คาดอสังหาฯปี 66 โตแบบ Organic Growth ลุ้นท่องเที่ยวฟื้นพยุง ศก. คนรัสเซียทะลักภูเก็ตหนีสงคราม
อสังหาริมทรัพย์
เศรษฐกิจไทยในปี 2566 ทั้งภาครัฐและเอกชน ต่างมีมุมมองในเชิงบวกถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจไทย หนึ่งในปัจจัยหลักที่เป็นหัวจักร สำคัญในตอนนี้ คือ ภาคการท่องเที่ยว ที่จะมาดึงกระชากให้เศรษฐกิจไทยในปี 2566 และต่อเนื่องถึงปี 2567 ยังคงมีการเติบโต ประกอบกับแนวโน้มค่าเงินบาทที่อยู่ในกรอบที่แข็งค่าขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะกลายเป็นปัจจัยที่บรรเทาผลกระทบในเรื่อง ‘พลังงาน’ ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อจะเข้าสู่ภาวะที่ชะลอตัวลง และอาจจะอยู่ในกรอบที่ภาครัฐวางเป้าหมายไว้ที่ 2.8-3%
ทั้งนี้ในวงสัมมนาของ “TERRA HINT : ECO NOMIC HACK 2023 ติดปีกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566” ที่รวมกูรูด้านเศรษฐกิจไทย-จีน, อสังหาริมทรัพย์, การเงินและการลงทุน มาวิเคราะห์ถึงแนวโน้มสัญญาณเศรษฐกิจไทยปี 2566 และภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่อยู่ในช่วง ‘ตั้งลำ’ จะได้รับอานิสงส์จากแรงฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจหรือไม่ กระทรวงการคลัง เกาะติด NPL ภาคครัวเรือน
ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการกองนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง กล่าวในภาพดีว่า IMF คาดว่าเศรษฐกิจโลกใน ปี 2566 จะขยายตัวที่ 2.9% ขณะที่ปี 2567 จะขยายตัว ที่ 3.1% จากการเปิดประเทศของจีน ได้ปูทางไปสู่การ ฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโลกที่เร็วกว่าที่คาดไว้
ทั้งนี้ การขยายตัวของเศรษฐกิจโลก “ผ่านจุดต่ำสุด” ในปีนี้ และปรับดีขึ้นในปีหน้า จากปัญหาห่วงโซ่อุปทานที่คลี่คลายและราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มลดลง นอกจากนี้ ปัจจัยพื้นฐานเศรษฐกิจของประเทศสหรัฐฯและสหภาพยุโรป ทั้งด้านการบริโภคและตลาดแรงงานยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี
ซึ่งทางกระทรวงการคลังประเมินว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ คาดว่าจะขยายตัวในช่วง 3.2-3.8 % โดยมีปัจจัยหนุนมาจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว การลงทุนภาครัฐ และการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องของการบริโภคและการ ลงทุนของภาคเอกชน ค่าเงินบาทคาดว่าจะเริ่มปรับตัวแข็งค่าขึ้นมาอยู่ที่ 32.5 บาทต่อดอลลาร์ ขณะที่ราคาน้ำมันดิบดูไบ ในปีนี้จะลดลงมาอยู่ที่ 85 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ซึ่งจะส่งผลดีต่อทิศทางอัตราเงินเฟ้อที่จะปรับลดลงในปีนี้ และอาจจะทำให้กรอบเงินเฟ้อน่าจะอยู่ในเป้าหมาย ที่วางไว้ 2.8-3% ในปีนี้ ซึ่งเป็นผลจากราคาน้ำมันที่ลดลง
แต่ก็ยังมีปัจจัยเฝ้าระวัง คือ ความเสี่ยง”หนี้ครัวเรือน” ซึ่งยังอยู่ในระดับสูงประมาณ 84-85% (จากเดิมที่ไปสูงถึง 90%) ที่อาจกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้มี รายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง และแม้ว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในภาคหนี้ครัวเรือนจะยังต่ำอยู่ แต่ทางกระทรวงการคลังต้องเฝ้าดู เนื่องจากมาตรการพักชำระหนี้ของแต่ละสถาบันการเงินในช่วงที่เกิดโควิด-19 เริ่มปรับเปลี่ยน
”นโยบายการคลังและการเงินที่ผ่านมา ก็เพื่อสนับสนุนให้ภาคธุรกิจและภาคการบริโภค ยังคงมีการเติบโต แต่ในอีก 4 ปีข้างหน้า เราจะลดการขาดดุล งบประมาณลง คาดว่าปี 2567 จะขาดดุลงบประมาณ ไม่เกินร้อยละ 3 ของจีพีดี” ดร.พิสิทธิ์ กล่าว
ท่องเที่ยวฟื้น ดึงดูดจีนมาซื้ออสังหาฯ ในไทย
