ตลาดเช่า-บ้านมือสองคึกคัก ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อหันเช่าอยู่ช่วงศก.ซบ REIC ชี้สงครามราคาบ้านใหม่ดับฝันตลาดบ้านเก่าฟื้น

          ภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ปี 64 นี้ ยังคงไม่มีแนวโน้มว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ตามที่บริษัทอสังหาฯ หลายๆ รายคาดหวัง โดยเฉพาะการขยายตัวด้านยอดขาย และการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังคงกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังเน้นระบายซัปพลายคงค้าง ซึ่งยังมีอยู่ในระดับสูง ขณะที่โควิด-19 ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นทั้งการเลือกทำเลในการซื้อรูปแบบที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องมีพื้นที่ในการอยู่อาศัยมากขึ้นทำให้ดื่มานด์ที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับพฤติกรรมการทำงานจากที่บ้าน หรือ Work From Home

          ขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่มีความมั่นคงทางด้านรายได้และกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจหดตัว และกลุ่มที่มีกำลังซื้อหดตัวลงกลับมีพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปโดยเฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงก่อนหน้านี้ แต่หลังจากเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลต่อรายได้และความเชื่อมั่นทางรายได้ทำให้มีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยหันมาเลือกการเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงที่สถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังไม่คลี่คลาย และช่วงที่รายได้ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลง จากการถูกลดเวลาจังงาน

          ทั้งนี้ “วิจัยกรุงศรี” คาดว่าธุรกิจอสังหาฯ มีแนวโน้มกระเตื้องขึ้นในปี 65-66 โดยมีปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัว และมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อขณะที่ปัจจัยกดดันการเติบโตของธุรกิจในระยะข้างหน้า ที่คาดว่าจะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน อีกทั้งดีมานต์ส่วนใหญ่ได้ถูกดูดซับไปแล้วในช่วงปี 63 จากการที่ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อส่งเสริมการขายและเร่งระบายสต๊อก สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับลดลงไม่มากนักในปี 63 ขณะที่ดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากลูกค้าชาวต่างชาติ ยังต้องเผชิญกับข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ

          โดยคาดว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ในปี 64 นี้จะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง 7.5% ซึ่งเป็นการคาดการณ์ จากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบช่วง 10 เดือนแรกของปี 63 ที่ลดลง 16.7% เมื่อเทียบกับช่วงปี 62 โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23.5% ต่อปีในปี 65-66 โดยความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับดีขึ้นจากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลางและกลุ่มที่มีกำลังซื้อ (Afordable Segment) โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากราคาที่ไม่สูงมากนัก อีกทั้งพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 เช่น การทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

          ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูง การฟื้นตัวจะช้ากว่าแนวราบ โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะหดตัว 35.7% ในปี 64 (สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงช่วง 10 เดือนแรกของปี 63 ลดลงถึง 54.7% เมื่อเปรียบเทียบตัวเลขปีต่อปี) ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.0% ต่อปีในปี 65-66 อย่างไรก็ตาม ซัปพลายคอนโดฯ ใหม่ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยองและภูเก็ตเพื่อรองรับการ ขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและภาคท่องเที่ยว

          ในขณะที่สถานการณ์ตลาดซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยยังไม่มีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัวได้ เพราะปัจจัยลบที่สำคัญอย่างการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังไม่รู้ว่าจะคลี่คลายเมื่อไหร่ กลุ่มผู้บริโภคที่ก่อนหน้ามีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อและเปลี่ยนไปโดยเลือกที่จะหาที่พักอาศัยแบบเช่าแทนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ดีต่อโครงการที่อยู่อาศัยมือสองที่ยังคงซบเซา ทำให้ต้องหันมาปล่อยเช่าแทนการขายและกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในโซนพื้นที่รอบนอก กทม. โดยเฉพาะจังหวัดปริมณฑล

