บริษัททุนจีนอาจมีจุดหลักอยู่ที่กวาดกำลังซื้อลูกค้าจีนในโควตา 49% แต่ก็ยังมีส่วนที่เหลืออีก 51% ที่ต้องผลักดันยอดขายเพื่อปิดโครงการให้ได้ ดังนั้น บริษัททุนจีน ดังกล่าวหากมีความต้องการทำธุรกิจในประเทศไทยระยะยาว จึงจำเป็นต้องปรับโมเดลธุรกิจ และทำความเข้าใจกับพฤติกรรมการเลือกซื้อของลูกค้าคนไทย เพราะโมเดลการลงทุนคนละแบบกับการพัฒนาโครงการในประเทศจีน

          เช่น ในประเทศจีนมีประชากรระดับพันล้านคน มีดีมานด์มหาศาล การลงทุนจะพัฒนาพร้อมกันทีละ 3-5 โครงการ เพราะมีวอลุ่มของลูกค้ามากมายเพียงพอ จึงเป็นการลงทุนระดับเมกะโปรเจ็กต์ภาคเอกชนอย่างแท้จริง สามารถซื้อวัสดุ ก่อสร้างลอตใหญ่ สามารถจ้างผู้รับเหมา ในราคาที่มีอำนาจต่อรองได้เยอะ ๆ

          เปรียบเทียบกับการลงทุนในไทย เปิดการขายครั้งละ 1 โครงการ จำนวน 1-2-3 อาคารเท่านั้น ไม่มีจุดคุ้มค่าในการคำนวณต้นทุนหรือ economy of scale ขนาดใหญ่ แต่ถือเป็นการลงทุนสเกลเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับลงทุน ในจีน ดังนั้น การจัดซื้อวัสดุ การจัดจ้างผู้รับเหมา การบริหารต้นทุนโอเปอเรชั่นคอสต์ จึงไม่สามารถนำโมเดลต้นทุนราคาถูกจากเมืองจีนมาใช้ที่ประเทศไทยได้

          ”ต้นทุนพัฒนาโครงการทุกอย่าง บริษัททุนจีนต้องแข่งขันกับบริษัทไทย มีความได้เปรียบเสียเปรียบเหมือนกันทุกประการ ขายดี ขายเร็วขายช้าเหมือนบริษัทไทย รวมทั้งความรับผิดชอบตามกฎหมายก็เท่าเทียมกัน จึงไม่น่าจะมีข้อวิตกกังวลเกี่ยวกับการเรียกร้องสิทธิใด ๆ ตามกฎหมายของลูกค้าคนไทย”

          หลังโควิดจีนเล็งลงทุนรอบใหม่

          ทั้งนี้ บริษัททุนจีนมีการเข้ามาลงทุนแล้วหลากหลายรูปแบบ ทั้งพัฒนาคอนโดฯ บ้านแนวราบ และโครงการมิกซ์ยูส กรณีสินค้าคอนโดฯส่วนใหญ่เกาะทำเลแนวรถไฟฟ้า เพราะเป็นความคุ้นเคยของ นักลงทุนจีนอยู่แล้ว ระดับราคาห้องชุดอยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาทบวกลบ เฉลี่ยราคา 8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจของการเจาะตลาดแมส และมีการแข่งขันสูงที่สุดในตลาดคอนโดฯ หรือเรดโอเชียน

          อย่างไรก็ตาม บริษัททุนจีนก็มีกลุ่มลูกค้าที่ชอบซื้อสินค้าไฮเอนด์ ดังนั้น จึงมีการลงทุนในโซนในเมืองย่านสุขุมวิท ราคาขายตารางเมตรละ 2 แสนบาท บวกลบ

          ขณะเดียวกัน ทำเลการลงทุน นอกจากพื้นที่หลักในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่กำลังก่อสร้างและทยอยเปิดให้บริการ ยังมีตลาดเป้าหมายตามหัวเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะภูเก็ตที่บริษัททุนจีนให้ความสนใจเข้าไปลงทุนเพิ่มเติม รอเศรษฐกิจฟ้นตัวชัดเจนกว่านี้ คาดว่ามีอีกหลายบริษัทพร้อมจะเข้าไปลงทุนเพิ่มเติม เช่น บริษัท รอยัลลี ไชนีสฯ พัฒนาคอนโดฯราคา 1.6 แสนบาท/ตารางเมตร เป็นต้น

          ส่วนตลาดพัทยา คาดว่าจะเห็นบริษัททุนจีนเข้าไปลงทุนภายใน 1-2 ปี หลังจาก สถานการณ์โควิดสงบลง

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