ดร.พิสิทธิ์ กล่าวถึงภาคอสังหาฯในปี 66 ภาพรวมยังสามารถเติบโตได้ตามคาดการณ์เศรษฐกิจที่เติบโต โดยการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวและจำนวนนักท่องเที่ยว ต่างชาติที่คาดว่าจะเดินทางมาไทยในปีนี้กว่า 27.5 ล้านคน จาก 11.2 ล้านคนในปี 2565 จะช่วยสร้างเม็ดเงินในระบบให้กับธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจบริการ และธุรกิจที่ เกี่ยวเนื่อง ซึ่งตัวเลขการใช้จ่ายต่อคนต่อทริปเริ่มปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ 44,000 บาท จากก่อนโควิดจะอยู่ที่ 50,000 บาทต่อคนต่อทริป ทำให้กลุ่มคนทำงานในภาคธุรกิจ มีกำลังซื้อในการจับจ่ายเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็ยังสามารถดึงดูดลูกค้าจีน เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยได้เพิ่มขึ้นจากช่วงสถานการณ์โควิด-19
”เรามองว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในปี 65 เริ่มกลับมาและใกล้เคียงเข้าสู่ช่วงก่อนเกิด โควิด-19 และด้วยนโยบายรัฐกระจายอำนาจให้เกิดการลงทุนในแต่ละจังหวัด การพัฒนาองค์ความรู้ใหม่ๆ ไปสู่ต่างจังหวัดมากๆขึ้น จะช่วยส่งเสริมภาคท่องเที่ยว ช่วยส่งเสริมในเรื่องการปลดล็อกกับดักรายได้ต่ำ เนื่องจากในต่างจังหวัดตัวเลขค่อนข้างต่ำ เกิดความเหลื่อมล้ำได้” ดร.พิสิทธิ์ กล่าว
เม็ดเงินลงทุนต่างชาติ หนุนดีมานด์ซื้ออสังหาฯ
ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯในปี 66 จะเป็นการปรับเข้ามาสู่ฐานเดิม จากปี 65 ที่ตลาดอสังหาฯมีการฟื้นตัวค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการผ่อนปรน LTV รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ-จดจำนอง และดอกเบี้ยต่ำ ทำให้ลูกค้าเกิดการเร่งซื้อและเร่งโอนฯ ภายในปี 65
ขณะที่ปี 66 ประเมินว่า ภาพตลาดอสังหาฯอาจจะไม่กลับมาคึกคักเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 โดยจะเป็น การเติบโตแบบ Organic Growth หรือ การเติบโตจากภายใน (การเติบโตที่เกิดขึ้นด้วยธุรกิจของบริษัทเอง ผ่านการขายสินค้าหรือบริการให้กับลูกค้าเดิมหรือ ลูกค้าใหม่) อาจจะเห็นการเติบโตราว 4-5% ภายใต้ คาดการณ์แนวโน้มจีดีพีโต 3%
โดยปัจจัยบวกมาจาก 3 ปัจจัยสำคัญ คือ การเปิดประเทศทำให้มีเม็ดเงินไหลเข้ามาจากภาคการท่องเที่ยวและบริการมาก ขณะเดียวกันปัจจุบันประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของการย้ายฐานผลิตเข้ามาลงทุนของต่างชาติ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความขัดแย้งของสหรัฐฯ-จีน โดยเฉพาะการเข้ามาของธุรกิจยานยนต์ไฟฟ้า (EV) จากจีน และกระแสการเปลี่ยนแปลงของสังคมเมือง ความเจริญกระจายตามภูมิภาคต่างๆ ทำให้ตามจังหวัดหัวเมืองรอง เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ (ทั้งใน เมืองใหญ่และนิคมอุตสาหกรรม) มากขึ้น ซึ่งเหล่านี้ เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะกลางถึงระยะยาว โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งเอื้อสิทธิประโยชน์ด้านการลงทุนให้กับนักลงทุน
”แต่ประเทศไทย ก็ยังต้องเฝ้าระวังในเรื่อง การขึ้นดอกเบี้ยของ ธปท. โดยดอกเบี้ยนโยบายขึ้นร้อยละ 1 ขณะที่ดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น 90 Basis Point และเรื่องที่ ธปท.ยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้บริโภคกู้ได้น้อยลง ทั้งนี้ เราได้ประเมินว่า จะมีผลต่อยอดขายใน ปี 66 ที่เติบโตน้อยลงร้อยละ 10-15 (YoY) สู่ 2.15-2.25 แสนล้านบาท โดยยอดขายในไตรมาสแรกปีนี้ น่าจะลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาและเทียบกับปีที่ผ่านมาเช่นกัน นั่นอาจมีผลต่อภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่ลดลงไปด้วย ในขณะที่ราคาบ้านในปีที่ผ่านมาได้ปรับขึ้นไปแล้วร้อยละ 11 แต่ไม่เท่ากับต้นทุนรวมที่สูงขึ้น อย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนราคาที่ดินเปล่า และค่าจ้างขั้นต่ำเพิ่มในระดับร้อยละ 14 นับจากช่วงโควิด-19”