          จากผลการวิจัยดีมานด์ตลาดซื้อ-ขาย และเช่าของเว็บไซต์ “ดีดี พร็อพเพอร์ตี้” ระบุว่า จากข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า ผ่านเว็บไซต์ “ดีดี พร็อพเพอร์ตี้” พบ ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 64 นี้ มีการค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าเพิ่มมากขึ้นโดยเมื่อเทียบข้อมูลปีต่อปี พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าก่อนการระบาดในระลอกที่ 3 ของเชื้อไวรัส โควิด-19 พบว่ามีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ในช่วงที่เกิดการระบาดในระลอกที่ 3 ความต้องการเช่าเกิดภาวะชะลอตัวในช่วงเดือน ม.ค. - เม.ย. แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อและเช่ามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ในเดือน พ.ค. และเมื่อเทียบความต้องการเช่าปีต่อปีอัตราความต้องเช่าที่อยู่อาศัยในปี 64 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล

          โดยความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑลในรอบหนึ่งปี หลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นในจังหวัดนนทบุรี โดยอำเภอที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ อำเภอปากเกร็ด มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 151% รองลงมาคืออำเภอ บางกรวยมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 108% จังหวัดปทุมธานี โดยอำเภอที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ คลองหลวง 168% จังหวัดสมุทรสาคร มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูงที่สุด โดยเฉพาะในเขตกระทุ่มแบนมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 650% และอำเภอเมืองสมุทรสาครมีความต้องการเช่าเพิ่มถึง 225% ส่วนจังหวัดสมุทรปราการ อำเภอเมืองสมุทรปราการมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย เพิ่มมากที่สุด  216%

          ส่วนในจังหวัดท่องเที่ยวหัวเมืองใหญ่ที่ได้รับความสนใจซื้อในรอบหนึ่งปีเพิ่มขึ้น คือ จังหวัดเชียงใหม่ โดย อำเภอสันทรายมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด 128% จังหวัดภูเก็ตมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาก ที่สุดในพื้นที่อำเภอถลาง 164% จังหวัดชลบุรีในเมืองพัทยา มีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 70% จังหวัดระยองอำเภอ เมืองระยองมีความต้องการซื้อมากที่สุด 174% และจังหวัดประจวบคีรีขันธ์อำเภอที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือหัวหินโดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 96%

          ทั้งนี้ ประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคาขายที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในเดือน พ.ค. ในกลุ่มที่อยู่อาศัยคอนโดฯ ที่ความต้องการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น 7% ส่วนบ้านเดี่ยวคาดว่าความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 24% ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ คาดว่ามีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 13% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการเช่าตามระดับราคา พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อค่าเช่าในระดับราคาไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 5% ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 7% ระดับค่าเช่า 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 33%

          จากข้อมูลความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าของที่จัดเก็บโดยเว็บไซต์ ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ที่ระบุว่าดีมานด์ความต้องการเช่ามีปริมาณเพิ่มมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ากำลังจะกลับมาขยายในปีนี้ ซึ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่จะได้รับอานิสงส์นี้คงหนีไม่พ้นกลุ่มบ้านมือสองในจังหวัดปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในจังหวัดท่องเที่ยว

          ทั้งนี้ ในช่วงต้นปี 64 เว็บไซต์ Baania.com ได้มีการจัดอันดับ 5 ทำเลบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ที่มีการค้นหาบนเว็บไซต์ Baania.com มากที่สุดในปี 63 พบว่า ทำเลที่มีการค้นหาข้อมูลบ้านมือสอง มากที่สุด คือ

          1. ทำเลอำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งจากฐานข้อมูลในปี 63 พบว่าในพื้นที่ มีบ้านมือสอง 53 โครงการ และทาวน์โฮมมือสอง 163 และมีคอนโดฯ 82 โครงการ สำหรับทำเลดังกล่าวถือว่าเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก พร้อมด้วยแหล่งงานและการเดินทางที่สะดวก ถือเป็นพื้นที่เศรษฐกิจขนาดใหญ่ในสมุทรปราการ ทั้งอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมที่สำคัญสามารถเดินทางไปเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

