ที่ดินในเมืองจำกัด ราคาพุ่งไม่หยุด!

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          อสังหาฯชิงทำเลรอบนอกผุดโครงการ

          จากการสำรวจของ “เอ็ดมันด์ ไต” พบว่า อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ  5 เดือนแรกของปี 2565  มีจำนวนถึง 25,325 ยูนิต มากกว่า 2 ปีที่ผ่านมา! กระจายทั่วกรุงเทพฯ ที่เปิดโครงการมากสุด ได้แก่ “ธนบุรีบางกอกน้อย-ภาษีเจริญ-บางพลัด-จรัญฯ” เป็นผลจากราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ทั้งมีจำนวนจำกัด ดีเวลลอปเปอร์ มุ่งยึดทำเลรอบนอก

          นีรนุช กนกวิไลรัตน์ ผู้จัดการด้านงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า นับเป็นเวลานาน 2 ปีเต็ม ที่อสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียม” ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ทำให้โครงการคอนโดใหม่ถูกเลื่อนการเปิดตัว

          คอนโดในกรุงเทพฯ ที่เปิดตัวในปี 2563 มีจำนวนเพียง 26,189 ยูนิต ลดลงจากปี 2562 ถึง 59.6% ส่วนปี 2564 คอนโดที่เปิดตัวใหม่ยังคง “ลดลง” อย่างต่อเนื่อง มีเพียง 22,369 ยูนิต ลดลงจากปี 2563 ราว 14.6%

          อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 ภาพรวมถือว่าดีขึ้นจาก 2 ปีที่ผ่านมา จากงานวิจัยของบริษัท เอ็ดมันด์ ไต พบว่า คอนโดเปิดตัวช่วง 5 เดือนแรก ที่ผ่านมา มี 25,325 ยูนิต มากกว่าจำนวนที่เปิดตัวในปี 2563-2564 โดยทำเลที่ตั้งของโครงการใหม่กระจายไปโซนต่างๆ ของกรุงเทพฯ

          ส่วนในพื้นที่รอบเมือง มียูนิตเปิดตัวใหม่ รวม 13,916 ยูนิต มากที่สุดย่าน “ธนบุรีบางกอกน้อย-ภาษีเจริญ-บางพลัดจรัญสนิทวงศ์” ซึ่งมีจำนวนรวม 4,903 ยูนิต คิดเป็น 35.23% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในพื้นที่รอบเมือง มีราคาขายเริ่มต้น่ยูนิตละ 1.29-2.89 ล้านบาท โครงการที่เปิดตัวในบริเวณนี้เป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตมาก ทำให้ย่านฝั่งธนฯ มีอุปทานเกิดขึ้นมาก

         พื้นที่รอบเมืองที่มีคอนโดใหม่เปิดตัวมากอันดับรองลงมา คือ “รัชโยธิน-ลาดพร้าวพหลโยธิน” เปิดใหม่ทั้งสิ้น 4,337 ยูนิต คิดเป็น 31.17% ของจำนวนยูนิตใหม่ที่เปิดตัวในพื้นที่รอบเมือง ราคาขาย 1.2-3.9 ล้านบาท ด้วยศักยภาพทำเลของห้าแยกลาดพร้าว และสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งเป็นจุดเชื่อมหลัก ไปยังเส้นทางอื่น ๆ อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยศูนย์การค้า แหล่งชอปปิง สถานศึกษา โรงพยาบาล สถานที่ราชการ ทำให้บริเวณ “รัชโยธินลาดพร้าว-พหลโยธิน” มีคอนโดที่พัฒนาโดยเจ้าของโครงการรายใหญ่เป็นจำนวนมากอาทิ แสนสิริ เอพี ออริจิ้น  เมเจอร์ฯ โนเบิล เป็นต้น

          ในพื้นที่ “พระโขนง-อ่อนนุช-บางจากสุขุมวิท 101-ศรีนครินทร์-สวนหลวง” มียูนิตใหม่ 2,120 ยูนิต สัดส่วน 15.23% ราคาขาย 1.2-1.69 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ใกล้แนวสถานีรถไฟฟ้า ในพื้นที่ “พระราม 9-รัชดาห้วยขวาง” มีคอนโดเปิดตัวใหม่  2,001 ยูนิต หรือ 14.38% ราคาขายยูนิตละ 2.9-4.5 ล้านบาท ด้วยราคาที่ดินในย่านพระราม 9 และรัชดาที่เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งโครงการที่เปิดตัวใหม่นั้นอยู่ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินหรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินพระราม 9 จึงทำให้ราคาขายเริ่มต้นสูงกว่าคอนโดที่เปิดตัวในบริเวณอื่นๆ ของพื้นที่รอบเมือง

          ส่วนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในพื้นที่ “เตาปูน-บางซื่อ” ในช่วง 5 เดือนแรกปี 2565  มี 555 ยูนิต สัดส่วน 3.99% ราคาขายเริ่ม 1.39 ล้านบาท

          นีรนุช ระบุว่า ด้วยปัจจัยของที่ดิน ในเมืองที่น้อยลง ราคาที่ดินที่สูง และความต้องการของเจ้าของโครงการหลายราย ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย Mass Market ที่มีความต้องการซื้อคอนโดแต่มีกำลังซื้อไม่มาก! ทำให้ Entry-level คอนโดที่เปิดตัวนอกเมืองมีจำนวนมากขึ้น

          ช่วงเดือนม.ค.-พ.ค. ที่ผ่านมา คอนโดเปิดตัวนอกเมืองมีทั้งสิ้น 10,654 ยูนิต เปิดตัวใหม่มากสุดบริเวณ “รังสิต-คูคต-คลองหลวงลำลูกกา-ติวานนท์-ปทุมธานี” มี 5,517 ยูนิตใหม่ คิดเป็น 51.78% ของจำนวนยูนิตใหม่ที่ เปิดตัวนอกเมือง ราคาขาย 0.89-1.49 ล้านบาท โดยมีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ และต้องการเป็นเจ้าของคอนโดในราคาเข้าถึงได้ง่าย

          ส่วนย่าน “วิภาวดี-ดอนเมือง-แจ้งวัฒนะหลักสี่-ปากเกร็ด-นนทบุรี” มีจำนวนมากเป็นอันดับรองจากพื้นที่ปทุมธานี มีทั้งสิ้น 3,393 ยูนิต คิดเป็น 31.85% ของจำนวนที่เปิดตัวในพื้นที่ นอกเมือง ส่วนราคาขายเริ่มต้น 1.09-2.99 ล้านบาท โครงการคอนโดที่เปิดตัวบริเวณเหล่านี้ รองรับกลุ่มคนทำงาน ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ นักศึกษา ที่ใช้ชีวิตบริเวณนี้ และโครงการส่วนใหญ่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟใต้ดินเพื่อความสะดวกในการเดินทาง

          ในย่าน “บางนา-ตราด”  เปิดตัวใหม่ 1,005 ยูนิต สัดส่วน 9.34% ราคาขาย 2.1 ล้านบาท ศักยภาพของที่ดินในย่านบางนา-ตราด ซึ่ง เชื่อมต่อไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ โดยรถไฟฟ้าสายสีเงิน (Light Rail บางนา-สุวรรณภูมิ) และเป็นประตูสู่ภาคตะวันออกซึ่งเชื่อมโยงไปสู่ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง สนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือมาบตาพุด ทำให้บางนา-ตราด เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง และมีโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นมากมายในอนาคต  กลายเป็นพื้นที่ธุรกิจแห่งใหม่ที่แวดล้อม ไปด้วยศูนย์การค้า ที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ และลักชัวรี อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และสถานที่สำคัญต่างๆ มากมาย

          ในพื้นที่ “มีนบุรี-หนองจอก” มีคอนโดใหม่เปิดตัวทั้งสิ้น 739 ยูนิต สัดส่วน 6.94% ของคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในพื้นที่นอกเมืองช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ ราคาขายเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท

          สำหรับคอนโดย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ที่เปิดตัวใหม่ช่วง ม.ค.-พ.ค.  ยังคงมีไม่มาก แต่จะทยอยเปิดตัวมากขึ้น ประเมินคอนโดในกรุงเทพฯ เปิดตัวปีนี้จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ถึง 1 เท่าตัว เนื่องจากจำนวนยูนิตที่เปิดตัวน้อยในปีที่ผ่านมา และมีปัจจัยบวกจากสถานการณ์โควิดในไทยและทั่วโลกคลี่คลาย การเปิดประเทศรับต่างชาติเดินทางมาไทยโดยไม่ต้องกักตัว  การกลับมาใช้ชีวิตตามปกติในวิถีชีวิตแบบใหม่หลังยุคโควิด

          “ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณ ที่ดีที่จะทำให้เจ้าของโครงการคอนโด หลายรายเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านใจกลางธุรกิจและในพื้นที่อื่นๆ มากขึ้นในครึ่งปีหลังนี้ “

          แม้กระนั้นยังมี “ปัจจัยลบ”  ไม่ว่าจะเป็น ภาวะค่าครองชีพ  ราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นต่อเนื่อง ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครน “ยืดเยื้อ” มาตรการ “Zero-Covid” ของจีน ทำให้จีนลดการนำเข้าสินค้าจากไทยและประเทศอื่นๆ รวมถึงการเฝ้าระวังการแพร่ระบาดของโรคฝีดาษลิง

          หากสถานการณ์เหล่านี้ยืดเยื้อและ ไม่สามารถคลี่คลายลงได้ในปีนี้ จะทำให้เจ้าของโครงการต้องเฝ้าระวังเป็นพิเศษถึงความเชื่อมั่น ของ “ผู้ซื้อ” และ “นักลงทุน” ก่อนเปิดตัวโครงการ หรืออาจต้องปรับแผนการขายให้สอดคล้องกัน

      

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