ทาวน์โฮมพรีเมียม 5 ลบ.ขึ้น ยอดขายเริ่มชะลอ
นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (TerraBKK.com) ประเมินภาพรวมเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น จะเป็น ส่วนสำคัญหนุนให้ตลาดอสังหาฯสามารถเติบโตตาม โดยเฉพาะกำลังซื้อจากกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยว ร้านอาหาร การบริการและการบินที่กลับมาฟื้นตัว
โดยข้อมูลจาก TerraBYTE แอปพลิเคชัน เห็นว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 มีทิศทางเติบโตได้ดี โดยเฉพาะแนวราบ คือ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-25 ล้านบาท โดยลูกค้าเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง มีเงินออม ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยและมีความต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลในปี 2565 ที่พบว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-25 ล้านบาท มีการ เปิดตัวใหม่ราว 25% และยอดขายสามารถเติบโต 15% ซึ่งถือว่าตลาดบ้านเดี่ยวมีอัตราการขายเติบโตสูงที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดบ้านกลุ่มอื่นๆ ส่วนกลุ่มบ้านทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังสามารถเติบโตได้ดี จากจำนวนการเปิดตัวน้อย ขณะที่ยอดขายเติบโตราว 7-10%
สำหรับกลุ่มที่น่ากังวลในปี 2566 คือ บ้านเดี่ยวราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบันพบว่ามีการเปิดตัวมากจนเกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) และกลุ่มทาวน์โฮมพรีเมียม ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการเปิดตัวมาก ขณะที่อัตราการขายชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด
ส่วนคอนโดมิเนียม ปี 2566 มองว่าทิศทางตลาดคอนโดฯ อยู่ในช่วงฟื้นตัวโดยการเปิดตัวโครงการใหม่ ยังไม่มากนัก สวนทางคอนโดฯลักชัวรี ราคามากกว่า 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ที่ปัจจุบันยังขายได้ช้าอยู่
เสนอแบงก์ยืดเวลาผ่อนยาวขึ้น ชดเชย ดบ.ขาขึ้นได้
สำหรับเทรนด์ตลาดอสังหาฯในปีนี้ ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับ Well-Being โดยปีนี้จะเริ่มเห็นพฤติกรรม Digital detox คือ พฤติกรรมที่ผู้คนจะ เว้นจากการใช้เทคโนโลยีชั่วคราว สู่โลกออฟไลน์มากขึ้น เลือกการเสพสื่อออนไลน์ในเฉพาะเรื่องที่สนใจเท่านั้น โดยหันมาสนใจกับ คุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม สังคม และสุขภาพจิตตนเองมากขึ้น
อย่างไรก็ดีการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯปี 2566 กลับมาฟื้นตัวได้ทันที เห็นว่าภาคธนาคารควรปรับเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านการขยายระยะเวลาผ่อนชำระให้นานขึ้นเป็นสูงสุด 35-40 ปี ก็จะช่วยลดผลกระทบของแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นได้ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จากลูกค้าตลาดกลางถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ให้เข้าถึงสินค้าได้มากขึ้น ซึ่งเป็น ส่วนสำคัญให้ตลาดอสังหาฯกลับมาดีขึ้นจากที่คาดหวังไว้
คนรัสเซีย หลบภัยสงคราม ทะลักเข้าภูเก็ต
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltd.หรือ ARE) บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทย กล่าวคาดการณ์ว่า หลังจากจีนเปิดประเทศ เราประเมินว่า กลุ่มที่จะเข้ามาจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงมากกว่านักลงทุน เนื่องจากเราพบว่า กลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับประมาณ 1-1.5 ล้านหยวน หรือ สามารถซื้ออสังหาฯในไทยได้ราคา 5-7.5 ล้านบาท ปริมาณลดลงจากเดิมจะมีประมาณ 7-8 คนที่เข้ามาหาเรา ตอนนี้เหลือประมาณ 2 คน