          ขณะที่คนที่ต้องการเดินทางเข้า-ออกกรุงเทพมหานครก็มีทางด่วนให้เลือกใช้หลากหลาย ทั้งทางด่วนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝังใต้), วงแหวนกาญจนาภิเษก ด้านทิศตะวันออก, ทางด่วนเชื่อมการเดินทางเฉลิมมหานคร และถนนวงแหวนอุตสาหกรรม และถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนด้านใต้) และยังมี รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการรองรับการเดินทางเข้าเมือง รวมถึงในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง), รถไฟฟ้ารางเดี่ยว(โมโนเรล) สายสุวรรณภูมิ-แพรกษา-สุขุมวิทด้วย ทำเลสมุทรปราการเป็นทำเลที่มีการค้นหาบ้านมือสองมากที่สุด

          2. ทำเลเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี คือ ทำเลที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการค้นหารองลงมา โดยในพื้นที่มีโครงการบ้าน 109 โครงการ, ทาวน์โฮม 180 โครงการ และคอนโดฯ 126 โครงการ ซึ่งพื้นที่นี้มีอสังหาฯ มือสองจำนวนมาก ผู้สนใจค้นหาจึงสามารถหาโครงการมือสองได้หลากหลายรูปแบบ สำหรับทำเลบ้านมือสองนี้ ถือว่าเป็นทำเลชานเมืองของคนที่ทำงานในกรุงเทพมหานครอีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการปกครองการศึกษา เศรษฐกิจ และสาธารณสุขที่สำคัญ โดยทำเลเมืองนนทบุรีนี้เต็มไปด้วยแหล่งงาน สถานศึกษา และสถานที่ราชการ เช่น ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี, กระทรวงพาณิชย์ และหน่วยงานในสังกัด, กระทรวงสาธารณสุข และหน่วยงานในสังกัด, โรงเรียนวัดเขมาภิรตาราม, โรงเรียนสตรีนนทบุรี ในส่วนของแหล่งจับจ่ายใช้สอยนั่นมีให้เลือกชอปปิ้งทั้งตลาด

          ส่วนระบบคมนาคม เชื่อมต่อการเข้าสู่ใจกลาง กทม.นั้น มีหลากหลายเส้นทางทั้งทางเรือที่ท่าเรือนนทบุรีหรือจะเป็นทางด่วนทั้งทางรถยนต์ ซึ่งมีทางพิเศษศรีรัชและทางพิเศษอุดรรัถยา (ทางด่วนสายบางปะอิน - ปากเกร็ด) หรือจะถนนสายหลักอื่นๆ ที่วิ่งตรงเข้ากรุงเทพมหานคร หรือออกนอกเมืองก็ได้ นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงหรือ MRT สายสีม่วงให้บริการ เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกมากขึ้น

          3. ทำเลบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งทำเลโครงการที่อยู่อาศัยมือสองที่คนค้นหาเป็นอันดับ 3 โดยพบว่าในพื้นที่บางพลี สมุทรปราการ มีบ้าน 89 โครงการ, ทาวน์โฮม 71 โครงการและคอนโดฯ 19 โครงการ ซึ่งทำเลนี้ถือว่าเป็นพื้นที่ของสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิทำให้การคมนาคมสะดวกมาก ทั้งทางยกระดับบูรพาวิถีเชื่อมต่อทางด่วนเฉลิมมหานคร และมอเตอร์เวย์ ที่สำคัญมีแอร์พอร์ต เรล ลิงก์พาดผ่านให้บริการด้วย และในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน รถไฟฟ้า MRT สายสีเหลือง ตัดผ่านเส้นบางนา-ตราดที่จะเปิดใช้ปลายปี 64 และรถไฟฟ้ารางเบาสายบางนา-สุวรรณภูมิ ที่เชื่อมต่อ BTS สายสีเขียวอ่อนด้วย

