คอลัมน์ STOCK GOSSIP: อสังหาฯงานเข้า อีไอเอ ใหม่กระทบเปิดตัวลามยอดขาย

          รมย์รัมภา เริ่มรู้

          กรุงเทพธุรกิจ

          แรงถาโถมเข้ามากระทบธุรกิจอย่างต่อเนื่องสำหรับ “ที่อยู่อาศัย” ประเภท “คอนโดมิเนียม” ที่อาจจะต้องปรับเกณฑ์เปลี่ยนกลยุทธ์กันใหม่ หากมีการประกาศใช้เกณฑ์พิจารณา การยื่นขอจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA ฉบับใหม่ออกมาใช่จริง

          สำนักนโยบายและแผนทรัพยากร ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)ได้ประกาศเกณฑ์ดังกล่าว จะมีการทำประชาพิจารณ์ 18 มิ.ย. นี้ ประเด็นสำคัญและเป็น ความกังวลของเหล่าผู้ประกอบการ คือ การกำหนดเกณฑ์อาคารที่บดบังแสงอาทิตย์ครอบคลุมอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตร ขึ้นไป

          เกณฑ์อาคารบดบังทิศทางลมครอบคลุมอาคารที่สูงตั้งแต่ 8 ชั้น หรือ 23 เมตรขึ้นไป , อาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้น หรือ 60 เมตรขึ้นไป ต้องมีการยื่นขอ EIA ชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้าน ที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีตที่ผ่านมา และเจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง เข้ามาดำเนินการซึ่งทำให้การเปิดตัวโครงการมีความล่าช้าออกไป

          ยังไม่นับรวมประเด็น การคำนึงผลกระทบ หลัก 2 ด้าน คือ สุขภาพเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยรอบพื้นที่โครงการได้รับแสงแดด สร้างวิตามินดี และสารซีโรโทนนินไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง และด้านการใช้ประโยชน์แสงอาทิตย์ เป็นพลังงานทดแทน เช่น ติดตั้งโซลาร์รูฟท็อป การตากผ้า เป็นต้น

          บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชีย เวลท์ ประเมินว่าเกณฑ์ EIA ใหม่ ยังต้องฟัง ความเห็นเชื่อผู้ประกอบการปรับตัวได้ และเกณฑ์ดังกล่าวยังไม่มีการบังคับใช้ โดยจะมีการรับฟัง ความคิดเห็นในวันที่ 18 มิ.ย. ก่อนมี การพิจารณาบังคับใช้ ซึ่งหากมีการบังคับใช้จริง คาดว่าจะเริ่มในช่วงครึ่งปีหลัง 2564

          ประเมินว่าประเด็นดังกล่าวจะกระทบ ผู้ประกอบการโครงการแนวสูงเพียงเล็กน้อย โดยอาจทำให้ขั้นตอนการขอ EIA ในการก่อสร้างใช้เวลานานขึ้น แต่เนื่องด้วย ผู้ประกอบการมีการปรับตัว และปรับรูปแบบ โครงการให้สอดคล้องกับเกณฑ์ EIA อยู่ตลอดเวลา ทำให้เชื่อว่าจะไม่กระทบ ต่อแผนการก่อสร้างและรับรู้รายได้

          กลยุทธ์ระยะสั้นหากราคาปรับตัวลงมามองเป็นจังหวะในการสะสม เนื่องจาก กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มี Valuation ที่ไม่แพง และมีอัตราเงินปันผลที่สูง โดยเราเลือกบริษัทที่มี Backlog รองรับ การรับรู้รายได้ และได้ประโยชน์จากการเปิดประเทศ รวมทั้งมีแผนเพิ่มสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบที่ เพิ่มขึ้น ได้แก่ SPALI (ซื้อ ราคา เป้าหมาย 24.00 บาท) ORI (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.80 บาท) และ NOBLE (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.90 บาท)

          บล. ทรีนีตี้ ระบุเกณฑ์ใหม่มองว่าหลายโครงการอาจไม่ผ่าน ความเห็นชอบเพราะนอกจากชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูง ในพื้นที่เป็นทุนอยู่แล้ว สผ.ยังกำหนดให้เจ้าของอาคารใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือน จริงทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อน ทอดยาวไปยังทิศทางใดก่อนลงมือก่อสร้าง จะส่งผลกระทบต่อกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากการสร้างคอนโดที่มีขนาดใหญ่ จะทำได้ยากขึ้น มีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA มีโอกาสที่จะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่

          ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น จากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม ซึ่งที่ปรึกษารายใหญ่มีเพียงไม่กี่รายที่รับงานศึกษาผลกระทบอีไอเอนี้ และการทำประชาพิจารณ์ที่ต้องทำทุก ครัวเรือนในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผล ให้ระยะเวลาการขึ้นโครงการใหม่นานขึ้น และจากข้อมูลข้างต้น การสร้างคอนโด ที่มีจำนวน 30-40 ชั้น จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 เมตร ซึ่งจะเป็นผลกระทบในวงกว้าง มีโอกาสที่โครงการที่อยู่ระหว่างการขอ EIA จะไม่สามารถขึ้นโครงการได้

          สำหรับผลกระทบต่อปี 2564 มองว่าจะเป็นผลกระทบต่อยอดพรีเซลล์เป็นหลักคอนโดสูงจะได้รับผลกระทบมากที่สุด อาทิ ANAN, LPN, SPALI และ AP ขณะที่ การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ยังไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับเกณฑ์นี้ จึงยังคง Top Pick ตามเดิม ได้แก่ QH (ซื้อ 2.78 บาท), LH (ซื้อ 9.45 บาท) ที่มีสัดส่วนรายได้และยอดขายที่มาจาก โครงการแนวราบเป็นหลัก และ AP (ซื้อ 8.80 บาท)

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