อยางไรก็ตาม คาดว่า นักลงทุนจากประเทศจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย น่าจะเห็นภาพชัดเจนตั้งแต่เดือน กรกฎาคม หรือ สิงหาคม เป็นต้นไป ซึ่งต้องรอเรื่องการให้บริการสายการบินที่มากขึ้นกว่าปัจจุบัน ที่มีเที่ยวบินจากประเทศจีนมาประเทศไทยประมาณ 1,000 เที่ยวบินต่อเดือน จากที่ก่อนโควิดประมาณ 4,000-5,000 เที่ยวบินต่อเดือน ซึ่งหากรัฐบาลไทยอยากกระตุ้น ท่องเที่ยว และ สนับสนุนอสังหาฯ อยากเสนอให้เพิ่ม เที่ยวบินทั้งในเมืองหลัก และเมืองรอง ขณะเดียวกัน กลุ่มที่เข้ามาหลักๆ จะเป็นเรื่องของการท่องเที่ยว
ประกอบกับเรื่องอัตราผลตอบแทนอสังหาฯในไทย ก็มีส่วนสำคัญที่ไม่จูงใจเข้ามาลงทุน เช่น อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield จากก่อนโควิดอยู่ระดับ 5% แต่ช่วงเกิดโควิด อยู่ระดับ 2% แต่ปัจจุบันเริ่มดีขึ้นมาอยู่ระดับ 3-4% โดยเฉพาะอสังหาฯปล่อยเช่าที่ภูเก็ต ดีมาก เติบโตถึง 3 เท่า
”เคสเรื่องสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ทำให้มีชาวรัสเซียจำนวนมาก หลบภัยสงคราม เข้ามาอยู่ในภูเก็ตเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ตลาดเช่าอสังหาฯได้รับความนิยมอย่างมาก”
’อีลิทการ์ด’ เพิ่ม Benefit ตอบโจทย์กลุ่ม Millennials
นายมนาเทศ อันนวัฒน์ ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด กล่าวว่า หลังจากโควิด-19 ผ่านพ้นไป สถานการณ์ต่าง ๆ มีทิศทางที่ดีขึ้น รัฐบาล มีมาตรการผ่อนคลายการเปิดประเทศเพื่อต้อนรับนัก ท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งทางบริษัทฯ ได้รุกเดินหน้าดำเนินการตามแผนยุทธศาสตร์ หวังเพิ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาว ต่างชาติกลุ่มที่มีศักยภาพสูงเดินทางเข้ามาพำนัก หรือ ท่องเที่ยวในประเทศไทย อาทิ จีน ญี่ปุ่น อเมริกา อังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี โดยมุ่งเน้นไปที่การมอบสิทธิประโยชน์ที่เหนือระดับ เพื่อยกระดับการให้บริการและเพื่อขยายฐานสมาชิกครอบคลุมไปทุกภูมิภาคทั่วโลก
โดยในปี 2565 บริษัท มีรายได้จากการจำหน่ายบัตรสมาชิก 4,052 ล้านบาท และรายได้ต่อภาคธุรกิจ ต่อเนื่องจากการเดินทางเข้าประเทศของสมาชิก 1,053 ล้านบาท โดยปัจจุบันบริษัทฯ มีจำนวนสมาชิกกว่า 22,000 คน และมีเป้าหมายโตในปี 2566 อยู่ที่ 10,000ใบ จะมีส่วนเพิ่มรายได้อีก 2,000-3,000 ล้านบาท ซึ่งสะท้อน ให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของ การพำนักระยะยาว ในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี
สำหรับการท่องเที่ยวพำนักระยะยาว (Long Stay) นั้นเป็นหนึ่งในรูปแบบการท่องเที่ยวที่ได้รับความสนใจมาก ซึ่งในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 พบว่าคนกลุ่ม High Net Worth Individual (HNWI) ในประเทศจีนและอินเดีย มีการย้ายออกจากประเทศมากที่สุด และหลังเกิดโควิด-19 จะเห็นพฤติกรรมการเดินทางของกลุ่ม Millennials ที่หันมาเน้นด้านคุณภาพของการใช้ชีวิต มีอิสระทางการเงิน และมี Mobility ที่สูง
”การเปิดประเทศส่งผลต่อเนื่องให้เกิดการเข้ามาลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และสหรัฐฯ ซึ่งติดอันดับในไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด ด้วย ทั้งนี้ กลุ่ม Millennials มีการเติบโตที่สูง มีความต้องการในเรื่องของไลฟ์สไตล์ที่มากขึ้น เช่น กิน ดื่ม ท่องเที่ยว ไปแหล่งบันเทิง หรือ ร้านอาหารดังๆ ที่ติดอยู่ในมิชลิน ไกด์ ซึ่งเราต้องหา Benefit มาตอบโจทย์กลุ่ม Millennials”
Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