          4. ทำเลคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี เป็นทำเลบ้านมือสองที่คนค้นหามากเป็นอันดับ 4 โดยพบว่าในพื้นที่มีบ้าน 54 โครงการ, ทาวน์โฮม 63 โครงการ และ คอนโดฯ 15 โครงการ สำหรับพื้นที่คลองหลวง จังหวัด ปทุมธานี เป็นทำเลที่เต็มไปด้วยสถานที่ศึกษาสำคัญๆ หลากหลายที่ เช่น มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิตมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต และมหาวิทยาลัย เทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี (คลองหก) เมื่อมาดูที่การคมนาคมก็ถือว่าสะดวกสบายในการเข้าออกเมือง ทั้งรถตู้สาธารณะ รถเมล์รวมถึงในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต พาดผ่านด้วย ทำเลนี้จึงเป็นอีกทำเลหนึ่งที่คนทำงานในกรุงเทพมหานครสนใจ หรือคนที่ทำงานในพื้นที่ทั้งสถานศึกษา หรือบริษัทต่างๆ สนใจหาที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงบ้านใหม่ด้วย

          5. ทำเลปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการค้นหาบ้านมือสองมากเป็นอันดับ 5 โดยพบว่าในพื้นที่มีบ้าน 84 โครงการ, ทาวน์โฮม 72 โครงการ และ คอนโดฯ 59 โครงการ สำหรับอำเภอปากเกร็ด เป็นอีกทำเลสำคัญของคนหาบ้าน เพราะเป็นอีกคศูนย์กลางทางธุรกิจของนนทบุรี เนื่องจากเต็มไปด้วยแหล่งงานสำนักงานออฟฟิศจำนวนมาก เช่น ศูนย์ประชุมอิมแพคเมืองทองธานี, ตึกซอฟต์แวร์ ปาร์ค และสถานที่สำคัญที่ไม่ไกลปากเกร็ดก็คือศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าแนวโน้มความต้องการเช่าและซื้อในไตรมาสที่ 2/64 จะปรับตัวดีขึ้น แต่จากผลการจัดเก็บข้อมูล ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในสถานการณ์โควิด ปี 63 ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า บ้านมือสองยังคงอยู่ในช่วงขาลงเช่นเดียวกับที่อยู่ใหม่โดยปี 63 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองลดลง - 10.1% หรือมี จำนวน 352,569 หน่วย เทียบกับจำนวน 391,964 หน่วย ในปี 62 ขณะที่มูลค่าการโอนลดลง -6.4% คิดเป็น 871,547 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าโอนในปี 62 ซึ่งมีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 930,751 ล้านบาท

          แม้ว่าในช่วงไตรมาส 2 นี้ แนวโน้มความต้องการบ้านมือสองจะดีขึ้น แต่ดีมานด์ดังกล่าวเป็นดีมานด์จากการเช่า ดังนั้นสถานการณ์บ้านมือสองในปีนี้จึงยังจะทรงตัวต่อเนื่องจากปี 63 เนื่องจากดีมานด์การซื้อยังไม่กลับมาฟื้นตัว เนื่องจากยังมีสถานการณ์โควิดระลอกใหม่เป็นปัจจัยกดดันทำให้บริษัทอสังหาฯ ยังใช้กลยุทธ์การแข่งขันด้านราคาหรือทำสงครามราคาบ้านใหม่ ประกอบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จด จำนองจาก 3% เหลือ 0.01%เซึ่งให้สิทธิประโยชน์เฉพาะบ้านใหม่เท่านั้น ส่งผลบ้านใหม่ได้รับความสนใจมากกว่าบ้านมือสอง ดังนั้น ในปี 64 นี้ จึงยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีของบ้านมือสองเพื่อขายกลับมาฟื้นตัวได้

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา