ที่ดินแนวรถไฟฟ้า 5 สาย ราคาพุ่งกระฉูด 10 ปี ทะลุ 300%

       ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2564 โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 339.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเป็นไตรมาสที่ 6 แล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 ที่ผ่านมา

       ทำเลแนวรถไฟฟ้า 5 สาย ราคาที่ดินพุ่งสูงปรี้ด

       สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

       อันดับ 1 ได้แก่ BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตจตุจักร บางนา พญาไท และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 305.8 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 30.6

      อันดับ 2 ได้แก่ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และในไตรมาสนี้ มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 89.5 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกะปิ มีนบุรี และสะพานสูง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 325.6 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 32.6

      อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และในไตรมาสนี้ มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 88.7 และมีแผนที่จะเปิดให้บริการในช่วงกลางปี 2565 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางพลี ประเวศ และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 273.7 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 27.4       

      อันดับ 4 ได้แก่ Airport Link ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตดินแดง วังทองหลาง สวนหลวง และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 290.2 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 29.0 

      อันดับ 5 ได้แก่ MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 2 โครงการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้า MRT เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 343.9 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 34.4 ส่วน สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) หากเปรียบเทียบย้อนหลังมาประมาณ 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 337.0 หรือเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 33.7

       ราคาที่ดินปรับขึ้นในอัตราชะลอตัวต่อเนื่อง 6 ไตรมาส

       ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า หากดูค่าเฉลี่ยอัตราขยายตัวย้อนหลังไป 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปี 2562 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นโดยมีค่าเฉลี่ยประมาณร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ 4.1 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

       ขณะที่ ภาพรวมของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงหลังจากที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัวลง

       โดยเฉลี่ยเหลือประมาณร้อยละ 13.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงต่อเนื่องกันถึง 6 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 นอกจากนี้ ยังเป็นการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ต่อเนื่องกันถึง 4 ไตรมาส

       ขณะที่การเปลี่ยนแปลงของไตรมาสเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ 2.1 ต่อไตรมาส โดยเป็นการเพิ่มที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิด การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ต่อเนื่องกันถึง 4 ไตรมาสเช่นกัน

       จับตาโซนตะวันออกรถไฟฟ้า 3 สาย ดันราคาขึ้นต่อเนื่อง
       การเปลี่ยนแปลงของดัชนีของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงแสดงให้เห็นว่า แม้ว่ามีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อยู่ก็ตาม ราคาที่ดินเปล่าก็ยังมีการเพิ่มขึ้น แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง ซึ่งน่าจะเป็นผลจากปัจจัยสำคัญหนึ่งคือ ความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่ใกล้จะแล้วเสร็จในปี 2565 ซึ่งในไตรมาสที่ 4 นี้ส่วนใหญ่เป็นการปรับราคาเพิ่มขึ้นในบริเวณที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว บริเวณที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเป็นหลัก และบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

       นอกจากนี้ จะสังเกตได้ว่าส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่อยู่ในกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกที่ราคามีการเปลี่ยนแปลงสูงขึ้น เนื่องจากมีรถไฟฟ้าหลายสายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ใกล้จะแล้วเสร็จ อาทิ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 89.5 ที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 2  รถไฟฟ้าสายสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 88.7 มีแผนว่าจะเปิดให้บริการในช่วงกลางปี 2565 โดยช่วงที่ 1 สถานีภาวนา-สถานีสำโรง และช่วงที่ 2 สถานีลาดพร้าว ซึ่งมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 3 รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ขณะนี้มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 82.0 มีแผนว่าจะเปิดให้บริการในกลางปี 2565 ส่วนอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินยังคงขึ้นต่อเนื่องเป็นเพราะอุปทานที่ดินที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนามีจำกัด

(ขอบคุณภาพจาก thaipropertymentor)

Reference: thaipropertymentor.com